Début février, les taux des crédits immobiliers ont franchi le seuil psychologiquement important des 10%. L'autre jour, le régulateur, tentant de contenir l'inflation galopante, a relevé le taux directeur de 100 points de base d'un coup, à 9,5 %. La réaction des acteurs du marché ne s'est pas fait attendre : les banquiers ont mis en garde contre une nouvelle hausse du coût des crédits. Combien coûteront les hypothèques?
En fin de semaine dernière, la Banque de Russie a relevé son taux directeur pour la huitième fois consécutive. Cette fois, brusquement, de 1 point de pourcentage à la fois. Le régulateur tente de contenir la forte inflation, qui a atteint 8,8% début février. Dans le même temps, la Banque centrale a mis en garde contre la possibilité d'une nouvelle augmentation de l'indicateur clé de la politique monétaire. L'hystérie des sanctions qui s'est déroulée en Occident en raison de la prétendue possible invasion russe de l'Ukraine, ainsi que le resserrement attendu de la politique monétaire de la Fed et de la BCE, augmentent les sorties de capitaux de Russie, ce qui, sans aucun doute, forcera la Banque centrale de relever encore plus le taux directeur.
N'oubliez pas l'inflation des coûts. Plus la Banque centrale augmente fortement le taux, plus il est difficile pour les entreprises russes de travailler et de se développer sans prêts bon marché, plus le chômage et les attentes inflationnistes augmentent chez les entrepreneurs qui, en raison de l'incertitude quant à l'avenir, réécrivent à l'unanimité les étiquettes de prix pour biens et services vers le haut.
La dernière décision de la Banque centrale sur le taux était attendue sur le marché hypothécaire. Sans surprise, certains dirigeants ont décidé de jouer en avant de la courbe. Ainsi, depuis fin janvier, sept acteurs majeurs ont aggravé les conditions de leurs programmes d'un coup (Alfa-Bank, Dom.RF, Raiffeisenbank, Saint-Pétersbourg, Sberbank, Uralsib, Unicredit). En outre, dans un certain nombre de cas, les prêts au logement ont augmenté de plus de 1 point de pourcentage.
A l'heure actuelle, déjà 15 grands acteurs ont des taux supérieurs à 10%, et pour certains produits ils avoisinent les 12% par an. Selon JSC Dom.RF, le taux moyen sur le marché primaire du logement parmi les banques du top 15 a atteint 10,44% par an (+0,57 pp), sur le marché secondaire - 10,56% (+0, 69 pp) et sur le refinancement marché — 10,55 % (+0,25 pp). Le taux moyen pour l'achat d'une maison finie (un prêt de 3,6 millions de roubles sur 15 ans avec un paiement initial pouvant aller jusqu'à 40%) au cours de la semaine dernière est passé à 11,22% (+0,22 pp), pour la construction d'un bâtiment résidentiel - à 11,47% (+0,27 p.p.). Rappelons qu'il y a un an, en janvier 2021, le taux moyen des crédits immobiliers était de 7,23 %. Ainsi, au cours des 12 derniers mois, les prix des crédits immobiliers ont augmenté de 3 % !
Fait intéressant, la hausse des taux n'a pas fait fuir les Russes. "La hausse continue des logements encourage les clients à ne pas reporter l'achat d'un logement, ce qui maintient la demande sur le marché hypothécaire à un niveau élevé. Tout cela maintient une forte demande et incite à ne pas reporter l'achat d'un logement », a expliqué Alexei Lutsenko, directeur du développement des activités de détail chez SKB-Bank. Alexei Novikov, directeur du département des prêts hypothécaires d'Est-a-Tet, estime qu'en 2022, les prix des nouveaux bâtiments peuvent augmenter de 15%.
De plus, avec de faibles revenus officiels, les hypothèques restent la seule option pour de nombreux travailleurs pour améliorer leurs conditions de vie. « Les Russes ont commencé à contracter un prêt hypothécaire 15 fois plus souvent : presque une famille sur trois vivant dans la ville a contracté un prêt hypothécaire au cours des 13 dernières années (un prêt pour 3,3 familles). Pour rembourser la dette actuelle, chaque ménage doit payer 280 000 roubles à la banque », ont déclaré les analystes du CIAN. Après la crise de 2008 (de 2009 à 2021), 12,6 millions d'hypothèques ont été émises en Fédération de Russie pour un total de 26,1 billions de roubles.
La tendance constante à la hausse des taux décourage bien sûr de nombreux citoyens de demander un prêt immobilier. Mais, comme le montrent les statistiques, pas grand-chose. Au cours du premier mois de cette année, selon Frank RG, 95,4 mille prêts hypothécaires ont été émis contre 96,0 mille prêts en janvier 2021. Dans le même temps, le montant du prêt hypothécaire moyen a augmenté de 26,8 % sur l'année, pour atteindre près de 3,5 millions de roubles. Ce qui est compréhensible : les gens n'ont pas d'économies et ils sont obligés d'emprunter plus d'argent.
