Il Ministero dello Sviluppo Nazionale (MND) ha pubblicato la sua revisione semestrale delle tariffe per lo sviluppo (DC) su più gruppi di proprietà.

Imposte ai promotori immobiliari, le Commissioni di sviluppo vengono riviste ogni sei mesi e si applicano per metro quadrato in base al settore geografico e al tipo di gruppo immobiliare. Sulla base del rilascio di MND e URA, ci sono 118 settori geografici e 9 tipi di gruppi di proprietà.

Ad esempio, se si incrociano i due nella tabella delle tariffe per gli addebiti di sviluppo, si scoprirà che gli insediamenti residenziali su terreni (Gruppo B1) nel settore 67 hanno una tariffa DC rivista di S $ 15.400 per mq. In precedenza, era di $ 14.000 al mq.

Le tariffe DC sono consigliate dal Chief Valuer (CV) dell'Inland Revenue Authority di Singapore (IRAS), in base al fatto che il valore del terreno sia aumentato ed è soggetto a questa tassa. Gli aggiornamenti delle revisioni in tutti i settori, valutati semestralmente, vengono generalmente annunciati ogni 1° marzo e settembre.

Le tariffe DC influiscono sui prezzi degli immobili?

Se ti stai chiedendo se gli oneri di sviluppo influiscono sui prezzi degli immobili, la risposta immediata è un sì indiretto. Man mano che le banche fondiarie degli sviluppatori diminuiscono, le loro offerte per le vendite di terreni del governo o le offerte in blocco potrebbero aumentare. Per pacchi competitivi come questi pacchi GLS, gli importi delle offerte potrebbero salire alle stelle o raggiungere livelli record.

Se questo non viene controllato, i prezzi di vendita dei terreni più elevati possono tradursi in prezzi più alti per metro quadrato per residenti e proprietari. Sebbene la DC si muova spesso in parallelo con i prezzi degli immobili, non è sempre direttamente correlata, quindi a volte può essere utilizzata dal governo come un modo per frenare gli sviluppatori dall'offerta eccessiva e dalla creazione di una bolla dei prezzi, che avrà un impatto sugli acquirenti di case come costi di sviluppo gocciolare.

Non solo, DC si applica anche ai progetti sviluppati, in particolare quelli in fase di ristrutturazione o ampliamento. Questo di solito si applica alle situazioni in cui è necessario aggiungere una superficie aggiuntiva o un'ala annessa o è necessario ripristinare il contratto di locazione di 99 anni.

Residenziali fondiari

Nell'ultima revisione delle tariffe DC, mentre la maggior parte dei tipi di proprietà come quelli residenziali commerciali e non residenziali hanno registrato aumenti medi del tasso tra lo 0,3-0,7% rispetto a sei mesi fa, quelli residenziali fondiari hanno registrato una media del 4,8% aumento dei centesimi (dopo un aumento medio del 6,3% a settembre 2021).

All'interno del gruppo residenziale terrestre, il settore 67 (Cluny Road, Napier Road, Tanglin, Anderson Road, Stevens Road e Dalvey Road) ha registrato un balzo del 10% (sulla scia di un aumento del +18,3% tra settembre 2021 e febbraio 2022) .

Seguono i settori 47 ( Oxley ), 63 ( Whitley, Malcolm, Chancery), 64 ( Mount Pleasant, Caldecott ) e 91 ( Mountbatten, Meyer, Broadrick) con un aumento del 9,1 per cento ciascuno. Quindi, fondamentalmente, gli sviluppi delle case fondiarie principalmente nelle regioni centrali o GCB continuano a vedere i maggiori aumenti delle tariffe DC.

Una delle ragioni per il consistente aumento delle tariffe DC è dovuta alla forte domanda nel settore dei bungalow di buona classe, o solo nel settore residenziale in generale, per quella materia.

Ne abbiamo segnalati alcuni come l'acquisto di Yarwood Avenue da parte del miliardario cripto Zhu Su, le sei case bifamiliari acquistate da un singaporiano sulla trentina, i vari bungalow di proprietà recentemente acquistati da tre diverse società nello stesso periodo, il recente James Koh di Fragrance Group acquisti di bungalow e piani di Mediacorp per lo sviluppo di 15 appezzamenti GCB in locazione per 99 anni sul suo ex sito del Caldecott Broadcast Center.

