Anfang Februar überschritten die Zinsen für Wohnungsbaudarlehen die psychologisch wichtige Schwelle von 10 %. Neulich hat die Regulierungsbehörde in dem Versuch, die galoppierende Inflation einzudämmen, den Leitzins auf einen Schlag um 100 Basispunkte auf 9,5 % angehoben. Die Reaktion der Marktteilnehmer ließ nicht lange auf sich warten: Banker warnten vor einem erneuten Anstieg der Kreditkosten. Wie teuer werden Hypotheken sein?
Ende vergangener Woche erhöhte die Bank of Russia den Leitzins zum achten Mal in Folge. Diesmal scharf, um 1 Prozentpunkt auf einmal. Die Regulierungsbehörde versucht, die hohe Inflation einzudämmen, die Anfang Februar 8,8 % erreichte. Gleichzeitig warnte die Zentralbank vor einem möglichen weiteren Anstieg des Leitindikators der Geldpolitik. Die im Westen entfaltete Sanktionshysterie aufgrund der angeblich möglichen russischen Invasion in der Ukraine sowie die erwartete Straffung der Geldpolitik der Fed und der EZB verstärken den Kapitalabfluss aus Russland, was zweifellos die Zentralbank hebt den Leitzins noch weiter an.
Vergessen Sie nicht die Kosteninflation. Je stärker die Zentralbank den Leitzins anhebt, desto schwieriger wird es für russische Unternehmen, ohne billige Kredite zu arbeiten und sich zu entwickeln, desto höher sind die Arbeitslosigkeit und die Inflationserwartungen der Unternehmer, die aufgrund der Unsicherheit über die Zukunft einhellig die Preisschilder für neu schreiben Waren und Dienstleistungen nach oben.
Die letzte Entscheidung der Zentralbank über den Zinssatz wurde auf dem Hypothekenmarkt erwartet. Es überrascht nicht, dass einige Anführer entschieden haben, der Kurve voraus zu sein. So haben seit Ende Januar gleich sieben große Player die Bedingungen für ihre Programme verschlechtert (Alfa-Bank, Dom.RF, Raiffeisenbank, St. Petersburg, Sberbank, Uralsib, Unicredit). Darüber hinaus sind Wohnungsbaudarlehen in einigen Fällen um mehr als 1 Prozentpunkt im Preis gestiegen.
Derzeit haben bereits 15 Hauptakteure Raten von über 10 %, und für einige Produkte liegen sie bei fast 12 % pro Jahr. Laut JSC Dom.RF erreichte die durchschnittliche Rate auf dem primären Wohnungsmarkt unter den Banken aus den Top 15 10,44% pro Jahr (+0,57 Pp.), auf dem Sekundärmarkt - 10,56% (+0,69 Pp.) und in der Refinanzierung Markt – 10,55 % (+0,25 pp). Der durchschnittliche Satz für den Kauf eines fertigen Hauses (ein Darlehen von 3,6 Millionen Rubel für 15 Jahre mit einer Anfangszahlung von bis zu 40 %) ist in der vergangenen Woche auf 11,22 % (+0,22 pp) gestiegen, für den Bau eines Wohngebäude - auf 11,47 % (+0,27 PP). Denken Sie daran, dass der durchschnittliche Hypothekenzins vor einem Jahr, im Januar 2021, 7,23 % betrug. So sind Hypotheken in den letzten 12 Monaten um 3 % teurer geworden!
Eine interessante Tatsache ist, dass der Zinsanstieg die Russen nicht abgeschreckt hat. „Der anhaltende Anstieg der Immobilienpreise ermutigt die Kunden, den Kauf von Immobilien nicht aufzuschieben, was die Nachfrage auf dem Hypothekenmarkt hoch hält. All dies hält die hohe Nachfrage aufrecht und ermutigt, den Kauf von Wohnungen nicht zu verschieben“, erklärte Alexei Lutsenko, Direktor für Retail Business Development bei der SKB-Bank. Alexei Novikov, Direktor der Hypothekenabteilung von Est-a-Tet, glaubt, dass die Preise für neue Gebäude im Jahr 2022 um 15 % steigen können.
Darüber hinaus bleiben Hypotheken bei niedrigen offiziellen Einkommen für viele Arbeitnehmer die einzige Möglichkeit, ihre Lebensbedingungen zu verbessern. „Die Russen nehmen 15-mal häufiger eine Hypothek auf: Fast jede dritte in der Stadt lebende Familie hat in den letzten 13 Jahren eine Hypothek aufgenommen (ein Kredit für 3,3 Familien). Um die aktuellen Schulden zu begleichen, muss jeder Haushalt der Bank 280.000 Rubel zahlen“, sagten die CIAN-Analysten. Nach der Krise von 2008 (von 2009 bis 2021) wurden in der Russischen Föderation 12,6 Millionen Hypotheken für insgesamt 26,1 Billionen Rubel vergeben.
Der stetige Aufwärtstrend der Zinsen schreckt natürlich viele Bürger davon ab, einen Wohnungsbaukredit zu beantragen. Aber, wie die Statistik zeigt, nicht viel. Im ersten Monat dieses Jahres wurden laut Frank RG 95,4 000 Hypothekendarlehen gegenüber 96,0 000 Darlehen im Januar 2021 vergeben. Gleichzeitig stieg die Höhe des durchschnittlichen Hypothekendarlehens im Laufe des Jahres um 26,8 % auf fast 3,5 Millionen Rubel. Was verständlich ist: Die Menschen haben keine Ersparnisse und sind gezwungen, sich mehr Geld zu leihen.
