Плоските цени на препродажба продължиха да се покачват през януари 2022 г.

Бързите оценки показват, че цените на HDB са се покачили с малко над един процент за януари, спрямо 0,8% през декември, когато бяха приети нови мерки за охлаждане. Това беше в противоречие с много очаквания (дори и нашите), които бяха, че пазарът ще премине към режим на „изчакване и вижте“, като реакция на коляното към мерките за охлаждане.

Сделките за препродажба също нараснаха заедно с цената, от 2428 единици миналия месец до около 2442 бройки през януари. Единственото облекчение за купувачите е, че обемът е по-нисък от същия период на миналата година, когато имаше 2432 транзакции (честно казано не е много).

Броят на апартаментите за милиони долари също намаля значително за месеца; от 38 транзакции през декември до 27 през януари; но апартаментите за милиони долари остават извънредни, което обикновено не се отразява добре на по-широкия пазар за препродажба на HDB.

Като цяло средните плоски цени при препродажба сега се покачват непрекъснато от около юли 2019 г.; и сега изглежда, че се противопоставят и на мерките за охлаждане.

Какво се случва и има ли надежда за купувачите на жилища?

Някои мнения от брокери на място:

Мерките за охлаждане може да накарат купувачите на апартаменти да търсят апартаменти за препродажба вместо това

Ограниченията на кредитите за имоти на HDB все още са незначителни

Търсенето идва от демографска група, която не може да купи BTO апартаменти

Комбинация от висок наем, с търсене на незабавно жилище

1. Мерките за охлаждане може да накарат купувачите на апартаменти да търсят апартаменти за препродажба вместо това

Някои брокери изразиха мнение, че мерките за охлаждане са насочени повече към частни имоти, отколкото към HDB апартаменти. Например, по-нисък лимит на TDSR (виж по-долу) и по-висок ABSD са важни само за купувачите на апартаменти.

Помислете, че за да може някой да надстрои апартамента си в апартамент, той може да трябва да плати 17 процента от цената на апартамента като ABSD* (около 255 000 долара за типичния апартамент от 1,5 милиона долара). Въпреки че могат да кандидатстват за опрощаване на ABSD по-късно, това все още е висока първоначална цена, с допълнителен стрес да се гарантира, че апартаментът се продава в рамките на шест месеца.

Но ако надстроите от апартамент към по-голям апартамент обаче или надстроите до Executive Condominium (EC), вие сте пощадени от ABSD. И заедно с вече високите цени на апартаменти през 2022 г., това може да накара някои надстрояващи се да търсят по-големи апартаменти, вместо да преминат към частна собственост.

Тъй като тези надстройки вече спестяват огромна сума, като не стават частни, мнозина не са обезпокоени от Cash Over Valuation (COV) или растящите цени при препродажба. Както посочи един търговец на недвижими имоти, всеки, който е готов да плати пет процента от апартамента в брой (често около $75 000), е повече от готов да плати COV от $30 000 или дори $50 000.

Тъй като цените на частните имоти продължават да се покачват и надграждането им става по-сложно, част от търсенето може да се филтрира в пазара за препродажба на апартаменти.

*Това се предполага, че купуват новия имот, преди да продадат апартамента си. Въпреки това, има предизвикателства с временно жилище, ако продадете дома си, преди да закупите ново.

2. Ограниченията на заемите за имоти HDB все още са незначителни

Някои брокери изразиха, че ограничението на заемите за HDB апартаменти е твърде минимално, за да се усети; точка, с която се съгласихме в някои по-ранни статии.

Максималният размер на заема за HDB имот, чрез HDB Концесионен заем, вече е 85 процента от цената или стойността (което от двете е по-ниско). Това е спад от 90 процента преди.

Минималната първоначална вноска за апартамент от $500 000, използвайки заем HDB, сега ще бъде $75 000, платима с пари в брой или CPF. Въпреки това повечето сингапурски двойки на 30-те години (типичната възраст на много купувачи на жилища) имат над 100 000 долара в своя комбиниран CPF; всъщност е обичайно много сингапурци така или иначе да плащат повече от 15 процента*.

