З увядзеннем Sellers Stamp Duty (SSD) некалькі гадоў таму ідэя хуткага перавароту больш-менш знікла. Але «рэдка» не азначае «ніколі» - і на квітнеючым рынку нерухомасці некаторыя субпродажы здолелі атрымаць добры прыбытак. Вось паглядзіце на тое, як ішлі субпродажы кватэр на фоне пастаянна растучых цэн:

Што такое транзакцыя падпродажу кватэры?

Падпродаж адносіцца да аб'екта, які купляецца ў распрацоўшчыка, а затым прадаецца іншаму пакупніку да завяршэння. Напрыклад, калі вы купляеце новую кватэру для запуску, якая будзе ў ТОП праз чатыры гады, але вы прадаеце яе на трэці год, гэта будзе класіфікавацца як субпродаж.

Важным момантам для субпродажаў з'яўляецца гербавы збор прадаўцоў (SSD). SSD аплачваецца з выручкі ад продажу кожны раз, калі прыватная ўласнасць (новая або перапродаж) прадаецца на працягу першых трох гадоў пасля першапачатковай пакупкі.

У цяперашні час SSD складае 12 працэнтаў на першы год, восем працэнтаў на другі год і чатыры працэнты на трэці год.

Ва ўсякім разе, попыт на гатовыя да заезду адзінкі быў высокі, так што адзінкі, блізкія да ТОП, будуць, натуральна, бачыць пакупнікоў, гатовых плаціць больш высокія цэны.

Падпродажныя адзінкі з 2017 года

DistrictBreakevenGainLossTotal11118202 957102623 237 771433923985 232258 232259 2162710 13412 6236513 424214137114915 6336616 8699517 52718 20662121913641337820 2362922 8 823 57126927 9239528 1751176Notable дэталі падраздзелах продажаў на сённяшні дзень

Бульвар 88 атрымаў лепшы прыбытак для субпродажу

Найбольшы квантавы прырост ад акругі 9, найбольшы працэнт прыросту ад акругі 19, 28

Даходы звычайна пераўзыходзяць страты

Большасць субпродажаў уключала меншыя адзінкі

Субпродажы ў 2021 годзе былі самымі высокімі з 2014 года

ProjectPricesale datedistrictgaindateannualed returnboulevard 88 $ 12,5 millionjan 12, 2210 $ 3.12m6 / 6/1411.48 за centmartin сучасныя $ 4,9 мільянцтва 11, 219 $ 1.15m21 / 7/176,29 за centmartin сучасныя $ 4,23 millionaug 11, 219 $ 1,07M21 / 7/177,33 за centmartin Сучасныя $ 3,98 millionmay 24, 219$789,44023/7/175,85% Марцін Модэрн$3,66 млн 18 мая 219$764,01630/7/176,26% Grandeur Park Residences$2,768 млн 16 ліпеня 2116/1214$76 млн.$375 млн.$325 млн.$15/35 млн.$ /7/175,23 працэнта Марцін Сучасны 3,85 мільёна долараў 19 студзень 229 698 328 21/7/174,48 адсотка Марцін Сучасны 2,9 мільёна долараў 24 верасні 219 651 920 23/7/176,20 працэнтаў 176,24 % 15 000 000 000 000 000 000 $ 129 000 000 $ 129 000 $ 28 000 $ цэнт. У чэрвені 2019 года прылада была набыта прыкладна за 9,38 мільёна долараў. У студзені гэтага года яна была перапрададзена за 12,5 мільёна долараў, што дае ашаламляльны прыбытак у памеры каля 3,12 мільёна долараў (даходнасць у гадавым вылічэнні каля 11,48 працэнта). Хаця трэба сказаць, што гэты субпродаж быў прададзены крыху ніжэй за 3-гадовую адзнаку і панёс бы SSD у 4 працэнты. Тым не менш, вельмі прыстойная аддача.

Аднак гэты субпродаж быў нестандартным - гэтак жа, як і сам бульвар 88. Гэта невялікая (154 адзінкі) раскошная кватэра, размешчаная ў 10 хвілінах ад станцыі метро Orchard (гэта кватэра побач з гатэлем Four Seasons).

Яго галоўная прэтэнзія на вядомасць - дызайн, які выглядае як міні-Маріна Бэй Сэндс (яго распрацаваў той жа архітэктар Мошэ Сафдзі). З бясконцым басейнам на даху і першым сінгапурскім гатэлем EDITION, далучаным да яго, гэта, бясспрэчна, адзін для натоўпу UHNWI.

Улічваючы дэмаграфічны склад пакупнікоў гэтых аб'ектаў, яны, верагодна, не спрачаліся з цаной. Мы мяркуем, што бульвар 88 у бліжэйшы час у 2023 годзе стане галоўным, што зробіць яго вельмі кароткім, каб чакаць новага кватэры Orchard Road.

2. Дзе найбольшыя квантавыя і працэнтныя прыросты?

