Bbabo NET

مجتمع أخبار

تبحث للاستثمار في العقارات هذا العام؟ فيما يلي 5 اتجاهات للاستثمار العقاري التي تغيرت

مع وجود عدد كبير من التعديلات على السياسة على مدى العقد الماضي ، فإن سوق العقارات في عام 2022 يكاد يكون غير معروف لأولئك الذين اشتروا في عام 2012 أو قبل ذلك.

أحد المشاكل الشائعة التي نسمعها هي أن الخطط طويلة الأجل ، الموضوعة على مدى 10 أو 15 عامًا ، قد خرجت عن مسارها الآن بسبب عوامل مثل ABSD و TDSR.

سواء كنت ستعود إلى سوق العقارات هذا العام - أو كنت قلقًا فقط بشأن الحصول على نصائح قديمة - فإليك بعض الطرق الحديثة التي تغير بها الاستثمار العقاري:

1. يعد شراء وحدات علب الأحذية للتأجير أقل جاذبية

بالعودة إلى عام 2012 ، كانت الإستراتيجية الأكثر شيوعًا - أو بالأحرى الأكثر تسويقًا - هي أن يقوم مالكو HDB بشراء وتأجير وحدات شقق صندوق أحذية. لقد وصلت إلى نقطة أنه في الربع الأول من عام 2012 ، كانت 52 في المائة من جميع المعاملات عبارة عن وحدات أحذية.

تستهدف وحدات Shoebox المستثمرين الذين يريدون عوائد إيجارية أعلى. نظرًا للكم المنخفض لوحدة صندوق الأحذية (510 قدمًا مربعة أو أقل) ، كان من المتوقع أن يصل إجمالي عوائد الإيجار إلى خمسة في المائة ؛ وقبل عقد من الزمان ، سمعنا حتى ادعاءات عن ثمانية في المائة من الغلة.

وقد تحسن ذلك أيضًا من خلال عدد الوافدين القادمين إلى سنغافورة في ذلك الوقت ، مع حزم رواتب جيدة لجذبهم إلى سنغافورة.

لاحظ أنه اعتبارًا من عام 2022 ، لم يعد هذا هو الحال. نظرًا لارتفاع رسوم المشتري الإضافية (ABSD) على الممتلكات الثانية أو الثالثة ، فإن تكلفة وحدة علب الأحذية ليست منخفضة كما كانت من قبل.

المواطن السنغافوري الذي يشتري وحدة علب أحذية كممتلكات ثانية ، على سبيل المثال ، سيدفع ABSD بنسبة 17 في المائة.

بمجرد إضافة رسوم الطوابع ، ينتهي الأمر بالعديد من وحدات علب الأحذية بعائد إيجار إجمالي يمكن مقارنته بشقة أكبر في السوق. يجب أن يفكر المستثمرون فيما إذا كان الأمر يستحق التكلفة ، حيث يصعب إعادة بيع وحدات علب الأحذية.

يقودنا هذا إلى المشكلة الثانية: منذ حوالي عام 2019 ، كان معظم مشتري المنازل من مطوري HDB.

لا تنجذب هذه المجموعة المهيمنة من المشترين غالبًا إلى وحدات علب الأحذية ، لأنهم عائلات ؛ وحدة علب الأحذية صغيرة جدًا بالنسبة لهم. هذا يترك مجموعة محدودة من المشترين ، مثل العوامات الفارغة أو العزاب مدى الحياة ، عندما يحين وقت البيع.

وبالمثل ، تزامن ظهور وحدات علب الأحذية مع نمو السكان الأجانب في سنغافورة.

في عام 2013 ، أظهرت ورقة سياسة حكومية أن هناك خططًا لزيادة عدد السكان بنسبة 30 في المائة بحلول عام 2030 ، مع ما يقرب من نصف العدد المخطط له وهو 6.9 مليون ليكونوا من الأجانب.

كان هذا يعني وجود قدر كبير من المقاومة ، كما أن المتطلبات الأكثر صرامة للأجانب للقدوم إلى سنغافورة في السنوات القليلة الماضية لعبت أيضًا دورًا في انخفاض الطلب على وحدات علب الأحذية منذ ذلك الحين.

هذا لا يعني أن وحدات علب الأحذية سيئة بالضرورة ، ورأس المال المنخفض يعني مخاطر أقل للمستثمر الجديد ، لكنهم ليسوا أعزاء الاستثمار كما كانوا في الماضي.

