Russie (bbabo.net), - Tant en Russie qu'en Biélorussie, un nombre important d'appartements sont vendus dans le cadre d'une construction partagée, c'est-à-dire la construction d'une maison aux frais de ses futurs résidents. Le principal avantage de la participation au capital est que le coût du logement est inférieur à celui de l'achat d'un logement fini. De plus, parfois, les fonds pour la construction ne sont pas payés immédiatement et intégralement, mais sont payés en plusieurs versements pendant toute la période de construction. En effet, des acomptes sur le logement sont prévus. Grâce à ce mécanisme, des milliers de familles russes et biélorusses ont reçu des appartements dans de nouveaux immeubles. Mais, hélas, tout n'est pas aussi fluide qu'il n'y paraît à première vue.

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Comme en Russie

Le terme « actionnaire de logement » retrace son histoire au milieu des années 1990, c'est alors que les promoteurs ont commencé la pratique de vendre des appartements dans des maisons « au stade de l'excavation », financement de la construction aux dépens des futurs propriétaires d'appartements. Malgré l'imperfection de la législation, de 1995 à nos jours, des milliers de familles ont ainsi pu résoudre leur problème de logement. En 2021, Rosreestr a enregistré plus de 898 000 accords de participation au capital. C'est 17% de plus qu'en 2020. Dans le même temps, la législation dans ce domaine a beaucoup progressé en termes de protection des propriétaires d'appartements. Cependant, de sérieux problèmes subsistent.

Aujourd'hui en Russie, le mot "actionnaire" a souvent une connotation négative, car l'adjectif "trompé" y est souvent ajouté. Selon la Chambre des comptes de la Fédération de Russie, il y a aujourd'hui entre 180 000 et 200 000 actionnaires fraudés dans le pays. Au milieu de l'année dernière, 3061 maisons étaient enregistrées dans le Registre unifié des objets problématiques. Cependant, le problème est en train d'être résolu. Le vice-Premier ministre Marat Khusnullin a déclaré dans une interview que le problème des actionnaires trompés sera déjà complètement clos en 2024 et "d'ici 2023, nous prévoyons de résoudre 95%".

Le problème des actionnaires trompés en Russie devrait appartenir au passé d'ici 2024

Dans la loi fédérale n ° 214 sur la construction partagée, il n'y a d'ailleurs pas de concept de "détenteur d'intérêts trompé". Mais c'est lui, adopté en 2004, qui est devenu le premier document réglementaire réglementant les relations entre les acheteurs d'actions dans une maison en construction et les promoteurs. La loi a été progressivement modifiée et l'un des experts les plus importants de l'industrie appelle la possibilité d'accumuler de l'argent des actionnaires dans des comptes bancaires bloqués.

Depuis le 1er juillet 2019, les promoteurs sont privés de la possibilité de lever des fonds directement auprès des actionnaires. Les fonds des citoyens ont commencé à s'accumuler sur des comptes bancaires bloqués et la construction immobilière a dû être réalisée au détriment des prêts bancaires - le soi-disant financement de projet. Les promoteurs n'ont le droit d'utiliser l'argent des actionnaires qu'après la mise en service de l'installation.

D'un point de vue institutionnel, le problème des actionnaires trompés en Russie peut vraiment entrer dans l'histoire dans les délais impartis par les autorités, convient Grigory Poltorak, vice-président de la Guilde russe des agents immobiliers. "Les comptes bloqués résolvent le problème, car la situation avec les fonds des actionnaires dans ce cas est contrôlée assez étroitement", a-t-il déclaré à SOYUZ. Cependant, poursuit l'expert, il existe de nombreux problèmes de longue date. Par exemple, il y a des "sortes de détenteurs d'intérêts" - des propriétaires d'appartements dans des coopératives d'habitation. En cas de problème, ils ne relèvent pas de la notion officielle de victimes dans le cadre de la construction partagée, mais il faut aussi résoudre le problème avec eux.

