يُنظر إلى السنغافوريين على أنهم مجموعة عملية وذكية ، أليس كذلك؟ عندما يتعلق الأمر ببيع منزلنا (سواء كان شقة HDB أو شقة) ، يفضل معظمنا استلام عائدات البيع نقدًا ، بدلاً من تحويلها إلى حسابات صندوق الادخار المركزي (CPF).

في هذه المقالة ، سوف نوضح لك مقدار عائدات بيع الممتلكات الخاصة بك التي يجب استردادها مرة أخرى إلى حساب CPF الخاص بك عند بيع منزلك.

تتيح لك معرفة المبلغ التخطيط بشكل أفضل لأموالك وتحديد ما إذا كنت تريد بيع منزلك أم لا.

(تعتبر عمولة وكيل العقارات وضريبة إعادة البيع من بنك التسليف والادخار بمثابة خصومات مباشرة من عائدات البيع الخاصة بك ، ولكن إعادة أموال CPF إلى حسابك يحتاج إلى مزيد من التوضيح.)

ما تأخذه من حساب CPF الخاص بك ، يجب أن يُعاد إلى حسابك بعد بيع المنزل

ومن الإلزامي أن يتم سداد أي أموال CPF تُستخدم في تمويل عقار إلى حساب CPF الخاص بك عند بيع العقار.

يتكون هذا السداد من المبلغ الأساسي المستخدم بالإضافة إلى الفائدة المستحقة.

ما الفائدة المتراكمة؟

الفائدة المتراكمة هي الفائدة التي كان سيحصل عليها المبلغ الأساسي إذا كان موجودًا في حساب CPF العادي الخاص بك (CPF OA) بدلاً من اقتطاعه لدفع ثمن منزلك. حاليًا ، يبلغ معدل فائدة CPF OA 2.5 في المائة سنويًا.

تعمل الفائدة المتراكمة تمامًا مثل الفائدة المركبة. لذلك في هذه الحالة ، كلما مر الوقت ، زادت الفائدة المتراكمة التي يتعين عليك سدادها في حساب CPF OA الخاص بك. *

نعم ، لقد قام معظمنا بأخذ مزدوج عندما سمع لأول مرة عن قواعد الفائدة المتراكمة ، ولكن مهلا ، ترى حكومة سنغافورة حقًا قيمة CPF لتقاعدنا ...

* حقيقة الاضطرار إلى دفع الفائدة المتراكمة بالإضافة إلى الفائدة التي تدفعها بالفعل مقابل الرهن العقاري هو سبب اختيار بعض الأشخاص لخدمة أقساط قروضهم السكنية نقدًا ، حتى لو كان بإمكانهم القيام بذلك باستخدام CPF الخاص بهم.

بالإضافة إلى المبلغ الأساسي والفائدة المستحقة ، يجب عليك أيضًا إعادة منح CPF إلى حسابك

على الرغم من أن كلمة "منحة" تبدو سخية ، إلا أن هناك قيودًا مرتبطة بالحصول عليها من CPF.

إذا تقدمت بطلب للحصول على منحة وحصلت عليها من CPF في أي وقت للمساعدة في دفع ثمن شقة HDB الخاصة بك ، فأنت مطالب بإعادة هذا المبلغ ، بالإضافة إلى الفائدة المتراكمة على هذا المبلغ ، إلى حساب CPF الخاص بك عند بيع المنزل.

لقد سمعنا قصة بائع شقة نسي أنه حصل على منحة من CPF قبل بضع سنوات ، فقط ليجد أن العائدات النقدية من بيع شقته قد تم القضاء عليها تقريبًا لأنهم احتاجوا إلى رد الأموال إلى حساب CPF الخاص بهم. منح بالإضافة إلى الفوائد المتراكمة.

(في الواقع ، أفادت CPF مؤخرًا أنه في الفترة من 2018 إلى 2020 ، لم يتمكن المزيد من الأشخاص من استرداد أموال CPF المستخدمة للإسكان بالكامل.)

إذا كان هناك أي عزاء ، إذا كان المبلغ الذي يتعين عليك رده إلى حساب CPF الخاص بك يتجاوز عائداتك النقدية ، فسوف يقوم CPF بشطب المبلغ الزائد.

بمعنى ، لن تكون مطالبًا برد حساب CPF الخاص بك إلى ما بعد عائدات البيع التي تتلقاها. لكن لاحظ أن هذا يحدث فقط في حالة بيع عقارك بالقيمة السوقية.