2. الخصائص الإيجابية للتدفقات النقدية أقل من التوقعات

في ذروة العقارات من 2012 إلى 2013 ، كان من الشائع أكثر بالنسبة للمستثمرين البحث عن العقارات الإيجابية للتدفق النقدي.

أي ، توقع المستثمرون أنه سيظل لديهم دخل إيجاري متبقي ، بمجرد أن يغطوا أقساط سداد قروض الإسكان ورسوم الصيانة.

مثل هذه المواقف أقل شيوعًا في السنوات الأخيرة:

في جميع المجالات ، يبلغ متوسط ​​سعر الإيجار لشقة في عام 2022 حوالي 3.65 دولار أمريكي. انخفض هذا بأكثر من 10 في المائة عن عقد مضى عندما كان بإمكان الملاك توقع حوالي 3.90 دولارًا أمريكيًا PSF.

ضع في اعتبارك أن هذا حتى مع معدلات الإيجار الأخيرة عند أعلى مستوى لها منذ ست سنوات.

هذا لا يعني أنه لا يمكنك العثور على خصائص إيجابية للتدفق النقدي ؛ هم بالتأكيد لا يزالون هناك.

كل ما في الأمر أن مثل هذه الاكتشافات نادرة هذه الأيام ؛ يرى معظم المستثمرين الآن دخل الإيجار على أنه مجرد وسيلة نأمل أن تغطي فوائد الرهن العقاري ورسوم الصيانة ، بدلاً من توقع أن يغطي سداد قرض المنزل بالكامل ، بالإضافة إلى المزيد.

على هذا النحو ، قد تجد أن أحدث استراتيجيات الاستثمار العقاري تميل إلى التأكيد على مكاسب إعادة البيع على الإيجار.

3. لا مزيد من خدع OTP والتقليب

في الماضي ، كان من الممكن تجنب Sellers Stamp Duty (SSD) عن طريق نقل خيار الشراء (OTP). في الواقع ، يمكنك تأمين كلمة المرور لمرة واحدة ، ثم نقل كلمة المرور لمرة واحدة لتحقيق ربح ، بدلاً من نقل أي ملكية فعلية.

لم يعد من الممكن القيام بذلك ، واستراتيجيات البيع الفرعي (التقليب السريع للمنزل) ميتة في الغالب. اعتبارًا من عام 2022 ، أصبحت SSD الآن 12 في المائة في السنة الأولى ، وثمانية في المائة في السنة الثانية ، وأربعة في المائة في السنة الثالثة.

إذا رأيت مبيعات فرعية ، أو بيع منازل في غضون عام من الشراء ، فغالبًا ما يكون ذلك نتيجة لتقليص البائع للخسائر أو مواجهة أزمة ؛ ليست "استراتيجية استثمار".

شكل آخر محبوب للغاية من خدع OTP - مما أدى إلى انتهاء فترة الصلاحية - انتهى في سبتمبر 2020.

في الماضي ، كان بإمكان المطورين أن يعدوا بتجديد كلمة المرور لمرة واحدة تلقائيًا كلما انقضت ، مقابل رسوم رمزية ؛ قد ينتج عن هذا الوقت الإضافي الممنوح لممارسة كلمة المرور لمرة واحدة (في بعض الحالات ، سحبها إلى الخارج لمدة تصل إلى عامين).وهذا يعني أنه يمكن للمستثمرين "فرم" الوحدة من خلال تأمين كلمة المرور لمرة واحدة ، حتى قبل أن يؤمنوا الأموال للشراء. يمكنهم بعد ذلك الانتظار ريثما يحصلون على قرض ، ويبيعون منزلهم الحالي ، وما إلى ذلك ، قبل ممارسة OTP.

نظرًا لأنه لم يعد من الممكن القيام بذلك ، يضطر المستثمرون في كثير من الأحيان إلى البيع قبل شراء وحدة جديدة. قد يتطلب هذا مزيدًا من الدراسة المتعمقة للجدول الزمني ، وقد يتسبب في إعادة النظر في الاستثمار الآن.

4. عاد تقييم المبالغ النقدية (COV) مرة أخرى

في حوالي عام 2014 ، توقف HDB عن نشر معدلات COV. إلى جانب النسبة الجديدة لخدمة الرهن العقاري (MSR) ، أدى ذلك إلى انخفاض مطرد في أسعار إعادة البيع الثابتة - واستمر هذا لمدة سبع سنوات متتالية.