Non seulement le montant moyen d'un prêt hypothécaire augmente, mais aussi sa durée moyenne. "Cette année, la durée moyenne des prêts hypothécaires pourrait passer à 22-23 ans contre plus de 21 ans en 2021", a déclaré Irina Babina, analyste en chef chez Rosbank Dom. Selon elle, la révision du programme de l'État "Bâtiment neuf préférentiel" a modifié la structure des prêts hypothécaires émis : au second semestre de l'année dernière, sa part dans les prêts est passée en dessous de 10 % contre une moyenne de 27 % au début de l'année. Dans ce contexte, la part du marché secondaire dans les résultats de recherche est en croissance. Les programmes tels que "Prêt en espèces garanti par un bien immobilier existant" et "Hypothèque pour entrepreneurs" présentent un intérêt particulier pour les emprunteurs.
Selon les banquiers, la demande de masse se déplace maintenant vers les produits hypothécaires du marché des banques, les prêts hypothécaires familiaux, les programmes conjoints des banques et des promoteurs. "L'achat d'appartements dans de nouveaux immeubles se voit offrir des remises sans précédent sur les prêts hypothécaires avec financement de projet, la remise sur le taux de base atteint -4,0%", a déclaré Alexey Lutsenko.Selon lui, de plus de banques essaient d'offrir au client un moyen pratique d'obtenir un prêt hypothécaire, en minimisant les visites dans les bureaux. De nombreuses transactions sont effectuées en ligne, ce qui permet aux clients d'économiser du temps et des efforts. Le service « guichet unique » gagne en popularité, lorsque les services connexes (expertise de logement, assurances diverses) sont traités par un employé de banque ou un représentant du promoteur et, bien sûr (pour les plus avancés), par une application mobile sur le téléphone.
Alexey Lutsenko s'attend à l'émergence et au développement d'un nombre croissant de services numériques de la part des banques et des entreprises non financières. Par exemple, lors de l'achat d'un appartement, la plupart des grands promoteurs proposent le service « Enregistrement électronique » pour un ensemble de documents pour une transaction hypothécaire. "Les banques ne sont pas en reste, qui développent également des services à distance et proposent à leurs clients des remises supplémentaires au taux de base de l'ordre de -0,3%, par exemple, lors de l'achat d'un logement prêt à l'emploi à un particulier ou du refinancement d'un prêt hypothécaire précédemment émis le le marché secondaire du logement. Cela est particulièrement vrai compte tenu de la tendance actuelle à l'augmentation des taux », a déclaré Lutsenko.
Notons une autre tendance intéressante - les banques ont intensifié leur travail dans les segments adjacents des prêts hypothécaires résidentiels. Par exemple, l'autre jour, VTB a lancé un programme spécial d'hypothèques pour l'achat de places de parking et de débarras. Vous pouvez demander un tel prêt à la fois au stade de l'acquisition d'un appartement et plus tard, lors de l'enregistrement d'un bien immobilier en tant que propriété. Il y a des rabais pour les clients de la paie. « Dans un contexte de demande immobilière record dans les immeubles neufs, l'intérêt de la population pour le stationnement couvert est croissant. Selon nos données, l'année dernière, il a augmenté de 20 à 30 % dans les nouveaux complexes résidentiels. La raison est simple - cela évite aux résidents d'avoir à chercher une place gratuite dans les parkings publics, qui ne sont pas toujours disponibles, surtout le soir », a déclaré Svyatoslav Ostrovsky, membre du conseil d'administration de VTB.
Selon les prévisions du vice-ministre des Finances de la Fédération de Russie Aleksey Moiseev, au cours de l'année en cours, l'émission de prêts hypothécaires diminuera de 15% en termes monétaires par rapport à l'année dernière et de 20 à 25% en termes quantitatifs. "Après des records en 2020 et 2021, la stabilisation est naturelle", a ajouté le responsable.
« Dans un contexte de relèvement du taux directeur de la Banque centrale à 9,5 % par an, les taux des crédits immobiliers devraient atteindre le niveau de barrage de 12 % par an et même le dépasser. Cela peut conduire à une réduction significative des prêts hypothécaires et, par conséquent, à une baisse des prix sur le marché immobilier. Tout d'abord, sur le secondaire », a déclaré Oleg Repchenko, chef de l'IRN AC. L'expert de BCS World Investments, Igor Galaktionov, estime que les taux hypothécaires continueront d'augmenter au moins jusqu'au printemps. D'autres actions des banques concernant les taux, à son avis, dépendront largement de la politique monétaire de la Banque centrale. Un certain nombre d'analystes s'attendent à ce que les prix des prêts hypothécaires atteignent 13 % au premier trimestre de cette année. Ainsi, il faut admettre que la période des hypothèques russes abordables appartient au passé.
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