Nicht nur die durchschnittliche Höhe eines Hypothekendarlehens wächst, sondern auch seine durchschnittliche Laufzeit. „In diesem Jahr könnte sich die durchschnittliche Laufzeit von Hypothekendarlehen auf 22 bis 23 Jahre erhöhen, verglichen mit mehr als 21 Jahren im Jahr 2021“, sagte Irina Babina, Chefanalystin bei Rosbank Dom. Ihrer Meinung nach hat die Überarbeitung des staatlichen Programms „Vorzugsneubau“ die Struktur der vergebenen Hypothekendarlehen verändert: In der zweiten Hälfte des vergangenen Jahres fiel ihr Anteil an den Darlehen von durchschnittlich 27 % zu Beginn auf unter 10 % das Jahr. Vor diesem Hintergrund wächst der Anteil des Zweitmarktes in den Suchergebnissen. Besonders interessant für Kreditnehmer sind Programme wie „Barkredit durch Bestandsgrundpfand“ und „Baufinanzierung für Unternehmer“.
Laut den Bankern verlagert sich die Massennachfrage jetzt auf den Markt für Hypothekenprodukte von Banken, Familienhypotheken, gemeinsame Programme von Banken und Entwicklern. „Beim Kauf von Wohnungen in Neubauten werden beispiellose Rabatte auf Hypothekendarlehen mit Projektfinanzierung angeboten, der Rabatt auf den Basiszinssatz erreicht -4,0%“, sagte Alexey Lutsenko.Ihm zufolge versuchen immer mehr Banken, dem Kunden eine bequeme Möglichkeit zu bieten, eine Hypothek zu erhalten, indem die Besuche in den Büros minimiert werden. Viele Transaktionen werden online abgewickelt, was den Kunden Zeit und Mühe spart. Der „One-Stop-Shop“-Service wird immer beliebter, wenn verwandte Dienstleistungen (Wohnungsbewertung, verschiedene Arten von Versicherungen) über einen Bankmitarbeiter oder Bauträgervertreter und natürlich (für Fortgeschrittene) über eine mobile Anwendung abgewickelt werden das Telefon.
Alexey Lutsenko erwartet die Entstehung und Entwicklung einer zunehmenden Anzahl digitaler Dienste sowohl von Banken als auch von Nichtfinanzunternehmen. Beim Kauf einer Wohnung bieten die meisten großen Entwickler beispielsweise den Service „Elektronische Registrierung“ für ein Paket von Dokumenten für eine Hypothekentransaktion an. „Banken hinken nicht hinterher, die auch Remote-Services entwickeln und ihren Kunden zusätzliche Rabatte auf den Basiszinssatz in der Größenordnung von -0,3 % anbieten, beispielsweise beim Kauf von Fertigwohnungen von einer Privatperson oder Refinanzierung eines zuvor gewährten Hypothekendarlehens dem Zweitwohnungsmarkt. Dies gilt insbesondere angesichts des aktuellen Trends zur Zinserhöhung“, sagte Lutsenko.
Beachten wir noch einen weiteren interessanten Trend: Die Banken haben ihre Arbeit in angrenzenden Segmenten der Wohnungsbauhypotheken intensiviert. So startete die VTB neulich ein spezielles Hypothekenprogramm für den Kauf von Parkplätzen und Lagerräumen. Sie können ein solches Darlehen sowohl beim Erwerb einer Wohnung als auch später bei der Eintragung einer Immobilie als Eigentum beantragen. Für Lohnkunden gibt es Rabatte. „Vor dem Hintergrund einer Rekordnachfrage nach Immobilien im Neubau wächst das Interesse der Bevölkerung an überdachten Parkplätzen. Nach unseren Daten stieg sie im vergangenen Jahr in neuen Wohnkomplexen um 20-30%. Der Grund ist einfach – es erspart den Anwohnern die Suche nach einem freien Platz auf öffentlichen Parkplätzen, die vor allem abends nicht immer verfügbar sind“, sagte Svyatoslav Ostrovsky, Mitglied des VTB-Vorstands.
Laut der Prognose des stellvertretenden Finanzministers der Russischen Föderation, Aleksey Moiseev, wird die Ausgabe von Hypotheken im laufenden Jahr im Vergleich zum Vorjahr monetär um 15% und quantitativ um 20-25% zurückgehen. „Nach Rekorden Jahren 2020 und 2021 ist eine Stabilisierung natürlich“, fügte der Beamte hinzu.
„Vor dem Hintergrund einer Anhebung des Leitzinses der Zentralbank auf 9,5 % p. a. dürften die Hypothekenzinsen das Sperrfeuer von 12 % p. a. erreichen und sogar überschreiten. Dies kann zu einem deutlichen Rückgang der Hypothekarkreditvergabe und folglich zu einem Preisrückgang auf dem Immobilienmarkt führen. Zuallererst auf der Sekundarstufe“, sagte Oleg Repchenko, Leiter des IRN AC. Der Experte von BCS World Investments, Igor Galaktionov, glaubt, dass die Hypothekenzinsen mindestens bis zum Frühjahr weiter steigen werden. Weitere Maßnahmen der Banken in Bezug auf die Zinssätze werden seiner Meinung nach weitgehend von der Geldpolitik der Zentralbank abhängen. Eine Reihe von Analysten erwarten, dass die Hypothekenpreise im ersten Quartal dieses Jahres auf 13 % steigen werden. Es muss also zugegeben werden, dass die Zeit der erschwinglichen russischen Hypotheken der Vergangenheit angehört.
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