Trotz der Kühlmaßnahmen im Dezember ändert dies nichts an der Tatsache, dass Entwickler heute mit erschöpften Landbanken konfrontiert sind. Wir können also immer noch mit mehr Interesse an Sammelverkäufen rechnen, aber erwarten Sie nicht viele Mega-Entwicklungen wie im letzten Zyklus.

Die letzten Eigentumswohnungen aus dem En-bloc-Fieber von 2017 wurden saniert und verkauft, und viele Eigentümer erwarten jeden Tag das Klopfen des Pro-Sale-Komitees. Falls Ihnen dies passiert, sind hier einige der Dinge, auf die Sie achten sollten, bevor Sie einem Blockverkauf zustimmen:

1. Berechnen Sie die Kosten für ein Ersatzhaus mit aktuellen Preisen und Finanzierungsbeschränkungen

Ein Blockverkauf während einer Immobilienhochphase ist eine heikle Angelegenheit: Während Sie teuer verkaufen können, müssen Sie auch teuer kaufen.

Daher sind Blockverkäufe in solchen Märkten am vorteilhaftesten, wenn es sich bei der betreffenden Immobilie um ein Zweitwohnsitz handelt (d. H. Sie benötigen keine Ersatzeinheit). Andernfalls müssen Sie prüfen, ob der Verkaufserlös die Kosten für ein neues Zuhause ausreichend decken kann.

Dies ist nicht so einfach wie sicherzustellen, dass (Verkaufserlös + Einsparungen) höher sind als die Kosten für das Ersatzhaus.

Nehmen wir zum Beispiel an, Sie haben Ihre Eigentumswohnung vor 10 Jahren gekauft und sie wird jetzt im Ganzen verkauft.

Wenn Sie 10 Jahre älter sind, wird die maximale Darlehenslaufzeit für Ihr Ersatzhaus reduziert. Übersteigt die Laufzeit des Kredits plus Alter beispielsweise 65 Jahre, darf die maximale Finanzierung Ihres Ersatzwohnsitzes nur noch 45 Prozent betragen.

Sie müssen herausfinden, ob Sie eine so große Anzahlung zusammen mit den Stempelgebühren decken können, nachdem Sie Ihr verbleibendes Wohnungsbaudarlehen getilgt und Ihren CPF zurückerstattet haben.

Finanzierungsprobleme werden auch durch die steigenden Immobilienkosten beeinflusst, die Ihr Ersatzhaus teurer als erwartet machen könnten:

Inselweit liegen die Preise für Wiederverkaufswohnungen mit durchschnittlich 487 USD pro PSF auf einem Achtjahreshoch, während die Preise für Eigentumswohnungen im Durchschnitt bei 1.690 USD pro PSF liegen – rund 22,6 Prozent höher als selbst der letzte Höchststand im Jahr 2013.

Hinweis: Sie müssen in den spezifischen Bereichen nachsehen, da es zu großen Abweichungen kommen kann. Dies soll nur darauf hinweisen, dass Ihr Ersatzgerät – in den meisten Teilen Singapurs – wahrscheinlich nicht billig ist.

Gehen wir davon aus, dass für Ihre Ersatzwohnung die Durchschnittspreise gelten:

Angenommen, Sie haben 2011 eine 1.000 Quadratfuß große Einheit für 900.000 US-Dollar gekauft und erhalten einen Verkaufserlös von 1,3 Millionen US-Dollar. Unter normalen Umständen eine durchaus respektable Rendite von etwa 3,75 Prozent pro Jahr.

Aber die Zahlen ändern nichts an der Tatsache, dass Sie – wenn Sie ein Ersatzgerät ähnlicher Größe wollen – heute mit einem potenziellen Betrag von rund 1,69 Millionen US-Dollar rechnen. Dies ist möglicherweise kein sehr schmackhaftes Geschäft, insbesondere wenn Sie in Ihrem Alter mit höheren Barausgaben konfrontiert sind.