اعتبارًا من عام 2020 ، بدأت أسعار إعادة البيع الثابتة في إظهار تحول ؛ وبحلول نهاية عام 2021 ، كانت أسعار إعادة البيع عند أعلى مستوياتها منذ حوالي ثماني سنوات.

خلال معظم العقد الماضي ، كان يُنظر إلى شقق HDB على أنها نقطة انطلاق ، ليتم التخلص منها بسرعة بعد خمس سنوات - لكن المنظور يتغير.

أحد الأسباب هو عودة COV. في حين أن الأرقام غير معروفة للجمهور ، إلا أنه تم الإبلاغ عن بيع ثلث جميع الشقق المعاد بيعها بفيروس COV في عام 2021 ؛ من الخمس في عام 2020.

هذا ما يفسر جزئياً الرقم القياسي الحالي البالغ 259 شقة ، والتي تمكنت من التعامل بمبلغ مليون دولار أو أكثر.

لذلك إذا تم تحذيرك بالبيع والترقية بسرعة في الماضي ، فقد يكون الوقت قد حان لإعادة تقييم هذه الفكرة (خاصةً إذا كنت تبيع الآن ، فستشتري في أحد الأسواق الأغلى منذ عام 2013).

قد يكون لدى المستثمرين المالكين الآن سبب أفضل للتشبث بشققهم ، أو لديهم ثقة أكبر بها كأصل مرتفع القيمة على الأقل في عام 2022.

بالطبع ، من المهم ملاحظة أن ارتفاع الأسعار كان نتيجة لفيروس Covid-19 الذي ضغط على العرض والطلب على العقارات في سنغافورة.

بسبب مجموعة من التغييرات في العمل من المنزل ، وتأخيرات البناء ، وأسعار الفائدة المنخفضة ، فإن الطلب على المنازل التي يمكنك الانتقال إليها على الفور قد انتهى.

بمجرد زيادة العرض القادم المخطط له ، سيتغير هذا الوضع.

5. أصبح الشراء قبل دخول كتلة ما أكثر خطورة الآن

في الماضي ، كان المستثمرون يغزوون العقارات القديمة التي يعاد بيعها مثل الفايكنج ، وينشئون لجانًا مؤيدة للبيع ويدفعون من أجل مبيعات سريعة داخل الكتلة. ستلاحظ أنه في عام 2022 ، سيكون هناك حماس أقل بكثير لهذه الاستراتيجية.

السبب الرئيسي هو ارتفاع التكاليف على المطورين - بدءًا من أسعار الأراضي إلى رسوم التنمية ، إلى ABSD على المطورين.

مع إجراءات التبريد في ديسمبر 2021 ، يدفع المطورون الآن 35٪ ABSD على أسعار الأراضي. خمسة في المائة من هذا غير مسموح به - أما الباقي فيمكنهم استعادته ، شريطة أن يكملوا ويبيعوا المشروع بأكمله في غضون خمس سنوات.

وقد ألقى هذا مفتاح ربط في الأعمال لبعض التطورات القديمة ؛ الشركات الكبيرة بشكل خاص التي تأمل في بيع كتلة واحدة. تمثل قطع الأراضي الكبيرة الآن خطرًا أكبر بكثير ويقل احتمال تعرضها للقطع أو رؤية عائدات بيع سخية.

في عام 2022 ، يتجه الاتجاه الآن إلى البحث عن تطورات جديدة تقترب من نهاية الموعد النهائي لتقاسم المنافع وتقاسم المنافع ومدته خمس سنوات.

يأمل بعض المستثمرين أنه مع اقتراب الموعد النهائي ، سيبيع المطورون الوحدات القليلة المتبقية بسعر مخفض ، بدلاً من دفع مبلغ ABSD بالكامل.

لا يزال بعض المستثمرين يعتمدون على المبيعات داخل الكتلة كإستراتيجية - لكنهم يميلون إلى التركيز على الشقق الأصغر ، مثل تلك التي تحتوي على 300 وحدة أو أقل ، أو قطعة أرض أصغر. يميل المطورون إلى أن يكونوا أكثر ثقة بشأن إعادة تطوير مثل هذه المشاريع.

تبحث للاستثمار في العقارات هذا العام؟ فيما يلي 5 اتجاهات للاستثمار العقاري التي تغيرت