С въвеждането на Sellers Stamp Duty (SSD) преди години, идеята за бързо преобръщане на къщи е повече или по-малко изчезнала. Но „рядко“ не означава „никога“ – а на процъфтяващия в момента пазар на имоти някои подпродажби успяха да донесат добра печалба. Ето един поглед към това как са се представили подпродажбите на апартаменти на фона на постоянно растящите цени:
Какво е сделка за препродажба на апартамент?
Подпродажбата се отнася до единица, която е закупена от разработчик и след това продадена на друг купувач преди завършване. Например, ако закупите нов апартамент за стартиране, който ще бъде ТОП след четири години, но продадете единицата през третата година, това ще бъде класифицирано като подпродажба.Важно съображение за подпродажбите е гербовото мито на продавачите (SSD). SSD се изплаща от постъпленията от продажбата, когато частна собственост (нова или препродажба) се продаде през първите три години от първоначалната покупка.
SSD в момента е 12 процента за първата година, осем процента за втората година и четири процента за третата година.
Има често срещано погрешно схващане, че всички подпродажби са от отчаяние; като например купувачите внезапно губят доходите си. Въпреки че тези случаи се случват, не е вярно, че подпродажбите са отчаяни огнени продажби; много от тях са доста преднамерени и могат да бъдат печеливши (вижте по-долу).
Ако не друго, търсенето на готови за нанасяне единици е силно, толкова много, че единици, близки до TOP, естествено ще видят купувачи, готови да плащат по-високи цени.
DistrictBreakevenGainLossTotal11118202 771433923985 957102623 237 232258 232259 2162710 13412 6236513 424214137114915 6336616 8699517 52718 20662121913641337820 2362922 8 823 57126927 9239528 1751176Notable подробности за под-продажби, към днешна дата
Булевард 88 отбеляза най-добри печалби за единица за препродажба
Най-големи квантови печалби от Дистрикт 9, най-големи процентни печалби от Дистрикт 19, 28
Печалбите обикновено побеждават загубите
Повечето подпродажби включват по-малки единици
ProjectPicesale Datedistrictgaindateannualed ReturnBoulevard 88 $ 12.5 милиона 12, 2210 $ 3.12m6 / 6/1111.48 на CONTMARTIN Съвременни $ 4.9 милиона 11, 219 $ 1.15m21 / 7/77.29 на CONTMARTIN Съвременни $ 4.23 милионаб 11, 219 $ 1.07M21 / 7 / 177.33 на съвременна стойност $ 3.98 милиона долара, \ t 219$789,44023/7/175,85 процента Мартин Модерн$3,66 милиона 18 май, 219$764,01630/7/176,26 процента Grandeur Park Residences$2,768 милиона 16 юли, 2116, 16 юли, 2116 12 300 760 300 000 000 000 000 000 000 000 000 000 000 000 000 000 000 000 000 000 000 USD /7/175,23 процента Мартин Модерен$3,85 милиона 19 януари, 229$698,32821/7/174,48 процентаМартин Модерен$2,9 милиона 24 септември, 219$651,92023/7/176,20 процента129 милиона долара/76 милиона долара/27 милиона долара/27 милиона долара/29 милиона долара за 24,9 милиона долара cent. Единицата беше закупена за около 9,38 милиона долара през юни 2019 г. През януари тази година беше препродадена за 12,5 милиона долара, което доведе до зашеметяваща печалба от около 3,12 милиона долара (годишна възвръщаемост от около 11,48 процента). Въпреки че трябва да се каже, тази препродажба беше продадена малко под 3-годишната граница и щеше да доведе до SSD от 4 процента. И все пак, наистина много прилична възвръщаемост.
Тази препродажба обаче беше извънредно – подобно на самия булевард 88. Това е малък (154 единици) луксозен апартамент, разположен на 10 минути от станцията на Orchard MRT (това е апартаментът до хотел Four Seasons).
Основната му претенция за слава е дизайнът му, който прилича на мини Marina Bay Sands (проектиран е от същия архитект Моше Сафди). С инфинити басейн на покрива и първия хотел EDITION в Сингапур, прикрепен към него, безспорно е такъв за тълпата на UHNWI.
Като се има предвид демографската група на купувачите за тези имоти, те вероятно не са се заяждали за цената. Предполагаме, че има силна атракция в това, че Boulevard 88 ще ТЪРСЕНЕ скоро през 2023 г., което го прави много кратко чакане за нов апартамент в Orchard Road.
Също толкова предвидимо, процентните печалби бяха предимно от райони 19 и 28 в Североизточния регион на Сингапур. Челната деветка беше между апартаменти Watertown и High Park Residences, като процентното увеличение варира от 37 до 40 процента за първите 10 транзакции.
По-специално, High Park Residences отбеляза 32 сделки за препродажба точно преди завършването им през 2019 г.; това може да бъде комбинация от инвеститори, търсещи печалби от наем, следователно те са купили по-близо до завършване (инвеститорите, които се фокусират върху отдаването под наем, не обичат да купуват твърде рано, тъй като няма какво да отдават под наем до завършване). Или семейства, които имат по-кратък график за преместване в дом.
Това може да се дължи на факта, че купувачите на по-малки жилища често са инвеститори, а не чисти купувачи на жилища. Като такива, те също са групата, която е по-склонна да продаде веднага щом могат да разпознаят печалба. Купувачите на жилища, които са склонни да купуват по-големи три и четири легла, обикновено искат да се нанесат като собственици.
Подпродажбите биха могли да запазят инерцията си, предвид настоящия бум на имотите
Подпродажбите имат тенденция да се увеличават като брой и рентабилност по време на пазарни пикове; това се случва през 2021 г.
Всъщност подозираме, че един от факторите за новите мерки за охлаждане е постепенно нарастващият темп на подпродажбите; правителството бързо се намесва, преди да започне преобръщането на жилища, тъй като видяхме през 2008 г., че това води до завишени цени на жилищата.
Това обикновено означава закупуване около третата година, в който момент собственикът може да повиши продажната цена, за да покрие четири процента SSD. Освен това, ако първоначалният собственик купи много рано, отстъпките може повече от да компенсират гербовите такси, които плащат.
Увеличеният ABSD от новите мерки за охлаждане през декември може да забави подпродажбите; но силното основно търсене прави малко вероятно скоро да видим рязък спад.
bbabo.Net