Банковите заеми са напълно незасегнати, тъй като банките продължават да предоставят до 75 процента финансиране на апартаменти.

Коефициентът на обслужване на общия дълг (TDSR) за банковите заеми е затегнат с пет процента и това поставя по-високи изисквания за доходи на купувачите на жилища. Въпреки това, имотите на HDB – които вече имат коефициент на обслужване на ипотеки (MSR) от 30 процента – не са засегнати от промените в TDSR.

Накратко, ограниченията на заемите от мерките за охлаждане не правят малко или нищо за охлаждане на фиксираните цени при препродажба в този момент.

* Всъщност нямате избор, тъй като имате право да запазите до $20 000 във вашия CPF OA, когато закупите имота.

3. Търсенето идва от демографски групи, които не могат да купуват BTO апартаменти

Един търговец на недвижими имоти посочи, че някои купувачи на жилища не могат да си позволят частни имоти, но в същото време не могат да се класират за BTO апартаменти:„Ако съпругът и съпругата са постоянно пребиваващи (PRs), тогава те не могат да си купят BTO апартамент. Ако двойката не е омъжена, те могат да си купят само две стаи, ако закупят BTO, може да не е достатъчно голяма за семейството им. Ако се понижават от частна собственост, те няма да искат да чакат повече от две години*, преди да могат да кандидатстват за BTO.

Във всички тези ситуации купувачите нямат друг избор, освен да се борят за препродажба на апартаменти.”

Търговецът на недвижими имоти отбеляза, че сред тези, които „понижават класирането“ от частни имоти, има много хора, които не са пенсионери: тази група включва млади двойки, които искат да създадат семейства, които са установили, че техните апартаменти с една или две легла са твърде ограничаващи.

Независимо от броя на стартиранията на BTO, не е възможно да се изпусне търсенето от тази конкретна група. Имайте предвид, че тези, които понижават рейтинга си от частни имоти, ще навлязат на пазарите за препродажба, заредени с пари, което ще затрудни конкуренцията на купувачите на жилища за първи път.

*Трябва да изчакате 30 месеца след изхвърлянето на частен имот, преди да можете да гласувате за BTO апартамент. Това повече или по-малко налага препродажба, тъй като все още трябва да изчакате четири до пет години за строителство след тези 30 месеца.

4. Комбинация от висок наем, с търсене на незабавно жилище

Въпреки че ще има повече пускания на BTO през следващите две години, това е абстракция за тези, на които им е трудно да работят от вкъщи в апартамент с родители, идващи братя и сестри вкъщи от училище и др.

В същото време се намираме в период, в който наемните цени са най-високи за шест месеца; и изглежда ще се увеличат.

Така че в този момент можем да разберем защо мерките за охлаждане имат цялата сила на снежна топка в микровълнова печка, когато става въпрос за пазара за препродажба на апартаменти. Има големи групи от сингапурци, които се нуждаят от незабавно жилище, но не могат да си позволят и апартаменти за препродажба. Като такова нарастващото търсене на апартаменти за препродажба продължава неотслабващо.

Има и съображение, че предвид мекия характер на мерките за охлаждане в този край на пазара, може да видим ефекта от него само по-надолу по пътя. С други насрещни ветрове, които могат да влязат в игра, като например рекорден брой HDB апартаменти, достигащи MOP през 2022 г. (31 325 единици), по-голям брой BTO апартаменти, които ще бъдат освободени, и облекчаването на закъсненията в строителството, тъй като Covid-19 се надяваме да отшуми. Всичко това може да допринесе за общо облекчаване на ръста на цените и търсенето.

Може би на този етап, ако сте купувач за първи път на жилище, реалистично трябва да търсите в незрели райони с някакъв бъдещ потенциал за растеж. Въпреки че може да ви отнеме малко повече време, за да реализирате печалби, по-далечни области като Sengkang или Yishun все още предлагат разумни удобства на цени, които (все още не са) извън класациите.

И освен ако не ще изживеете остатъка от живота си там, купуването на много стар апартамент за милион долара все още не е най-добрият път за повечето, колкото и „нормално“ да изглежда това.

bbabo.Net