За покупка или под наем? Това е основен въпрос, който всички си задаваме, когато обмисляме как да сложим покрив над главите си.

Преминах през този процес преди 40 години, в началото на кариерата си и с младо семейство, и оттогава видях някои невероятни колебания в лихвените проценти и цените на имотите.

През 1986 г., три години в моята финансова кариера, се преместих в Токио, тъй като японският фондов пазар и бумът на имотите вървяха с пълна газ.

Беше време на лесни пари, спекулации и безсмислено налагане на членство в престижни голф клубове, които все още не съществуваха.

Много млади двойки се качиха на стълбицата на имотите и цените в града се повишиха.

В началото на 90-те той спря, фондовият пазар се срина, неизпълнението на заемите нарасна до небесата и банките фалираха.

За щастие не купих, въпреки че лихвените проценти по ипотечните кредити бяха предлагани около 5,2% - 1% отстъпка спрямо лихвите по банковите заеми.

След близо 20 години стагнация на пазара на имоти, тези 5,2% ипотека станаха 0,52% и цените в централните градове се обърнаха и бяха на 10-годишно разкъсване.

Върнах се в Обединеното кралство през 1988 г., току що се ожених, и теглих ипотека от 9,25% от Bank of Ireland.

По времето, когато избягах от ипотеката и Обединеното кралство, процентът беше над 16 процента.

Имах късмета да изляза с ризата си.

Приятели работеха на редуващи се дневни и нощни смени, само за да покрият ипотеката, а когато продадоха, загубиха 45% от стойността на имота.

Днес цените на имотите са високи с ниски лихвени проценти и можете да получите 75% ипотека, започвайки при 1,7% лихвен процент.

По-късно, през 2009 г., като бежанец от световната финансова криза, си помислих да купувам, тъй като лихвите се понижаваха.

Но не ми харесаха цените в средните нива, които изглеждаха скъпи в сравнение с Лондон или Токио. „Пазарът трябва да падне“, помислих си аз.

Приятели скочиха с двата крака и удвоиха или утроиха парите си, а някои се оттеглиха от скривалището си.

Браво за тях! Пропуснах да не очаквах имотите в Хонконг непрекъснато да се покачват.

Следователно, днес се чудя: Наистина ли Хонг Конг е толкова уникален случай, че пазарът на имоти може да продължи да върви нагоре завинаги? Тази седмица видях телевизионно интервю на интелигентен хонгконгски брокер със свежо лице, вероятно в началото на 20-те, който никога не е виждал нищо да се срива; той увери зрителите, че цените ще продължат да се покачват.

Тъй като все повече експати започнаха да опаковат вещите си и да извеждат децата си и оцелелите семейни домашни любимци, мислех, че пазарът на имоти на остров Хонг Конг ще омекне, но според съобщенията е горещо, както винаги.

Ще остане ли недостигът на апартаменти в Хонконг, поддържайки пазара на имоти, поддържан от купувачи за първи път? Тъй като новите имоти са завършени и продадени, това трябва да охлади цените, нали? Очевидно е погрешно, тъй като строителните предприемачи държат на нормални апартаменти толкова дълго, колкото могат и отговарят на търсенето на по-нисък клас с нано апартаменти от 260 квадратни фута или по-малко – гнила стойност за тези с по-малко средства.

Дори Discovery Bay, със сравнително просторния си живот, навлиза в нано апартаменти.

Разбира се, не супер-тийнейджърски такива, като 152-228 квадратни фута SOYO развитие в Mong Kok, а по-скоро 350-412 квадратни фута в нова сграда от 1400 единици.

Twee по стандартите на DB, със съотношение на сюжета 11,6 пъти по-високо от сегашното, но след като изгони хората от лодките и се насочи към мегабогатите със старите им места в новия яхт клуб Lantau, чудя се: разработчикът HKR International надушва ли възможност за продажба в прегрят пазар? Японският карантинен урок за HK: държавата плаща, третира се като възрастен Изглежда, че собствеността в Хонконг е неудържима.

