Die Preise für Wiederverkaufswohnungen sind jetzt auf dem höchsten Stand seit dem letzten Höchststand im Mai 2013.

Vor Ort haben wir sowohl in reifen als auch in nicht reifen Gegenden steigende Preise gesehen; und mehr als ein Leser hat sich über Cash Over Valuation (COV) beschwert, selbst in normalerweise erschwinglichen Gegenden wie Yishun oder Sengkang.

Wie soll ein Eigenheimkäufer in Zeiten wie diesen eine Wohnung finden, da die neuen Kühlmaßnahmen noch keine Wirkung zeigen (und Sie dringend kaufen müssen)? Hier sind einige Schritte:

Eine Momentaufnahme der HDB-Wiederverkaufssituation im Jahr 2021

Zum Redaktionszeitpunkt beträgt der durchschnittliche Preis einer 4-Zimmer-Wohnung 521 US-Dollar pro Person. Der durchschnittliche Preis für Weiterverkaufswohnungen hat auf der ganzen Linie 510 US-Dollar erreicht, sogar mehr als der letzte Höchststand im Mai 2013 (478 US-Dollar psf).

Dies ist das 16. Quartal in Folge mit steigenden Preisen; und bis Ende November 2021 wurden 223 Wohnungen ab einer Million US-Dollar verkauft (im Jahr 2020 gab es nur 82 Millionen Dollar HDB-Wohnungen). Dies ist nun der neue Rekord, den es zu brechen gilt.

Natura Loft, ein DBSS-Projekt in Bishan, war mit 1,36 Millionen US-Dollar die höchste Transaktion des Loses. Gleichzeitig stellte Woodlands den Rekord für die teuerste Wohnung in einem nicht ausgereiften Anwesen auf; eine Executive-Wohnung, die für 980.000 US-Dollar verkauft wurde (wahrscheinlich aufgrund von bevorstehenden Plänen für die Woodlands North Coast).

Zusammenfassend sagen wir, dass es der teuerste Zeitpunkt für den Kauf einer Wiederverkaufswohnung seit etwa acht Jahren ist; und bedenken Sie, dass die Preise immer noch steigen (obwohl wir die Auswirkungen der neuen Kühlmaßnahmen noch nicht sehen müssen).

Der Versuch, zu diesem Zeitpunkt ein Schnäppchen zu finden, wird schwierig sein. Sie können Ihre Gewinnchancen jedoch möglicherweise mit den folgenden Schritten verbessern:

Konzentriere dich auf das Quanten

Versuchen Sie es mit Wohnungen, die nicht kürzlich MOP haben

Suchen Sie nach Maklern mit den letzten Transaktionen im Nachlass

Suchen Sie nach Upgradern oder Erben

Zeigen Sie, dass Sie eine schnelle Transaktion durchführen können

1. Konzentrieren Sie sich auf das Quantum

Neue Käufer konzentrieren sich oft zu sehr auf den PSF-Preis; B. nach dem Preis filtern und dann vom günstigsten psf zum höchsten rangieren.

Abgesehen davon gibt es eine Tendenz zu glauben, dass ein niedrigerer Preis psf ein besseres Preis-Leistungs-Verhältnis oder umsichtiger ist. Dies ist nicht immer wahr.

Betrachten Sie zum Beispiel, dass eine 4-Zimmer-Wohnung mit 970 sq ft. ungefähr 517 US-Dollar oder 501.490 US-Dollar kostet.

Eine 5-Zimmer-Wohnung mit durchschnittlich 485 US-Dollar pro Quadratmeter ist etwa 1.184 Quadratfuß groß. Dies entspricht einem durchschnittlichen Betrag von 574.240 US-Dollar.

(Im Allgemeinen haben kleinere Einheiten einen höheren psf-Preis und umgekehrt).

Während ein niedrigerer Preis für psf attraktiver erscheint, sollten Sie die Zahlen berücksichtigen, sobald Sie mit der Zahlung beginnen:

Differenz Mindest-Anzahlung: ca. 10.913 USD (mindestens 15 Prozent Anzahlung für HDB-Darlehen)

Unterschied in der Käuferstempelabgabe (BSD): ca. 2.182 $ (9.645 $ für 4 Zimmer, 11.827 $ für 5 Zimmer)

Differenz der monatlichen Kreditrückzahlung: ca. 281 US-Dollar pro Monat für 25 Jahre (ca. 1.934 US-Dollar für 4-Zimmer, 2.214 US-Dollar für 5-Zimmer)

Einige mögen sagen, dass der niedrigere Preis psf ein „besseres Preis-Leistungs-Verhältnis“ widerspiegelt, da die 5-Zimmer-Wohnung größer ist. Betrachten Sie jedoch die obigen Zahlen und fragen Sie sich, ob es wirklich mehr als 210 Quadratfuß wert ist.

Der Preis psf ist nützlich, wenn Sie nach einem Tiebreaker suchen, z. B. einem engen Vergleich zwischen zwei Wohnungen im selben Block. In der Praxis ist die Quantität jedoch ein wichtiger Faktor dafür, ob Sie sich das Gerät leisten können.

Es ist der Betrag und nicht der Preis psf, der sich auf die Kreditsumme und die gezahlten Stempelgebühren auswirkt.

Im Allgemeinen sollten Eigenheime nicht mehr als das Fünffache Ihres jährlichen Haushaltseinkommens haben – auch wenn Sie einen höheren Kredit in Anspruch nehmen können.

