El Banco de Rusia decidió aumentar la tasa clave al 9,5%. Alexander Tsyganov, Jefe del Departamento de Préstamos Hipotecarios para Vivienda e Instrumentos Financieros del Mercado Inmobiliario de la Universidad Financiera del Gobierno de la Federación Rusa, contó cómo reaccionará el mercado hipotecario en Rusia ante tales acciones y por qué los bancos tendrán que aumentar tipos de interés de los préstamos para la vivienda. El aumento de la tasa clave en 2021 comenzó desde el 4,25 % y aumentó gradualmente hasta el 9,5 % en febrero de 2022. La próxima decisión de aumentar el Banco de Rusia se tomó en una reunión el 11 de febrero. Es obvio que la inflación no se detendrá y el Banco de Rusia se verá obligado a subir la tasa. Una opción alternativa se está implementando en Turquía, donde la tasa clave se reduce a pesar de la inflación y la depreciación de la lira frente al dólar estadounidense, que ascendió a casi un 150% en 2021.
Por lo tanto, hay razones para prepararse para un aumento en las tasas de los préstamos, incluidas las hipotecas.
Se sabe que los gastos operativos del banco y la tasa de rendimiento se han desarrollado históricamente en los préstamos hipotecarios al nivel de 3-4%. En enero-febrero de 2022, a una tasa clave del 8,5%, la tasa promedio ponderada de los préstamos hipotecarios ordinarios sin subsidios y otros beneficios, según DOM.RF, fue del 10-11%, que es inferior a la regla anterior. Esto es en parte una manifestación de inercia, pero en muchos aspectos es una comprensión de la importancia de mantener la tasa dentro del 10%, lo cual es importante para el consumidor.
No en vano, se hicieron tantos esfuerzos para lograr una tasa hipotecaria de un solo dígito en la segunda mitad de la década pasada, y esto valió la pena: a principios de la década de 2020, las hipotecas se convirtieron en la forma más popular y asequible de mejorar. condiciones de vivienda, se emitieron más de 10 millones de préstamos durante la década. Esto significa que aproximadamente una de cada cinco familias ha aprovechado una hipoteca, y muchas están pensando en una nueva vivienda y están considerando esa oportunidad para ellos mismos en el futuro.
Una hipoteca de un cuento de hadas sobre una maravillosa vida en el extranjero, por un lado, y el espectro de la servidumbre financiera, por el otro, se ha convertido en un instrumento financiero bastante familiar en Rusia que se puede calcular, teniendo en cuenta la posibilidad de usarlo. las posibilidades del presupuesto familiar, pagos en exceso potenciales y reales, que se estiman teniendo en cuenta las tasas de alquiler y las oportunidades de venta posterior de la vivienda. En 2021, un préstamo hipotecario estaba disponible para aproximadamente la mitad de la población de nuestro país, pero dado el crecimiento de las tasas, la cantidad de prestatarios potenciales con perspectivas positivas para la aprobación del préstamo disminuirá.
Los bancos no podrán frenar el crecimiento de las tasas hipotecarias durante mucho tiempo. Por lo tanto, con un aumento en la tasa clave al 9,5 % o más, podemos esperar un rápido aumento en las tasas hipotecarias al 12-13 % y un aumento gradual hasta el 13,5-14 %.
Con una tasa clave del 12%, que ya aparece en algunas previsiones, los préstamos hipotecarios pueden subir de precio hasta un 15-16%.
En este caso, la demanda de programas de familias subsidiadas e hipotecas subsidiadas seguirá siendo alta y los programas convencionales perderán popularidad temporalmente. La experiencia histórica muestra que el crecimiento de las tasas al nivel de 14-15% en 2009 en el contexto de la crisis financiera llevó a una reducción de 2,7 veces en el mercado hipotecario de 349 mil en 2008 a 130 mil en 2009, pero luego el el mercado se recuperó rápidamente.
Si en el futuro habrá un aumento en los ingresos de los ciudadanos y los salarios crecerán a un ritmo más rápido que la inflación, entonces es muy posible esperar una recuperación en la demanda de hipotecas que han subido de precio. Si los salarios crecen entre un 15 y un 20% al año, entonces las tasas hipotecarias moderadas de dos dígitos pueden elevarse bastante, y la demanda potencial de vivienda hará que los prestatarios se interesen en los programas hipotecarios y los haga atractivos.
Ya está claro que habrá una disminución en el volumen del mercado de préstamos hipotecarios en 2022, pero aún no en la escala de 2008-2009. Los potenciales prestatarios en 2022 tendrán en cuenta la posibilidad de obtener un préstamo hipotecario preferencial bajo los programas subsidiados que continúan este año, así como las perspectivas de refinanciamiento del préstamo, que pueden estipularse de inmediato en el contrato de préstamo. Sin embargo, es de vital importancia que Rusia permita a la mayoría de los ciudadanos realizar su sueño de poseer un apartamento, lo que será más difícil de lograr con tasas hipotecarias más altas.
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