Vergessen Sie nicht, dass die ABSD nach Dezember 2021 höher ist

Wenn Sie immer noch beabsichtigen, nach dem en-bloc ein zweites oder drittes Gerät zu kaufen, denken Sie daran, dass Ende 2021 neue Kühlmaßnahmen durchgeführt wurden. Für Singapur-Bürger beträgt die ABSD für die zweite Immobilie jetzt 17 Prozent, während die ABSD für die dritte oder nachfolgende Einheit auf 25 Prozent gestiegen ist.

Der Verkaufserlös darf die höheren Stempelgebühren nicht kompensieren. Wenn Sie niedrige Leerstände und eine hohe Mietrendite sehen, möchten Sie dies vielleicht nicht in einem en-bloc-Deal verschwinden lassen.

2. Die Verwendung des Aktienwerts für die Aufteilung ist Ihnen gegenüber unfair, wenn Sie eine größere Einheit besitzen.

Einige Entwickler schlagen die Verwendung des Aktienwerts als Aufteilungsmethode (MOA) vor. Je höher Ihr Aktienwert, desto mehr Erlöse erhalten Sie.

Sie sollten beachten, dass Aktienwerte niemals auf diese Weise verwendet werden sollten: Sie wurden als faire Möglichkeit zur Verteilung von Wartungsgebühren und nicht von Verkaufserlösen konzipiert.

Der Anteilswert einer Einheit beginnt bei fünf und erhöht sich je 50 m² um eins:

50 qm = Aktienwert von 5

51 bis 100 qm = Aktienwert von 6

101 bis 150 qm = Aktienwert von 7

Und so weiter. Sie sehen wahrscheinlich das Problem hier: Eine Einheit mit 150 m² ist dreimal so groß wie eine 50 m²-Einheit, aber der Aktienwert steigt nur um zwei Punkte. Daher profitieren Eigentümer kleiner Einheiten in der Regel viel mehr als Eigentümer größerer Einheiten.

Das andere Problem bei der Verwendung des Aktienwerts besteht darin, dass bestimmte Überlegungen, wie z. B. das Stockwerk, in dem sich Ihre Einheit befindet, nicht berücksichtigt werden. Eine höhere Etage mit besserer Aussicht sollte beispielsweise höher bewertet werden als eine mittlere oder untere Etage mit eingeschränkter Sicht – aber dies wird völlig ignoriert, wenn der MOA nur nach Aktienwert geht.

Nichtsdestotrotz ist dies immer noch ein irritierend häufiger Ansatz, der Eigentümern vorgeschlagen wird. Wenn Sie eine größere oder einfach bessere Einheit im Projekt besitzen, ist es zu Ihrem Vorteil, sich für ein anderes MOA einzusetzen.

Auf der anderen Seite sollten Sie kein Nickel und Dime bezahlen, wenn Sie bereits einen fairen Preis erhalten, den Sie normalerweise heute nicht zum Marktwert erzielen würden. Einige Eigentümer verzögern ein En-bloc-Verfahren (wenn das Anwesen dringend einer Verjüngung bedarf), weil sie der Meinung sind, dass sie Anspruch auf mehr haben sollten. Manchmal glauben Sie vielleicht, dass Ihr Gerät besser ist als andere, aber das kann eine sehr subjektive Sache sein.

3. Achten Sie darauf, wann Sie den Verkaufserlös erhalten

Wenn Sie ein Ersatzhaus benötigen, kann dies bedeuten, dass Sie sich eine neue Einheit sichern müssen, bevor Sie den Verkaufserlös erhalten.

Wenn Sie das letzte Mal vor 2020 ein Haus gekauft haben, beachten Sie, dass sich seitdem einige wichtige Regeln geändert haben. Eine wichtige Änderung besteht darin, dass Entwickler Ihr OTP nicht mehr automatisch erneuern können, sobald es abläuft, um Ihnen mehr Zeit zu verschaffen.

Wenn Sie also noch nicht über die erforderlichen Mittel verfügen, um die Anzahlung oder andere Kosten für ein neues Zuhause zu begleichen, müssen Sie möglicherweise einen Überbrückungskredit in Anspruch nehmen. Diese haben Zinssätze, die mit etwa fünf bis sechs Prozent pro Jahr viel höher sind als bei Wohnungsbaudarlehen. Darüber hinaus können Verwaltungsgebühren anfallen; Überprüfen Sie daher die voraussichtlichen Kosten für Sie, bevor Sie sich en-bloc abmelden.

