Il mercato degli uffici più costoso del mondo ha più spazio vuoto che mai.

Le scorte di uffici sfitti a Hong Kong sono salite a un livello record a dicembre a 9,1 milioni di piedi quadrati (845.000 metri quadrati), equivalenti a quasi 158 campi da calcio, secondo il fornitore di servizi immobiliari CBRE Group Inc.

A Central, il prezioso centro finanziario della città, l'offerta è destinata ad aumentare ulteriormente. Li Ka-shing e Lee Shau Kee, i magnati immobiliari più ricchi di Hong Kong, stanno costruendo nuovi blocchi di uffici che dovrebbero aprire il prossimo anno. Non è chiaro quanto velocemente si riempiranno i posti vacanti poiché il confine con la terraferma rimane chiuso, impedendo alle aziende cinesi di supportare il mercato degli uffici di Hong Kong, mentre la domanda delle banche globali diminuisce mentre la pandemia rimodella gli stili di lavoro.

L'eccesso di offerta a Hong Kong sottolinea una sfida senza precedenti per gli sviluppatori immobiliari nel centro finanziario globale, già alle prese con un esodo di espatriati e alcuni dei controlli alle frontiere più severi del mondo per frenare il virus.

I proprietari stanno diventando più disposti a soddisfare le esigenze degli inquilini, ad esempio con periodi senza affitto e termini di locazione che partono dai consueti tre anni, ha affermato Ada Fung, direttore esecutivo per i servizi d'ufficio presso CBRE Hong Kong. A Kowloon, alcuni stanno persino pagando il costo dell'allestimento per i loro inquilini, ha detto.

Le torri in costruzione sono viste come le più grandi aggiunte alla fornitura di locazione di uffici a Central, un'area piena di grattacieli che ospitano colossi finanziari da Goldman Sachs Group Inc. a JPMorgan Chase & Co. - dal 2005, quando AIA Central è stata completata.

La Henderson Land Development Co. di Lee sta costruendo una torre di vetro a forma di fiore progettata da Zaha Hadid Architects. Proprio dall'altra parte della strada, la CK Asset Holdings Ltd. di Li sta ristrutturando la stolida Hutchison House degli anni '70 in un grattacielo nuovo di zecca. Entrambi gli edifici all'avanguardia apriranno il prossimo anno.

I piani per avviare lo sviluppo delle torri erano già iniziati prima dell'inizio della pandemia, che ha rimodellato la domanda di blocchi di uffici. Finora, le informazioni su chi affitterà lo spazio sono state in gran parte segrete. Henderson Land ha annunciato una locazione per la nuova torre. La casa d'aste Christie's occuperà quattro piani nell'edificio di 36 piani. CK Asset non ha rilasciato alcuna informazione sui progressi del pre-leasing per il Cheung Kong Center Two di 41 piani.

CK Asset e Henderson Land non hanno risposto alle domande sulla locazione dei nuovi edifici.

L'offerta eccessiva di spazio di lavoro è ancora più pronunciata in altri quartieri degli affari di Hong Kong. Kowloon East vedrà quattro torri di uffici che si estendono per oltre 2 milioni di piedi quadrati nel 2022. Dall'altra parte del Victoria Harbour, Swire Properties Ltd. sta terminando il suo Two Taikoo Place con 1 milione di piedi quadrati di superficie quest'anno.

Ci sarà una nuova fornitura di 4 milioni di piedi quadrati nel 2022 in tutto il territorio, di cui solo il 3% è stato pre-impegnato, secondo Savills PLC a dicembre.

Domanda cinese

Dato il continuo aumento dell'offerta nei prossimi due anni, "ci vorrà del tempo per assorbire lo spazio vuoto", ha affermato Fung.

Le società della Cina continentale affittano circa il 30% degli edifici per uffici di grado A di Central, rispetto a meno del 5% nel 2008, secondo Savills PLC.

Tuttavia, confini ancora chiusi con la terraferma, i dirigenti non possono venire in città per ispezionare gli uffici a Hong Kong. Anche quando lo fanno, è improbabile che spendano grandi quantità di spazio di lavoro come una volta.

“Dopotutto, il mercato più grande per loro è la Cina continentale. Sarà più facile per loro condurre ricerche o riunioni sulla terraferma", ha affermato John Lam, responsabile della ricerca immobiliare in Cina e Hong Kong presso UBS Group AG. Pertanto non hanno molto bisogno di mantenere un ampio portafoglio di uffici in città o espandersi, ha aggiunto Lam.

Sebbene la velocità di adozione sarà lenta, i due nuovi edifici a Central potrebbero riempirsi dopo circa un anno, secondo Patrick Wong, analista immobiliare di Bloomberg Intelligence. Gli inquilini esistenti a Central potrebbero migrare verso la coppia di edifici per le loro nuove strutture, facendo pressione sui concorrenti dei proprietari, tra cui Hongkong Land Holdings Ltd. e Champion REIT, ha aggiunto. Hongkong Land è il più grande proprietario terriero di Central con 12 proprietà mentre Champion REIT ha un edificio alla periferia di Central.

Esodo di espatriati

Anche la diminuzione della necessità di spazi per uffici da parte delle aziende globali è destinata a peggiorare la situazione dei posti vacanti. Le banche internazionali di Hong Kong hanno rinunciato allo spazio per ridurre i costi. Circa un anno fa, BNP Paribas SA e Standard Chartered PLC hanno deciso di rinunciare ai piani della loro sede in città.

Gli aggressivi controlli sui virus di Hong Kong, inclusa una quarantena fino a 21 giorni per gli arrivi, riducono gli incentivi per le aziende straniere ad occupare più spazio in città. Gli espatriati stanno prendendo sempre più in considerazione la possibilità di trasferirsi altrove a causa delle difficoltà di viaggio.Secondo Rosanna Tang, responsabile della ricerca a Hong Kong per Colliers International, potrebbe esserci "una combinazione di ragioni tra cui prestazioni aziendali, risparmio sui costi, cambio di posto di lavoro o strategia operativa" per il ridimensionamento delle aziende straniere.

A dire il vero, il tasso di posti vacanti di Hong Kong del 9,8% nel quarto trimestre dello scorso anno è ancora basso rispetto al 14% di New York, secondo i dati di Jones Lang LaSalle. La riduzione degli affitti in tutto il territorio rimane modesta: gli affitti degli uffici di grado A sono diminuiti in media del 4,7% nel 2021, rispetto al 19,3% dell'anno prima, secondo Cushman & Wakefield.

Tuttavia, gli affitti dovrebbero rimanere sotto pressione sullo sfondo dell'aumento dell'offerta, in contrasto con il centro finanziario asiatico rivale Singapore. Secondo Bloomberg Intelligence, i valori degli affitti nella città-stato del sud-est asiatico potrebbero superare quelli di Hong Kong per la prima volta dal 2009.

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