Цените на апартаментите при препродажба сега са най-високите от последния пик през май 2013 г.

На място сме свидетели на покачване на цените както в зрели, така и в невъзрастни квартали; и повече от един читател се е оплакал от Cash Over Valuation (COV), дори в обикновено достъпни райони като Yishun или Sengkang.

С новите мерки за охлаждане, които тепърва ще имат голям ефект (и трябва да купите спешно), как купувачът на жилище да намери апартамент в такива времена? Ето няколко стъпки, които трябва да предприемете:

Моментна снимка на ситуацията с препродажбата на HDB през 2021 г.

Към момента на писане средната цена на 4-стаен апартамент е $521 psf. Средната цена на апартаменти за препродажба, като цяло, достигна $510 psf, дори по-висока от последния пик през май 2013 г. ($478 psf).

Natura Loft, проект на DBSS в Бишан, беше най-високата транзакция от лота, на стойност 1,36 милиона долара. В същото време Woodlands постави рекорда за най-скъп апартамент в имот за възрастни; изпълнителен апартамент, продаден за 980 000 долара (вероятно поради предстоящи планове за северното крайбрежие на Woodlands).

За да обобщим, казваме, че това е най-скъпото време за закупуване на апартамент за препродажба от около осем години; и имайте предвид, че цените продължават да се покачват (въпреки че тепърва ще видим ефекта от новите мерки за охлаждане).

Опитът да се намери изгодна сделка в този конкретен момент ще бъде груб. Въпреки това можете да подобрите шансовете си със следните стъпки:

Фокусирайте се върху кванта

Опитайте за апартаменти, които наскоро не са били почистени

Намерете агенти с скорошни транзакции в имението

Потърсете надстройки или наследници

Демонстрирайте, че можете да направите бърза транзакция

1. Фокус върху квантовото

Новите купувачи често се фокусират твърде много върху цената psf; като филтриране по цена и след това класиране от най-евтината цена psf до най-високата.

Освен това има тенденция да се смята, че по-ниската цена на psf е по-добра стойност или е по-разумна. Това не винаги е вярно.

(По принцип по-малките единици ще имат по-висока цена psf и обратно).

Въпреки че по-ниската цена на psf изглежда по-привлекателна, помислете за числата, след като започнете да плащате:

Разлика в минималната първоначална вноска: прибл. $10,913 (минимум 15 процента първоначална вноска за HDB заеми)

Разлика в гербовия сбор на купувачите (BSD): прибл. $2,182 ($9,645 за 4-стаен, $11,827 за 5-стаен)

Разлика в месечното изплащане на кредита: прибл. $281 на месец за 25 години (приблизително $1,934 за 4-стайни, $2,214 за 5-стайни)

Цената psf е полезна, ако търсите тайбрейк, като например близко сравнение между два апартамента в един и същи блок. Но на практическа основа квантът е по-голям фактор за това дали можете да си позволите уреда.

Размерът, а не цената psf, влияе върху размера на заема и платените гербови такси.

Като цяло жилищата не трябва да имат размер, който надвишава пет пъти годишния ви доход на домакинството - дори ако можете да се класирате за по-висок заем.

2. Опитайте за апартаменти, които не са били наскоро MOP

По принцип апартаментите, които наскоро са достигнали своя минимален период на заетост (MOP), обикновено имат по-висока цена. Това важи и за изпълнителните етажни собствености (ЕК).

За това има две причини: Първата е, че новите апартаменти, които са само на пет години, са най-привлекателни за купувачите.

Те имат предимството, че са готови за нанасяне, с незначително разпадане на лизинг. Повишената конкуренция означава, че е по-вероятно в крайна сметка да платите Cash Over Valuation (COV).

Имайте предвид, че необичаен брой апартаменти – около 50 000 – ще достигнат MOP през 2020 и 2021 г. Това също допринесе за скока на средните цени на транзакциите, като се има предвид, че тези апартаменти са нови.

Поради тези причини може да откриете, че апартаментите на 10+ години в същия имот са на по-добра цена. Все пак, имайте предвид, че напредналото разпадане на наема (например апартаменти от 60-те години) също не са твърде желателни; дори и да са големи за цената си, може да има трудности при препродажбата по-надолу по пътя.

Брокерите се сблъскват с много от тези ситуации, когато проучват квартала и могат да ви дадат указания за възможни продажби на по-добри цени. В някои случаи тези сделки може просто да се сключват, дори и без да са влезли в платформите за имоти (като по този начин се избягва повече излагане и повече конкурентни купувачи).

Брокерите също познават блоковете, в които няколко продавачи са поискали луди суми и са извадили късмет (например, ще разберат кога колега е продал апартамент за 900 000 долара в същия блок). Цените са склонни да растат след събития като това, така че брокерът може да ви предупреди за такива отклонения.

От 2019 г. Инициативата за записи на транзакции (TRI) позволява на обществеността да проверява миналите транзакции на всеки брокер; така че е лесно да проверите всички твърдения.

4. Потърсете надграждащи или наследници

Тук вероятно ще ви трябва брокер с добър нос; освен ако нямате уменията сами да проучите мотивите на продавачите.

Като цяло, продавачите, които са в процес на надграждане или които току-що са наследили апартамента, са тези, които са най-притиснати да продадат. Това не винаги е така, но е вярно през повечето време.

Всеки, който вече притежава апартамент, не може да наследи и апартамента на родителите си; те трябва да се разпореждат с един от имотите в рамките на определено време (също не могат да го отдават под наем междувременно).

Надстройките, които решат да закупят апартамента си, преди да продадат апартамента си, може да са изправени пред шестмесечен срок, за да поискат опрощаване на допълнителните купувачи гербов налог (ABSD).

Тези, които са близо до шестмесечния срок, вероятно са нетърпеливи да продадат и е по-вероятно да се съгласят с вашата цена. Каквато и отстъпка да ви дадат, вероятно няма да е толкова лошо, колкото да платите 17 процента ABSD!

5. Демонстрирайте, че можете да направите бърза транзакция

Някои продавачи са готови да толерират по-ниска оферта, стига вие да сте готови да подпишете документите.

Както и в случая на по-горе, те може да искат бързо да продадат апартамента за продажба на приходите срещу авансово плащане на апартамент; или може да се втурват към крайния срок за ABSD.

Тези продавачи са по-склонни да приемат купувач, който е готов да плати в момента, в сравнение с купувачите, които все още „мислят за това“.

Поради това е препоръчително да стане ясно – още от първия ден на контакта – че сте сериозен купувач с готови пари и заем. Един от начините да направите това е да имате готови писма за кандидатстване за кредит, било то от банката или HDB, за да покажете, че сте готови да купите.

ПРОЧЕТЕТЕ ПОВЕЧЕ: Увеличение на цените за препродажба на HDB: Защо цените се покачват и какво означава това за купувачите на жилища?

bbabo.Net