Як можна было чакаць, у цэлым найбольшы прырост з пункту гледжання кванта быў у асноўным зафіксаваны ў раёнах прэміум-класа. З 10 лепшых квантавых дасягненняў дзевяць з 10 былі з акругаў 9 і 10 (раён 9 займае восем з іх), а акруга 16 дзіўна заняла 6-е месца. Гэта была адзінка ў Grandeur Park Residences, якая была набыта крыху больш за 2 мільёны долараў у маі 2017 года і перапрададзена ў ліпені 2021 года за 2,7 мільёна долараў з прыбыткам у 755 000 долараў.

Гэтак жа прадказальна, працэнтныя прыросты былі ў асноўным у раёнах 19 і 28 у паўночна-ўсходнім рэгіёне Сінгапура. Першая дзевятка апынулася паміж кватэрай Watertown і High Park Residences з прыростам у працэнтах ад 37 да 40 працэнтаў для 10 лепшых транзакцый.

3. Даходы звычайна пераўзыходзяць страты

Мы можам бачыць, наколькі моцным быў рынак нерухомасці, у тым, што - нават з падраздзяленнямі па продажы, якія, магчыма, панеслі дадатковыя гербавыя зборы - прыбытак быў значна вышэй, чым страты.У кожным раёне, акрамя двух (Чайнатаун, Рафлз Плэйс) і 10 (Букіт Цімах, Галандыя V), прыбытак быў вышэйшы, чым страты.

У акрузе 28 (Селетар, Ё Чу Кан) незвычайна высокі прыбытак быў абумоўлены High Park Residences, кватэрай, скончанай у 2019 годзе. Гэта мегазабудова (1390 адзінак), прычым некаторыя блокі маюць памер усяго 398 кв. Вельмі нізкая сума (у некаторых выпадках ніжэй за 560 000 долараў) была вялізнай нічыяй.

Прыкметна, што ў High Park Residences было здзейснена 32 здзелкі субпродажу непасрэдна перад завяршэннем у 2019 годзе; гэта можа быць камбінацыя інвестараў, якія шукаюць прыбытак ад арэнды, таму яны купілі бліжэй да завяршэння (інвестары, якія засяроджваюцца на арэндзе, не любяць купляць занадта рана, бо няма чаго здаваць у арэнду да завяршэння). Або сем'і, у якіх больш жорсткі тэрмін пераезду ў дом.

Гэта можа быць таму, што пакупнікі невялікіх пабудоў часта з'яўляюцца інвестарамі, а не чыстымі пакупнікамі жылля. Такім чынам, яны таксама з'яўляюцца групай, якая больш гатовая прадаць, як толькі яны могуць прызнаць прыбытак. Пакупнікі жылля, якія, як правіла, набываюць буйныя трох- і чатырохмясцовыя нумары, як правіла, маюць намер заехаць у якасці ўласнікаў.

5. Суб-продажы ў 2021 годзе былі самымі высокімі з 2014 года

У агульнай колькасці 530 здзелак суб-продажу ў 2021 годзе, гэта самая вялікая колькасць здзелак субпродажу з 2014 года - 561 адзінка. Гэта таксама прыкладна палова ад папярэдняга піку здзелак субпродажу ў 2013 годзе з 1105 здзелак.

Нягледзячы на ​​змякчэнне гербавай пошліны прадаўца з 4 гадоў да 3 гадоў і ніжэй, а таксама адмену найвышэйшага ўзроўню 16-працэнтнага SSD, які падлягае выплаце, колькасць транзакцый фактычна няўхільна зніжалася кожны год да апошняй буму. Тым не менш, гэта, верагодна, звязана з тым, што было менш новых запускаў у продажы, так як 2017 год быў пачаткам апошняга цыкла ан-блока.

Субпродажы маглі б захаваць сваю дынаміку, улічваючы бягучы бум нерухомасці

Падпродажы маюць тэндэнцыю да росту колькасці і рэнтабельнасці падчас пікаў рынку; гэта адбудзецца ў 2021 годзе.

Насамрэч, мы падазраем, што адным з прычын новых мер па астуджэнню стала паступовае павышэнне тэмпаў субпродажаў; урад хутка ўмешваецца да таго, як перагортванне жылля пачнецца, бо мы бачылі ў 2008 годзе, што гэта прыводзіць да завышэння коштаў на жыллё.

У 2022 годзе таксама ёсць дадатковы стымул для субпродажаў: Covid-19 прывёў да значных затрымак у будаўніцтве. Пакупнікі жылля, якім неабходна тэрмінова заехаць, схільныя набываць кватэры, якія знаходзяцца на стадыі завяршэння.

Звычайна гэта азначае куплю прыкладна на трэці год, і ў гэты момант уладальнік можа павысіць цану продажу, каб пакрыць чатыры працэнты SSD. Акрамя таго, калі першапачатковы ўладальнік зрабіў куплю вельмі рана, зніжкі могуць больш чым кампенсаваць гербавыя пошліны, якія яны плацяць.

Павелічэнне ABSD ад новых мер астуджэння ў снежні можа запаволіць суб-продажы; але моцны асноўны попыт робіць малаверагодным, што мы ўбачым рэзкае падзенне ў бліжэйшы час.

bbabo.Net