Von Jahr wird es immer schwieriger, auch nur eine Anzahlung auf eine Hypothek anzusparen: Quadratmeter werden teurer, die Preise für Produkte und Wohnungen und kommunale Dienstleistungen steigen. Das freie Geld wird knapp, die Bauzinsen steigen und laut Prognosen des Finanzministeriums sind 12 % und mehr weit entfernt. Was jetzt für diejenigen zu tun ist, die ihre Lebensbedingungen verbessern müssen und eine Hypothek aufnehmen möchten, wie sich die Kosten für ein „Quadrat“ ändern werden, welche Aussichten der Sekundärmarkt hat, habe ich herausgefunden.
Das Finanzministerium gab eine Prognose für die Hypothekenzinsen im Jahr 2022 ab. Laut dem stellvertretenden Finanzminister Alexei Moiseev werden diese Sätze im Frühjahr auf 11-12 % steigen, aber 15 % nicht überschreiten. „Ich denke, dass es keine 15 % geben wird. Der Hypothekenzins ist der Zinssatz der Zentralbank + 2,5 Prozentpunkte. Damit kommen wir um 12 Prozent heraus“, erklärte der stellvertretende Minister. Inzwischen halten einige Experten diese Prognose für äußerst optimistisch.
Am 11. Februar erhöhte die Zentralbank den Leitzins auf 9,5 %, den höchsten Stand seit 2017. Gleichzeitig denkt die Inflation nicht einmal an eine Verlangsamung und der Regulierer schließt eine Anhebung des Leitzinses bei den nächsten Sitzungen nicht aus. Inzwischen binden die Banken ihre Kreditzinsen an die Zentralbank, sodass die Zinsen für jede Form der Kreditvergabe, einschließlich der Hypothekenzinsen, in die Höhe getrieben werden.
Expertenprognosen zufolge wird es für die Verbraucher bereits in diesem Frühjahr eine neue Zinsrunde für Wohnungsbaukredite geben. Ungefähres Wachstum - bis zu 11,5-12%. Daran erinnern, dass der gewichtete Durchschnitt der Hypothekenzinsen für Neubauten vor der Sitzung der Zentralbank am 11. Februar 10,44 % betrug.
Der wichtigste Faktor, der die Hypothekenzinsen beeinflusst, ist der Leitzins der Zentralbank. Lag er 2020 noch bei 4,25 % und wurden Hypothekendarlehen (inklusive Vorzugsdarlehen zu 6 %) zu durchschnittlichen Zinsen von 6,5-7 % vergeben, liegt der Leitzins jetzt bei 9,5 %. Unter solchen Bedingungen können die Hypothekenzinsen sogar noch weiter steigen. Darüber hinaus berücksichtigt die Bank laut Nikolai Pereslavsky, einem Mitarbeiter der Wirtschafts- und Finanzforschungsabteilung des CMS-Instituts, bei der Erstellung eines Zinssatzes für jeden Kreditnehmer die Anzahl der Kredite, die Beschäftigung und das Gehalt, einschließlich der Zahlungsmethode - „grau“ oder ganz weiß, Anzahlung und natürlich Bonität. „Alle diese Faktoren zusammen können den Zinssatz derzeit auf bis zu 15 % pro Jahr erhöhen, was zu einem ernsthaften Anstieg der Kreditkosten führen wird“, sagte er.
Was bedeutet das für die Baubranche? Neubauten warten laut Pereslavsky auf eine Preisstagnation ab der zweiten Jahreshälfte und ein jährliches Wachstum im Bereich von 6-7%. Die Sekundärseite kann leicht bis zu 10 % der Kosten verlieren, und in einigen Städten, in denen der Preisanstieg am stärksten war, bis zu 20 %.
Hypothekenzinsen sind ein wichtiger Nachfragefaktor. Im Jahr 2015, als die Zinsen stark stiegen, gingen die Immobilienpreise in einigen Regionen sogar zurück, erinnert sich Igor Galaktionov, Experte für den Aktienmarkt von BCS World of Investments. Ihm zufolge ist der Zinssprung dieses Mal nicht so stark, und bis zum Sommer gelten weiterhin Vorzugsbedingungen auf dem Primärmarkt. Daher ist kein Rückgang zu erwarten, jedoch können die Marktwachstumsraten sehr verhalten sein, bis hin zur Stagnation an bestimmten Standorten mit Überangebot.
„Aufgrund steigender Zinsen wird der Hypothekenmarkt natürlich nicht zusammenbrechen, aber die Nachfrage geht allmählich zurück. Einerseits steigen die Kreditzinsen, und die Bürger sind gezwungen, ihre finanzielle Fähigkeit zur Rückzahlung von Krediten über viele Jahre sorgfältiger einzuschätzen. Andererseits sind die Immobilienpreise in Russland in den letzten zwei Jahren vor dem Hintergrund der hohen Nachfrage und der niedrigen Zinsen erheblich gestiegen - im Durchschnitt sind die Kosten pro Quadratmeter im Land um 35% gestiegen, und in der Kapitelle von Neubauten sind im Preis um 70-80% gestiegen. Dies schränkt natürlich auch die Nachfrage nach neuen Hypotheken ein“, schließt Ivan Samoilenko, Managing Partner bei B&C Agency.
Für diejenigen, die ihre Lebensbedingungen verbessern müssen und eine Hypothek aufnehmen möchten, würde ich empfehlen, nicht zu zögern, sondern es jetzt zu tun, sagt Sergey Grigoryan, Spezialist im Bankensektor, Leiter der Repräsentanz des ANIF Investment Fund in Russland. „Meiner Meinung nach ist die „goldene Zeit“ für den Immobilienmarkt vorbei. Jetzt wird es weniger Käufer geben und Verkäufer müssen die Preise senken. Eine Art globaler Rückgang wird es nicht geben, aber ein Preisrückgang im Bereich von 5 % ist durchaus möglich, fährt Grigoryan fort. — Alles wird davon abhängen, auf welchem Niveau der Leitzins der Zentralbank sein wird. Wenn es weiter wächst, dann sind 15 % pro Jahr auf Hypotheken durchaus möglich. Dazu muss der Leitzins die Schwelle von 12 % überschreiten.
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