2. Versuchen Sie es mit Wohnungen, die nicht vor kurzem MOP hatten

Im Allgemeinen haben Wohnungen, die vor kurzem ihre Mindestbelegungsdauer (MOP) erreicht haben, tendenziell höhere Preise. Dies gilt auch für Executive Condominiums (ECs).

Dafür gibt es zwei Gründe: Zum einen sind Neubauwohnungen, die erst fünf Jahre alt sind, für Käufer am attraktivsten.

Sie haben den Vorteil, dass sie bezugsfertig sind und die Mietzinsen vernachlässigbar sind. Der erhöhte Wettbewerb bedeutet, dass Sie am Ende eher Cash Over Valuation (COV) zahlen.

Der zweite Grund ist, dass häufig diejenigen, die direkt nach der MOP verkaufen, ein Upgrade planen. Im Jahr 2021 sind die Eigenheimpreise auf breiter Front hoch (sie steigen seit sechs Quartalen in Folge).

Beachten Sie, dass eine ungewöhnliche Anzahl von Wohnungen – etwa 50.000 – die MOP in den Jahren 2020 und 2021 erreichen wird. Dies hat auch zum Anstieg der durchschnittlichen Transaktionspreise beigetragen, da diese Wohnungen neu sind.

Aus diesen Gründen können Sie feststellen, dass 10+ Jahre alte Wohnungen im selben Anwesen günstiger sind. Bedenken Sie jedoch, dass auch ein fortgeschrittener Mietzinsabbau (z. B. Wohnungen aus den 1960er Jahren) nicht allzu wünschenswert ist; selbst wenn sie für ihren Preis groß sind, könnte es später zu Schwierigkeiten beim Wiederverkauf kommen.

3. Suchen Sie nach Maklern mit den letzten Transaktionen auf dem Grundstück

Makler, die kürzlich in der Gegend Transaktionen abgeschlossen haben, verfügen über neue Informationen. Dies ist das Wissen, das nicht aus einer Datenbank entfernt werden kann.Wir haben zum Beispiel von Fällen gehört, in denen Agenten von Verkäufern wussten, die dringend verkaufen mussten oder Schwierigkeiten hatten, weil die ethnische Quote erreicht wurde.

Makler stoßen bei der Recherche in der Umgebung auf viele dieser Situationen und können Sie auf mögliche günstigere Verkäufe hinweisen. In einigen Fällen können diese Deals auch einfach abgewickelt werden, ohne dass sie auf die Immobilienplattformen gelangen (wodurch eine größere Präsenz und mehr konkurrierende Käufer vermieden werden).

Makler kennen auch die Blöcke, in denen einige Verkäufer nach verrückten Beträgen gefragt und Glück hatten (z. B. wissen sie, wann ein Kollege eine Wohnung für 900.000 US-Dollar im selben Block verkauft hat). Die Preise neigen dazu, nach solchen Ereignissen zu steigen, sodass der Makler Sie vor solchen Ausreißern warnen kann.

Ab 2019 ermöglicht die Transaction Records Initiative (TRI) der Öffentlichkeit, die vergangenen Transaktionen jedes Maklers zu überprüfen; So ist es einfach, alle Ansprüche zu überprüfen.

4. Suchen Sie nach Upgradern oder Erben

Hier benötigen Sie wahrscheinlich einen Makler mit einem guten Gespür; es sei denn, Sie haben die Fähigkeiten, selbst in die Motive der Verkäufer einzudringen.

Im Allgemeinen sind es Verkäufer, die gerade modernisiert werden oder die Wohnung gerade geerbt haben. Dies ist nicht immer der Fall, aber es ist die meiste Zeit der Fall.

Wer bereits eine Wohnung besitzt, kann nicht auch die elterliche Wohnung erben; Sie müssen eine der Immobilien innerhalb einer bestimmten Zeit entsorgen (sie können sie zwischenzeitlich auch nicht vermieten).

Upgrader, die sich entscheiden, ihre Eigentumswohnung zu kaufen, bevor sie ihre Wohnung verkaufen, können eine sechsmonatige Frist haben, um den Erlass der Stempelsteuer für zusätzliche Käufer (ABSD) zu beantragen.

Diejenigen, die kurz vor der Sechs-Monats-Frist stehen, sind wahrscheinlich eifrig zu verkaufen und werden eher Ihrem Preis zustimmen. Welchen Rabatt auch immer sie Ihnen geben müssen, es ist wahrscheinlich nicht so schlimm wie die Zahlung von 17 Prozent ABSD!

5. Zeigen Sie, dass Sie eine schnelle Transaktion durchführen können

Einige Verkäufer sind bereit, ein niedrigeres Angebot zu tolerieren, solange Sie bereits bereit sind, die Papiere zu unterschreiben.

Wie im Fall der oben genannten Upgrades möchten sie möglicherweise die Wohnung schnell verkaufen, um den Verkaufserlös gegen eine Anzahlung für eine Eigentumswohnung zu erhalten; oder sie eilen gegen die ABSD-Frist.

Diese Verkäufer sind eher geneigt, einen Käufer zu akzeptieren, der jetzt bereit ist, zu zahlen, als Käufer, die noch „darüber nachdenken“.

Daher ist es ratsam, vom ersten Tag des Kontakts an klar zu machen, dass Sie ein ernsthafter Käufer sind und das Geld und das Darlehen einsatzbereit sind. Eine Möglichkeit dazu besteht darin, dass Sie Ihre Kreditantragsschreiben bereithalten, sei es von der Bank oder der HDB, um Ihre Kaufbereitschaft zu zeigen.

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