MacPherson Garden Estate è un piccolo gruppo di case terriere la cui fama è quella di essere tra le enclavi di proprietà terriera più economiche di Singapore.

Questo è, ovviamente, il motivo per cui ho deciso di saltare e visitare la zona e i suoi dintorni. È stato piuttosto popolare di recente, forse a causa del boom immobiliare alimentato dal Covid-19 e del progetto di rigenerazione Paya Lebar: solo tra giugno e novembre 2021, ci sono state 15 vendite. Per stimolare ulteriormente il tuo interesse, ecco alcuni degli elenchi di vendita attualmente in vendita presso MacPherson Garden Estate (almeno al momento della scrittura):

Se il tuo budget può allungarsi un po', c'è anche:

Nota che, in confronto, l'elenco più economico nella tenuta di Sennett, che dista solo 500 metri, è già $ 3,999 milioni.

Prezzo d'ingresso accessibile per l'alloggio fondiario

Cominciamo con quello che mi è piaciuto della tenuta. Il primo, ovviamente, è il quanto basso menzionato sopra. Lasciatemi contestualizzare: ho fatto scorrere online oltre 90 proprietà terriere di proprietà / 999 anni in affitto e c'era solo un elenco non MacPherson Garden Estate che era inferiore a $ 2,5 milioni (e non faceva parte di uno sviluppo di cluster/shophouse al momento di scrittura).

Servizi a due passi e un salto

Una delle lamentele più comuni delle persone che vivono in case a terra è che non ci sono servizi. Questo non è il caso di MacPherson Garden Estate, secondo me. Innanzitutto, i ristoranti abbondano ovunque: hai il venditore ambulante locale (Joo Seng Food Place), vietnamita (Banh Mi Be Be- consigliato da MissTamChiak), tailandese (Aroy Mak Mookata), Halal (Julaiha Muslim), occidentale (Original Botak Jones) , tze char (Xin Lai Lai) e altro!

Per i generi alimentari, il supermercato Prime è a meno di 5 minuti a piedi. Non proprio una comodità, ma sicuramente di interesse per i genitori sarebbero le tre scuole primarie che si trovano a meno di 1 km di distanza, inclusa la famosa Cedar Primary.

C'è anche un piccolo "parco lineare" che confina con la tenuta - a dire il vero, è così piccolo che non lo definirei un parco (è più simile a un vicolo!) ma fornisce alle case che lo fiancheggiano un battuta d'arresto più lunga (vale a dire una migliore ventilazione, più luce e meno di una visuale bloccata). Il parco conduce a una piccola palestra all'aperto che separa la MacPherson Garden Estate dai blocchi di Joo Seng HDB, ideale per un po' di esercizio dopo cena!

Sfortunatamente, se non guidi, la MRT più vicina è a 15 minuti a piedi - sarebbe Mattar MRT (e non MacPherson MRT abbastanza interessante!). Ci sono, ovviamente, linee di autobus poiché MacPherson Garden Estate è delimitata da due principali strade (MacPherson Road e Upper Aljunied Road).

Non c'è nemmeno un centro commerciale nelle vicinanze. Sto ignorando il MacPherson Mall a causa delle sue orrende recensioni mostrate sopra, ma puoi sempre andare a Hock Siong per un po' di vetrine se ti piacciono i mobili vintage.

Posizione centrale

Il terzo punto a favore è la posizione centrale di MacPherson Garden Estate: è a poco più di 10 minuti di auto dalla città. Inoltre, è vicino al Paya Lebar Quarter, un progetto di rigenerazione urbana da 3,2 miliardi di dollari che ha contribuito a far salire i prezzi degli immobili circostanti.

D'altra parte, diamo un'occhiata a cosa non mi è piaciuto dell'area:

Il diavolo è nei dettagli: controlla la PSF

Mentre il quantum fa sembrare MacPherson Garden Estate "economico" - meno di $ 2,5 milioni, meno di un condominio nel centro di Singapore! Sebbene se guardi le specifiche, il prezzo è leggermente ingannevole. La casa da 2,399 milioni di dollari che ho citato? La sua PSF è $ 2,478,31 contro i $ 1.093,82 psf della casa Sennett Estate. Sì, il PSF di solito diminuisce all'aumentare delle dimensioni del pavimento della proprietà e il budget è ovviamente un importante fattore vincolante.

Ma una differenza del 126% in PSF è qualcosa che dovrei considerare con molta attenzione prima di acquistare una proprietà, soprattutto se si spera di venderla per un profitto in futuro. Guardando il grafico dell'andamento dei prezzi, sembra che il PSF di MacPherson Garden Estate abbia davvero iniziato a salire vertiginosamente uno o due anni fa.

Nota: non sto dicendo che una casa a MacPherson Garden Estate sia o non sia un buon investimento! Sto solo dicendo che quando guardi semplicemente il quanto, non ottieni il quadro completo.

Non dimenticare di aggiungere il costo della ricostruzione: la maggior parte dei lotti qui sono molto piccoli e alcuni sono in "condizioni originali"

Questo mi porta al secondo punto: un'altra ragione per il quantum basso è che molti dei grafici qui sono minuscoli. La loro larghezza non è nemmeno due volte la mia apertura del braccio! (Sì, ero il pazzo che stava fuori dalle case la mattina presto a misurare le dimensioni.) Sebbene ci siano molti lotti più grandi (di solito terrazze angolari o semi-D) questi non sono esattamente all'interno del budget di tutti (è $ 7,985 milioni ($ 1.996,25 PSF) per questo Semi-D.)Inoltre, ci sono molte case in “condizione originale” (cioè sono vecchie – si stima che la tenuta sia stata costruita nel 1970) e non sfruttano al meglio il terreno. La casa da 2,28 milioni di dollari, ad esempio, ha un solo piano, quindi la superficie interna è di 1.000 piedi quadrati, più piccola di alcuni appartamenti HDB!