"L'aumento è in gran parte entro le aspettative", ha condiviso Tricia Song (宋明蔚), Head of Research, Southeast Asia, CBRE, "con la forte attività osservata nel mercato GCB, che è stata stimolata dalla nuova domanda da parte di imprenditori dell'economia digitale, dirigenti chiave e la domanda continua da parte di nuovi cittadini, tra l'economia in ripresa di Singapore, l'ampia liquidità e il contesto di bassi tassi di interesse.

“Anche le tariffe DC nei settori 63 (Chancery Lane, Dunearn Road, Whitley Road) e 64 (Lornie Road, Thomson Road) hanno registrato un aumento del 9,1%. C'è stato un buon numero di transazioni lungo Lornie Road a Caldecott Hill GCB Estate. In particolare, 118 Lornie Road è stato venduto per S $ 26,8 milioni a un prezzo unitario record per l'area di $ 2.545 psf. "

Residenziali non fondiari

È interessante notare anche che per gli immobili residenziali non fondiari l'aumento medio del tasso è di un modesto 0,3 per cento.

Nel semestre precedente - tra settembre 2021 e febbraio 2022 - questo gruppo ha registrato un aumento medio del 10,9 per cento, con l'aumento più alto del 19 per cento in due settori:

• Settore 16 ( Cantonment Road / Eu Tong Sen Street / Cross Street / Chinatown Area / Duxton Area / Peck Seah Street / Kee Seng Street)

• Settore 107 (Lentor Avenue/ Springleaf Area/ Upper Thomson Road/ Upper Peirce Reservoir/ Pan-Island Expressway/ Lornie Road/ Marymount Road/ Ang Mo Kio Avenue 6)In particolare, si tratta di aree di interesse popolare e servizi, in particolare per la CE (alcune periferie), potenziali sviluppi condominiali a uso misto e un elevato potenziale in blocco per le proprietà esistenti.

Con l'ultimo aumento dei tassi dello 0,3%, potrebbe essere un segnale che ci sarà un previsto allentamento del sentimento rialzista sui prezzi delle case, grazie in parte alle misure di raffreddamento del 16 dicembre.

In questo round, il settore con il più alto aumento del tasso DC del 15% è il settore 92 (Guillemard Road, Mountbatten Road, Old Airport Road, Dunman Road, Tanjong Katong Road, Haig Road e Geylang Road), seguito dal 7,7% per Settore 50 (Tanjong Rhu, Rhu Cross, Kampong Arang, Jalan Batu e Stadio). Sei su 118 settori hanno avuto aumenti dei tassi compresi tra il 3 e il 15%.

“Ciò è supportato dalla vendita in blocco di Thiam Siew Avenue, che è stata venduta per $ 815 milioni o ($ 1.440 psf ppr, supponendo il 7% di bonus balconi) e il forte risultato del sito GLS Jalan Tembusu che è stato premiato per $ 1.302 psf ppr. Anche il settore 50 (Tg Rhu, Kampong Arang) ha visto un aumento del 7,7% delle tariffe DC, che avrebbe potuto essere rafforzato dalla vendita collettiva di La Ville, venduta a 1.477 S$ psf a persona", ha affermato Song di CBRE.

Per gli altri settori, gli incrementi medi del tasso DC sono dello 0,7 per cento (commerciale) e del 2,2 per cento (industriale). Le tariffe DC rimangono invariate per altri gruppi come luoghi di culto/istituzioni civiche e comunitarie, spazi aperti, terreni agricoli e strade/ferrovie. Per il gruppo alberghiero/ospedaliero, il tasso DC è diminuito in media dello 0,7 per cento.

"Oltre a una situazione pandemica prolungata, l'esito più debole del previsto della gara d'appalto per il sito di Marina View GLS, che includeva una significativa componente alberghiera, ha evidenziato un continuo scarso sentimento di ospitalità nel centro della città", ha condiviso Song in merito all'hotel/ospedale gruppo.

“Venticinque dei 118 settori hanno avuto una riduzione delle tariffe DC che vanno dal 2% al 10%, con la più grande diminuzione del 10% nel settore 11 (Shenton Way/ Straits Boulevard/ Marina Boulevard/ Raffles Quay). "

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