(Es ist nicht sehr praktisch, die Banken einzeln anzurufen. Wenden Sie sich einfach an einen Hypothekenmakler und erklären Sie Ihre Situation – er kann Ihnen helfen, die günstigsten Optionen zu finden. Sie können sich auch direkt an uns wenden, um Hilfe zu erhalten).

Auch wenn Sie einen Überbrückungskredit erhalten, beachten Sie, dass die maximale Laufzeit des Kredits in der Regel nur sechs Monate beträgt. Braucht der Bauträger noch länger, um den Verkaufserlös auszuzahlen, müssen Sie sich eventuell erst mit der Vermietung abfinden. Berücksichtigen Sie die Kosten für eine solche Unterkunft, die hoffentlich durch den Verkaufserlös gedeckt werden.

Denken Sie daran, dass in einem Markt mit immer noch steigenden Preisen wie 2022 ein längeres Warten auf die Sicherung eines neuen Eigenheims bedeuten könnte, dass Sie mehr dafür bezahlen müssen.

4. Überprüfen Sie, ob Sie sich innerhalb des SSD-Zeitraums befinden und ob Sie weiter entschädigt werden können, wenn Sie es sind auf der zweiten und vier Prozent auf der dritten.

Die SSD gilt auch bei einem Blockverkauf, unabhängig davon, ob Sie dem Verkauf zustimmen. Es ist Pech, wenn es innerhalb von drei Jahren nach Kauf der Einheit zu einem Sammelverkauf kommt. Die einzige Rettung besteht darin, dass Sie bei einem finanziellen Verlust (Sie würden weniger vom Verkaufserlös als den von Ihnen gezahlten Preis erhalten) beim Strata Titles Board (STB) Berufung einlegen können, um den Verkauf zu blockieren.

(Sie können dies auch tun, nachdem der 80-prozentige Konsens erreicht wurde).

Niemand im Pro-Sale-Komitee, der Mietobjektagentur, dem Bauträger usw. weiß möglicherweise, ob Sie sich innerhalb der SSD-Frist befinden, oder wird Sie darüber informieren: Es liegt an Ihnen als Eigentümer, sich dessen bewusst zu sein – Geben Sie also nicht versehentlich einem finanziellen Verlust zu.

Es liegt in Ihrem Interesse, eine höhere Entschädigung auszuhandeln, da Sie die SSD bezahlen müssen. Darüber hinaus wurden kürzlich an der Immobilie durchgeführte Arbeiten – wie z. B. Renovierungen – bei der Bewertung möglicherweise nicht berücksichtigt.

5. Wenn Sie spielen, indem Sie Ihre Unterschrift zurückhalten, sollten Sie sich der möglichen Folgen bewusst sein

Eine gängige Taktik, die denjenigen beigebracht wird, die mit Blockverkäufen konfrontiert sind, besteht darin, die Unterzeichnung des Tarifvertrags (CSA) bis zur allerletzten Minute aufzuschieben. Dies gilt auch dann, wenn Sie tatsächlich möchten, dass der Blockverkauf durchgeführt wird.

Dies liegt an der Möglichkeit, dass andere, wenn sie verzweifelt versuchen, den Verkauf durchzusetzen, „den Pot versüßen“, indem sie allen verbleibenden Holdouts ein besseres Angebot machen. Wir gehen hier nicht auf die ethischen Fragen ein, aber seien Sie sich der möglichen Konsequenzen bewusst.

Wenn sich viele Leute dazu entschließen, dasselbe zu tun, könnte dies dazu führen, dass der gesamte Verkauf im Block abgesagt wird. Es kann auch zu zwielichtigen Geschäften kommen, die rechtliche Gründe für einen Hinauswurf des Verkaufs begründen.

En-bloc-Verkäufe sind in einer Zeit, in der die Kosten für Ersatzwohnungen in die Höhe schießen, schwierig, daher lohnt es sich, jetzt besonders vorsichtig zu sein.

bbabo.Net