Ovviamente puoi ricostruire e massimizzare il rapporto di trama, cosa che fa la maggior parte delle persone che acquistano vecchie proprietà fondiarie, ma i costi di costruzione sono aumentati grazie a Covid-19, quindi dopo aver aggiunto i 1-2 milioni di dollari necessari per la ricostruzione, la tua nuova casa potrebbe non essere economico come pensavi.

Anche se sei abbastanza fortunato da trovare una casa a MacPherson Garden Estate che non ha bisogno di alcun lavoro, tieni presente che dovrai convivere con il frastuono della ricostruzione e ristrutturazione dei tuoi vicini per un bel po' di tempo a venire, almeno fino a quando l'intera area non sarà stata riqualificata.

Nota: la cifra di $ 1-2 milioni per la ricostruzione mi è stata citata da un agente immobiliare alcuni mesi fa: dovresti consultare un appaltatore professionista per ottenere un numero più accurato. Se vuoi saperne di più sui costi della vita fondiaria, dai un'occhiata a questo articolo.

Il vecchio incontra il nuovo

Nel nostro precedente articolo su MacPherson Garden Estate di tre mesi fa, avevamo previsto che "non pensiamo che sarà la proprietà di proprietà più economica ancora per molto". In effetti, la parola che mi è venuta in mente durante il tour della tenuta è stata "gentrificazione".

Alcune case sono leggermente fatiscenti, come ha sottolineato il commentatore nel nostro precedente articolo, ci sono diverse case in fase di ristrutturazione e altre che sono state magnificamente ricostruite. Posso vedere come questa sarebbe una bella tenuta in cui vivere, una volta che tutta la riqualificazione è stata completata.

Problemi di parcheggio

Ho girato più volte per la tenuta, senza riuscire a trovare uno spazio per parcheggiare. Le auto erano praticamente schiacciate paraurti contro paraurti lungo le strade non molto larghe, e ho dovuto guidare con molta attenzione per assicurarmi di non graffiarne nessuna. (Alla fine, sono andato alla vicina zona industriale per parcheggiare e sono tornato indietro.)

Questo non è stato un problema per me perché era un 1-off e il sole splendeva. Tuttavia, potrebbe essere un bel grattacapo per i residenti con le auto.

Sì, c'è un parcheggio multipiano nella vicina tenuta di Joo Seng HDB, ma immagina di tornare dal centro commerciale con le borse della spesa, solo per scoprire che piove a dirotto e dover parcheggiare a 5 minuti a piedi da casa tua! (Molte case non hanno abbastanza spazio nel cortile anteriore per ospitare un'auto.)

Un altro potenziale punto dolente è avere controversie con i vicini: quando le persone hanno visitatori, potresti trovare persone che parcheggiano nel tuo "spazio" o, peggio, davanti a casa tua.

Potrei sembrare allarmista, ma non è raro che tali problemi portino a alterchi tra vicini, il che non renderà la vita molto pacifica. Inoltre, poiché più case "in condizioni originali" (spesso con proprietari anziani) vengono vendute a giovani famiglie, probabilmente ci saranno sempre più proprietari di auto che vivranno qui.

Circondato da edifici industriali

MacPherson Garden Estate è delimitato da due strade principali, la tenuta Joo Seng HDB e una vasta distesa di edifici industriali a est. Questo può essere o meno un punto negativo, a seconda delle tue preferenze e del tipo esatto di attività commerciali dei tuoi vicini.

Tutto sommato, come hai letto, MacPherson Garden Estate è un miscuglio per me. C'è molto che mi piace. La zona ha un certo fascino. Ma anche molto sono titubante, soprattutto a questi prezzi. Metterò sicuramente la tenuta nella mia watchlist e, nel frattempo, la mia caccia alla casa continua!

Riepilogo

Detto questo, ecco i miei suggerimenti conclusivi su MacPherson Garden Estate:

ProFreehold

quanto basso

Posizione centrale: a breve distanza in auto da Orchard

Vicino al quartiere Paya Lebar

Molti ristoranti e un supermercato nelle vicinanze

Tre scuole primarie nel raggio di 1 km

Piccolo parco lineare che circonda la tenuta: alcune case beneficiano del parco lineare e quindi hanno un arretramento maggiore

Contro – PSF alto

– Piccole dimensioni della trama

– Lontano da MRT

– Strade strette: il parcheggio sarà un problema con potenziali controversie tra i residenti

– Molte case richiedono lavori di ristrutturazione: la popolarità della tenuta significa che ci saranno lavori in corso nella tenuta per un bel po' di tempo a venire

– Le strade di confine sono molto trafficate. Ero lì alle 7 del mattino e c'erano già molte macchine sulla strada, puoi effettivamente sentire il traffico dalla fila di case più vicine alla strada principale (Jalan Gembira), quindi la mia preferenza personale sarebbe per le case impostare più all'interno.

Né buono né cattivo:• Accanto alle zone industriali

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