Selon Grigory Poltorak, les maisons qui "pendent" pendant des années, voire des décennies, présentent une certaine difficulté. Il faudra beaucoup d'argent et d'efforts pour résoudre ce problème. L'un des moyens de résoudre le problème d'une maison «suspendue» consiste à vendre une part dans le cadre du soi-disant accord de cession. Le nouvel acquéreur, par le biais d'une procédure légalement formalisée, reçoit de plein droit une part sous la forme d'un appartement dans un immeuble inachevé. Il devient un nouvel acteur de la construction partagée. Résultat, tout le monde est "satisfait" : le nouveau propriétaire acquiert un appartement, et l'ancien peut se "calmer" avec une somme d'argent assez impressionnante. Certes, il convient de garder à l'esprit ici que le coût du logement dans le cadre d'un accord sur la cession de droits est généralement inférieur au marché (après tout, la maison n'a pas encore été mise en service). Oui, et il faudra aussi attendre que la maison soit enfin achevée (et le sera-t-elle ?).Retour aux actualités » Retour aux actualités » Retour aux actualités » Retour aux actualités » Retour aux actualités » Retour aux actualités » Retour aux actualités » Retour aux actualités » Retour aux actualités » Retour aux actualités » Retour aux actualités » Retour aux actualités » Retour aux news » Retour aux news » Retour aux news » Retour aux news »

Comme en Biélorussie

Le ministère de l'Architecture et de la Construction a approuvé le premier accord type sur la construction de logements partagés en novembre 1998. L'idée, en lieu et place des prêts, de tirer le meilleur parti de l'argent des futurs propriétaires d'appartements s'inscrivait parfaitement dans l'économie de marché et promettait d'importantes économies sur le coût au mètre carré. En 2006, un document complet est apparu en Biélorussie - le décret présidentiel n ° 396, qui réglemente les questions liées à toutes les étapes de la construction partagée, de la procédure de conclusion des contrats à leur résiliation. La responsabilité des développeurs a été renforcée - en théorie, les acteurs peu scrupuleux ont dû quitter le marché. Cependant, le schéma, séduisant sur le papier, a souvent échoué. Le premier signe a été le conflit autour de la maison en construction par la société "Terra-stroyinvest" dans la rue Pritytsky à Minsk. Les appartements y ont été vendus deux fois. Plus de 500 investisseurs sont tombés dans le piège d'une escroquerie scandaleuse. Le chantier de construction abandonné a été immédiatement saisi à l'entreprise, l'État a nommé un nouveau promoteur éprouvé, qui a finalement donné les clés aux nouveaux colons. Bien que, bien sûr, quelqu'un ait perdu une partie de l'argent investi.

L'incident sensationnel est immédiatement devenu la raison des modifications du décret - depuis lors, tous les contrats de construction partagés sont enregistrés auprès du comité exécutif de la ville de Minsk ou du comité exécutif régional, qui contrôlent toujours la solvabilité financière des promoteurs. Les règles ont depuis été révisées plus d'une fois. L'inscription aux comités exécutifs est désormais soumise non seulement aux contrats eux-mêmes, mais également à des accords complémentaires à ceux-ci. Il existe des restrictions à la disposition des actionnaires - tout l'argent, y compris la compensation des frais du promoteur, doit être versé sur un compte spécial, à l'exception des bénéfices, afin d'empêcher les tentatives de retrait d'argent par des entreprises de construction peu scrupuleuses. L'innovation a également touché le prix, qui depuis 2018 est formé en tenant compte des indices de prix prévisionnels et sur la base du prix contractuel initialement établi.

Ainsi, en Biélorussie aujourd'hui, les conditions et le coût au mètre carré de la construction partagée, la procédure d'attractionnaires et de nombreux autres aspects importants sont strictement réglementés. Le risque de perdre de l'argent et du logement est minimisé. Quant au portrait social d'un investisseur immobilier biélorusse moderne, il ressemble à ceci : il s'agit d'un jeune homme de 35-45 ans, généralement marié, avec des revenus supérieurs à la moyenne, issus du secteur informatique et des affaires, puisque le coût de la construction partagée de un mètre carré est deux fois plus élevé que le salaire moyen dans le pays.

Une experte faisant autorité, Tatyana Zaturenskaya, estime que la construction d'actions en Biélorussie présente aujourd'hui plus d'avantages que d'inconvénients :

- La loi est complètement du côté de l'actionnaire. Les gens ne resteront pas sans appartement même si le promoteur fait faillite. Mais cela ne signifie pas un jeu à sens unique : les droits et intérêts des entreprises de construction sont également protégés s'ils travaillent strictement dans le domaine juridique.

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