Parmi les nombreux déséquilibres causés par la pandémie, des millions de locataires immobiliers du pays ont payé des réajustements salés de leurs loyers en raison de la montée en flèche de l'indice le plus courant dans ce type de contrat.
Héritée de la période d'inflation incontrôlée, l'application de l'IGPM (General Price Index - Market) dans les accords formels est aujourd'hui contestée devant les tribunaux qui, dans de nombreuses décisions récentes, ont déterminé son remplacement par l'indice officiel d'inflation, l'indice des prix à le grand consommateur.
Contrairement à l'IPCA qui calcule la fluctuation finale des prix pour les consommateurs, l'IGP-M évalue ce comportement aux étapes précédentes, c'est-à-dire tout au long de la chaîne de production, dans les relations entre producteurs, distributeurs, détaillants et autres acteurs. Ainsi, l'indice finit par intégrer une grande partie de la variation du dollar, qui indexe les prix des matières premières et des matières premières importées.
La pandémie et la hausse de 40 % de la devise américaine au cours des deux dernières années ont creusé l'écart entre les deux indices. En 2021, pour un IPCA (calculé par l'IBGE) de 9,26 %, l'IGP-M (issu de la Fundação Getulio Vargas) a progressé de 17,78 %.
Depuis avril de l'année dernière, la Cour suprême fédérale a reporté le jugement d'un procès qui demande au tribunal de déterminer que le réajustement des loyers des propriétés avec des contrats par l'IGP-M est effectué par l'IPCA. Un projet de loi dans le même sens est également en discussion au Sénat.
La FGV elle-même prévoit de lancer prochainement un nouvel indice qui reflète mieux les relations entre propriétaires et locataires, car l'IPCA n'est pas non plus considéré comme idéal — d'autant plus qu'il ne considère pas que les propriétaires doivent s'attendre à une rémunération sur le capital fixe et pas seulement la correction de loyer par l'inflation.
Une des idées est de s'associer avec des agents immobiliers et des sites spécialisés pour avoir accès à un flux constant de données dans les contrats, afin d'avoir un indicateur plus réaliste et basé sur le marché.
Cette année, une convergence entre l'IGP-M et l'IPCA est attendue à la fin du premier trimestre, ce qui tend à réduire nombre des conflits autour du sujet.
Dans tous les cas, les propriétaires et les locataires sont libres d'échanger n'importe quel indice. Idéalement, ce choix devrait principalement tenir compte des attentes des parties et de la destination du bien, laissant derrière lui l'acte commun de copier-coller des règles obsolètes.
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