هذا هو الشيء: إذا كنت تبيع بأقل من القيمة السوقية وكان المبلغ المستحق لحساب CPF الخاص بك (بالإضافة إلى الفائدة المتراكمة) يتجاوز عائداتك النقدية ، فسيتعين عليك إرجاع 100 في المائة من أموال CPF المستخدمة في حسابك بشكل افتراضي ، حتى لو هذا يعني الاضطرار إلى الدفع نقدًا لسد النقص.

ومع ذلك ، يمكن للبائعين مناشدة مجلس CPF للتنازل عن هذا "الدين" ، وتقييم قضاياهم على أساس كل حالة على حدة.

إذن ماذا يجب أن تفعل؟

أولاً ، اكتشف مقدار الفائدة المتراكمة التي يمكن أن تأكلها من عائدات البيع

لحساب المبلغ "المدين به" لحساب CPF الخاص بك في وقت معين ، قم بتسجيل الدخول إلى حساب CPF الخاص بك. ضمن علامة التبويب "my cpf" ، انقر فوق "ملكية المنزل".

ستظهر لك الصفحة المبلغ الأساسي المستخدم والفائدة المستحقة. المبلغ الإجمالي لهذين المبلغين هو ما تحتاجه للعودة إلى حساب CPF الخاص بك عند بيع الممتلكات الخاصة بك.

مثال خطوة بخطوة لحساب عائدات البيع

لمعرفة مقدار العائدات النقدية التي ستحصل عليها من بيع العقار ، ستحتاج إلى معرفة مبلغ البيع واحتسابه ، المبلغ الأساسي المستخدم من مدخرات CPF الخاصة بك ، والفائدة المتراكمة في CPF ، ورسوم عمولة الوكيل والرسوم القانونية.

لنفترض أنك تبيع شقتك HDB المكونة من أربع غرف في عام 2022 مقابل 550 ألف دولار. لقد اشتريتها سابقًا مقابل 200000 دولار في عام 2012 ، مع منحة قدرها 15000 دولار من CPF ودفعة مقدمة قدرها 20000 دولار باستخدام مدخرات CPF OA الخاصة بك.

لذلك كان مبلغ القرض 165000 دولار ، مع فترة قرض تبلغ 20 عامًا ومعدل فائدة 2.6 في المائة لقرض الإسكان من بنك التنمية الآسيوي. تم دفع جميع أقساط الرهن العقاري حتى الآن باستخدام CPF ، مع مبلغ قرض مستحق قدره 93000 دولار.

(أ) مبلغ البيع = 550.000 دولار (إذا لم تكن متأكدًا مما قد تبيعه الممتلكات الخاصة بك ، فيمكنك إما استخدام أداة قيمة الممتلكات 99.co أو الرجوع إلى أسعار المعاملات السابقة لبنك التسليف والادخار)

(ب) مبلغ القرض المستحق = 93000 دولار (تقريب لسهولة الحساب)(C) المبلغ الأساسي CPF المستخدم = 107000 دولار (تتكون من 72000 دولار من مدفوعات الرهن العقاري + الفائدة المدفوعة باستخدام CPF ومنحة 35000 دولار بالإضافة إلى الدفعة المقدمة)

(د) الفائدة المتراكمة في CPF = 30000 دولار (تقريب لسهولة الحساب)

لاحظ أنه يتم احتساب (D) على أساس المبلغ الأساسي المركب سنويًا حتى نقطة البيع ، وليس حتى نهاية فترة القرض.

(هـ) حصيلة البيع = (أ) - (ب) - (ج) - (د)

550 ألف دولار - 93 ألف دولار - 107 ألف دولار - 30 ألف دولار = 320 ألف دولار

** (يمكنك أيضًا تقدير عائدات البيع باستخدام حاسبة عائدات بيع HDB)

(و) عمولة الوكيل = 11000 دولار

إذا قمت بتعيين وكيل عقارات لمساعدتك في بيع منزلك ، فسيتعين عليك دفع عمولة له. على الرغم من عدم وجود سعر محدد ، فإن السعر المقبول على نطاق واسع لبيع شقة إعادة بيع HDB هو 2 في المائة من سعر البيع.

(ز) الأتعاب القانونية = 2500 دولار

بشكل عام ، تكلف الرسوم القانونية ما بين 2000 دولار إلى 3000 دولار.

