La Banque de Russie a décidé de relever le taux directeur à 9,5 %. Alexander Tsyganov, chef du département des prêts hypothécaires au logement et des instruments financiers du marché immobilier à l'Université financière du gouvernement de la Fédération de Russie, a expliqué comment le marché hypothécaire en Russie réagira à de telles actions et pourquoi les banques devront augmenter taux d'intérêt sur les prêts au logement. La hausse du taux directeur en 2021 a commencé à partir de 4,25 % et est progressivement passée à 9,5 % en février 2022. La prochaine décision d'augmenter la Banque de Russie a été prise lors d'une réunion le 11 février. Il est évident que l'inflation ne s'arrêtera pas et la Banque de Russie sera obligée d'augmenter le taux. Une option alternative est mise en place en Turquie, où le taux directeur est abaissé malgré l'inflation et la dépréciation de la lire par rapport au dollar américain, qui s'élevait à près de 150% en 2021.
Par conséquent, il y a lieu de se préparer à une augmentation des taux de prêt, y compris sur les prêts hypothécaires.
On sait que les charges d'exploitation de la banque et le taux de rendement se sont historiquement développés dans les prêts hypothécaires au niveau de 3-4%. En janvier-février 2022, à un taux directeur de 8,5%, le taux moyen pondéré des prêts hypothécaires ordinaires sans subventions et autres avantages, selon DOM.RF, était de 10-11%, ce qui est inférieur à la règle ci-dessus. C'est en partie une manifestation d'inertie, mais à bien des égards, c'est une compréhension de l'importance de maintenir le taux à moins de 10 %, ce qui est important pour le consommateur.
Ce n'est pas pour rien que tant d'efforts ont été déployés pour atteindre un taux hypothécaire à un chiffre au cours de la seconde moitié de la dernière décennie, et cela a porté ses fruits - au début des années 2020, les prêts hypothécaires sont devenus le moyen le plus populaire et le plus abordable d'améliorer conditions de logement, plus de 10 millions de prêts ont été émis au cours de la décennie. Cela signifie qu'environ une famille sur cinq a profité d'un prêt hypothécaire, et beaucoup pensent à de nouveaux logements et envisagent une telle opportunité pour eux-mêmes à l'avenir.
Une hypothèque d'un conte de fées sur une merveilleuse vie à l'étranger, d'une part, et le spectre de la servitude financière, d'autre part, est devenu un instrument financier assez familier en Russie qui peut être calculé, la possibilité de l'utiliser en tenant compte les possibilités du budget familial, les trop-perçus potentiels et réels, qui sont estimés en tenant compte des tarifs de location et des opportunités de vente ultérieure de l'appartement. En 2021, un prêt hypothécaire était disponible pour environ la moitié de la population de notre pays, mais compte tenu de la croissance des taux, le nombre d'emprunteurs potentiels ayant des perspectives positives d'approbation de prêt diminuera.
Les banques ne pourront pas freiner la croissance des taux hypothécaires pendant longtemps. Par conséquent, avec une augmentation du taux directeur à 9,5 % ou plus, on peut s'attendre à une augmentation rapide des taux hypothécaires à 12-13 % et à une remontée graduelle jusqu'à 13,5-14 %.
Avec un taux directeur de 12%, qui apparaît déjà dans certaines prévisions, les crédits immobiliers pourraient monter en prix jusqu'à 15-16%.
Dans ce cas, la demande de programmes familiaux subventionnés et de prêts hypothécaires subventionnés restera élevée et les programmes conventionnels perdront temporairement de leur popularité. L'expérience historique montre que la croissance des taux au niveau de 14-15% en 2009 dans le contexte de la crise financière a conduit à une réduction de 2,7 fois du marché hypothécaire de 349 000 en 2008 à 130 000 en 2009, mais ensuite le le marché s'est rapidement redressé.
Si à l'avenir il y aura une augmentation des revenus des citoyens et que les salaires augmenteront à un rythme plus rapide que l'inflation, il est tout à fait possible de s'attendre à une reprise de la demande de prêts hypothécaires dont le prix a augmenté. Si les salaires augmentent de 15 à 20 % par an, les taux hypothécaires modérés à deux chiffres peuvent devenir très élevés et la demande potentielle de logements incitera les emprunteurs à s'intéresser aux programmes hypothécaires et les rendra attrayants.
Il est déjà clair qu'il y aura une diminution du volume du marché des prêts hypothécaires en 2022, mais toujours pas à l'échelle de 2008-2009. Les emprunteurs potentiels en 2022 prendront en compte la possibilité d'obtenir un prêt hypothécaire préférentiel dans le cadre des programmes bonifiés qui se poursuivent cette année, ainsi que les perspectives de refinancement du prêt, qui peuvent être immédiatement stipulées dans le contrat de prêt. Néanmoins, il est extrêmement important pour la Russie de permettre à la majorité des citoyens de réaliser leur rêve de posséder un appartement, ce qui sera plus difficile à réaliser avec des taux hypothécaires plus élevés.
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