Той е класиран в света на най-малко достъпния жилищен пазар в продължение на 11 години поред от мозъчните тръстове Urban Reform Institute и Frontier Center for Public Policy.

Домовете в Хонконг струват 20,8 пъти по-високи от средния доход, като Ванкувър е 13 пъти, а Сидни - 11,8 пъти.

За сравнение, Лондон с 8,9 пъти и Токио с 8,6 пъти са много по-достъпни.

Не желая да си копая дупка и да предрича неизбежната крах на пазара на имоти в Хонконг, въпреки това обмислям препятствията за приятели, притежаващи имот, които ме попитаха какво мисля.

За да могат собствениците на ипотечни кредити да избягат от това, паричната администрация на Хонконг ще трябва да рискува да отмени хонконгския долар – което може да бъде катастрофа.

И така, как изглежда високата лихва? В началото на 80-те години на миналия век САЩ наблюдаваха инфлация от 15 процента, а лихвените проценти бяха около 20 процента.

Инфлацията в Хонконг достигна своя връх от 18% през 1983 г.

не го купувам.

Икономиката на Хонконг зависи от търговски поток от пари, а не от купони за пазаруване.

Парите влизат, излизат и се плаща пътна такса.

Хонконг не прави нищо значимо и няма туристически приходи.

Така че, ако парите се забавят или балансът на потока благоприятства изходящите потоци, икономиката ще падне.

Главният изпълнителен директор Кари Лам е под силен натиск да увеличи предлагането на жилища, оттук и проекта Northern Metropolis, скъпата схема за рекултивация на Лантау и възможното пренасочване на пристанището.

Тъй като HKR скача в нисък клас и като се има предвид, че населението на Хонконг спада и повече млади хора искат да се преместят, ще има ли внезапно свръхпредлагане, когато тези и още нови проекти са близо до завършване? Колко дълго ще останат границите на SAR? Между Хонконг, континентален Китай и Макао, граничните пунктове, неизползваната пътна връзка и влакове, в които не можете просто да се качвате и слизате, е странна настройка за една държава.

Когато границите изчезнат най-късно до 2047 г., ще има нормализиране на цените от двете страни на границата.

В момента цените на имотите в Шенжен са наполовина от тези в Хонконг.

Ако изтеглите 30-годишна ипотека днес, все още ще я плащате след края на SAR, когато много собственици на жилища и жилищни комплекси ще трябва да подновят договорите си за наем на земя.

Може да изглежда далече, но ще получи цената рано, което ще се отрази на цените и оборота.

Според Законодателния съвет има 2400 имота в Хонконг с договори за наем, приключващи през юни 2047 г.

Първият изтича през 2025 г., а в Новите територии и Ню Коулун 30 000 лизингови договора изтичат заедно с SAR без право на подновяване.

Хонконгските разработчици и този млад търговец на недвижими имоти в телевизията може да са оптимисти за жилищния пазар и да продължат да виждат Хонконг като бъдещия Монте Карло на Китай – както направих аз някога.

Сега не съм толкова сигурен.

Colliers предполагат, че има натрупано търсене на инвестиции извън жилищните сгради, прогнозирайки, че наемите на офиси ще се повишат с 1% тази година, че индустриалните складове са толкова пълни, че наемодателите могат да притиснат наемателите и че възстановяването на търговията на дребно е възможно, ако границите се отворят отново, но това става не изплува лодката ми.

Със своето излагане на лихвени проценти, граничен контрол, празни магистрали, унищожаване на хамстери, изолация на Covid от света, политики за блокиране от 18:00 часа и склонност към подхранване на икономическия растеж с купони за пазаруване, всички заплашващи икономиката и търговията, ще бъде ли имотът в Хонконг последния известен оцелял ? Нийл Нюман е тематичен портфейлен стратег, фокусиран върху паназиатските пазари на акции

bbabo.Net