العائدات النقدية = (E) - (F) - (G)

320،000 دولار أمريكي - 11،000 دولار أمريكي - 2500 دولار أمريكي = 306،500 دولار أمريكي

قد يكون هذا أو لا يكون كافيًا لتمويل شراء منزلك التالي و / أو تحقيق أهداف أخرى لبيع المنزل.

هام: لمن يبلغون من العمر 55 عامًا أو أكثر…

إذا كان عمرك 55 عامًا في عام 2022 ، فسيكون مبلغ التقاعد الكامل الخاص بك 192000 دولار. إذا كانت الأرصدة المجمعة لـ CPF OA والحساب الخاص أقل من هذا الحد ، فإن المبلغ المسترد إلى CPF OA الخاص بك من بيع منزلك سيذهب تلقائيًا إلى حساب التقاعد الخاص بك.

لاحظ أنه إذا كنت لا تزال تعمل ، فلا يزال من الممكن استخدام المساهمات في CPF OA لسداد قرض المنزل المستحق. هذا حتى إذا لم تستوفِ مبلغ التقاعد الكامل.

الخلاصة؟ يمكن أن تأخذ الفائدة المتراكمة التي يجب عليك ردها إلى حساب CPF الخاص بك جزءًا كبيرًا من عائدات البيع.

يمكن أن يحد هذا من قدرتك على الترقية أو استخدام العائدات النقدية لبدء نشاط تجاري أو دفع تكاليف التعليم الجامعي لطفلك أو إعداد صندوق التقاعد*.

(* ما لم تكن ، بالطبع ، تخطط للهجرة بعد بيع منزلك ، حيث يمكنك سحب رصيد CPF بالكامل على أي حال.)

كما رأينا من تقرير اتجاهات CPF الأخير ، لم يتمكن المزيد من الأشخاص من استرداد أموال CPF بالكامل إلى حساباتهم.

هناك عدد متزايد من الأشخاص الذين لم يحصلوا على العائدات النقدية التي توقعوها في البداية بعد بيع منازلهم.

نصيحة احترافية: قلل الفائدة المتراكمة عن طريق استرداد نقدي إلى CPF

ومع ذلك ، هناك طريقة لتقليل المبلغ الذي تحتاج إلى رده إلى حساب CPF الخاص بك ، وبالتالي زيادة عائدات البيع. يمكنك القيام بذلك عن طريق استرداد المبلغ الطوعي للسكن لحساب CPF الخاص بك. يمكن استرداد هذا المبلغ إما جزئيًا أو كليًا.

بعد ذلك ، استخدم النقد قدر الإمكان لسداد أقساط قرض المنزل الخاص بك للفترة المتبقية من مدة القرض.

لاحظ أنه إذا كان بإمكانك فقط استرداد جزء من المبلغ (إما مبلغ أساسي جزئي ، أو المبلغ الأساسي بالكامل بدون فائدة متراكمة) ، فستظل الفائدة المتراكمة تتراكم ، ولكن بمعدل أبطأ.

لا يزال يتعين عليك إعادة الأموال إلى حساب CPF الخاص بك بعد بيع منزلك ، ولكن المبلغ سيكون أقل.

باختصار ، إذا كان لديك ما يكفي من النقود في يديك لاسترداد نقدي كامل (المبلغ الأساسي + الفائدة المتراكمة) وسداد قرض المنزل نقدًا منذ ذلك الحين ، فلن تضطر إلى إعادة أي أموال إلى CPF الخاص بك حساب بعد بيع منزلك.

طرق أخرى لخفض الفائدة المتراكمة على CPF (وربما زيادة الأموال النقدية التي تتلقاها من عائدات البيع في المستقبل)

إذا كنت تأخذ قرض HDB بمعدل فائدة 2.6 في المائة ، فأعد التمويل إلى قرض بنكي بسعر فائدة أقل

إذا كنت لا تستطيع دفع كامل الرهن العقاري نقدًا ، ففكر في دفع جزء منه نقدًا

خذ فترة قرض أقصر أو قم بتقصير مدة القرض (لا توجد غرامات على القيام بذلك على قروض بنك التسليف والادخار)

سيؤدي بيع منزلك إلى منع تراكم الفائدة المتراكمة ، ولكن تأكد من أن لديك خطة قوية لمنح نفسك سقفًا آمنًا فوق رأسك!

bbabo.Net