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I maggiori vincitori e vinti delle nuove misure di raffreddamento della proprietà

Le tanto attese misure di raffreddamento della proprietà hanno colpito, a partire dal 16 dicembre 2021. Mentre il fumo si dirada, è diventato evidente chi ne esce fuori; e chi finisce per dover uh, "rivedere" i loro piani immobiliari per l'anno.

Speriamo che questo periodo natalizio finisca in cima alla pila:

Vincitori delle nuove misure di raffreddamento degli immobili

Lato acquirenti del mercato immobiliare (soprattutto i nuovi acquirenti)

Proprietari di immobili che possono disaccoppiare

Gli acquirenti di Singapore puntavano su proprietà di prima qualità o di lusso

Piccoli sviluppi in cerca di una vendita in blocco

Sviluppatori con le attuali offerte a doppia chiave

1. Lato degli acquirenti del mercato immobiliare in generale (soprattutto i primi acquirenti)

Il vantaggio principale ricade su coloro che stanno per acquistare. Storicamente, abbiamo assistito a una reazione istintiva alle misure di raffreddamento, almeno a breve termine.

Nel 2013, ad esempio, i prezzi sono scesi su tutta la linea, fino a circa due anni dopo:

Questo non vuol dire che vedremo una replica esatta del 2013, poiché i cambiamenti questa volta non sono così drastici (le necessità del lavoro da casa, una sfilza di upgrade HDB e tassi di interesse bassi mantengono una domanda quasi ininterrotta).

Anche se alcuni acquirenti passeranno a una modalità di attesa, non pensiamo che i prezzi diminuiranno; ma potrebbe almeno arrestare lo slancio verso l'alto di condomini, appartamenti HDB e case a schiera tutto in una volta.

Ciò potrebbe alleviare una delle tensioni più comuni tra gli acquirenti: la paura che se non ti affretti a comprare in questo momento, potresti essere escluso dal mercato in un anno o due.

Anche l'imposta di bollo degli acquirenti aggiuntivi (ABSD) più elevata sulla seconda e terza proprietà aiuta gli acquirenti di case, anche se indirettamente.

Gli investitori troveranno i beni immobiliari meno appetibili con queste tasse; quindi i veri acquirenti di case non saranno in competizione con loro per le case (una competizione che i puri acquirenti di case tendono a perdere, perché gli investitori spesso hanno tasche più profonde).

I nuovi acquirenti, in particolare, hanno il massimo da guadagnare da tutto questo: la maggior parte delle misure di raffreddamento ha poco o nessun effetto su di loro, mentre frena leggermente l'aumento dei prezzi.

2. Proprietari di immobili che possono disaccoppiare

Il disaccoppiamento avviene quando trasferisci la tua quota di casa a un altro comproprietario e poi acquisti un'altra proprietà a tuo nome.

Una volta trasferita la tua casa esistente, la prossima proprietà che acquisti è tecnicamente la tua "prima" casa. In quanto tale, non dovresti pagare l'ABSD; e la tassa più alta è irrilevante per te.

Nota che solo i proprietari di proprietà private possono farlo (vedi sotto).

I proprietari di abitazione che in precedenza utilizzavano la locazione in comune (ad esempio, un coniuge possiede il 99% mentre l'altro possiede l'1%), piuttosto che un'affitto congiunto, probabilmente stanno celebrando questa decisione.

3. Gli acquirenti di Singapore puntavano su immobili di prima qualità o di lusso

Prima delle misure di raffreddamento, ci aspettavamo il ritorno degli investitori stranieri; ciò avrebbe significato un aumento dei prezzi dei condomini nella regione centrale centrale (CCR), che vede acquirenti stranieri più facoltosi.

In effetti, è stato il ritorno degli investitori stranieri, in particolare quelli alla ricerca di beni rifugio durante il Covid-19, che ha portato gli acquisti di case di lusso a un massimo di 10 anni nel 2021.

Al di fuori degli stranieri, anche i ricchi singaporiani si sono tuffati a capofitto nel mercato immobiliare. La proprietà principale scelta per loro erano le case di proprietà terriera, che allo stesso modo hanno raggiunto i massimi di 10 anni.

Ora, tuttavia, le misure di raffreddamento impongono una tassa fissa del 30% agli acquirenti stranieri (un ulteriore 10%, che è un grande salto).

Anche tra i locali, la prospettiva di acquistare una seconda o terza proprietà in affitto è diventata meno appetibile, con tassi ABSD che raggiungono il 17% per la seconda proprietà e un enorme 25% per la terza casa.

Questo potrebbe dissuadere i proprietari che cercano scatole da scarpe o unità a due letti nel RCC, nella speranza di affittare a ricchi inquilini stranieri.

Tutto sommato, questo significa che il segmento del lusso ha perso più potenziali acquirenti rispetto alle case del mercato di massa. Ciò potrebbe togliere il proverbiale vento dalle vele del mercato del lusso e fornire acquisti ragionevoli per i locali che cercano case di fascia alta.

Alcuni sviluppatori hanno già fatto la loro mossa, con il nuovo Perfect Ten che ha optato per uno sconto del 5% invece di ritardare il lancio. Anche altri sviluppi simili come The Avenir e The Landmark hanno seguito l'esempio con alcuni acquisti di star.

4. Piccoli sviluppi in cerca di una vendita in blocco

Con gli sviluppatori che ora devono affrontare un ABSD del 35% (più il 5% non rimborsabile), lo sviluppo immobiliare è appena diventato una proposta rischiosa.

La scadenza dell'ABSD è fissata a cinque anni, indipendentemente dalle dimensioni dello sviluppo; e circa il 40 per cento del prezzo del terreno è un costo elevato da ingoiare.

Ciò rende i lotti più grandi ancora più sgradevoli: non solo gli sviluppatori devono sborsare più capitale, ma devono anche essere abbastanza sicuri da completare e vendere, ad esempio, un condominio di oltre 1.000 unità durante il Covid-19.(Il Covid-19 rende già i costi di costruzione più volatili per gli sviluppatori)

Tuttavia, se guardi le vendite in blocco del 2017, vedrai che molte di esse sono già state riqualificate e vendute. Questo lascia molti sviluppatori che stanno ancora cercando di ricostituire le loro banche di terra.

Per questi motivi, gli sviluppi più piccoli hanno maggiori possibilità di ottenere un accordo in blocco in futuro, mentre le loro controparti più grandi saranno probabilmente accantonate per dopo.

5. Sviluppatori con le attuali offerte a doppia chiave

Ci aspettiamo un aumento dell'interesse per le unità condominiali a doppia chiave. Si tratta di unità separate in due sottounità, ognuna con la propria cucina, bagni, ecc.

Un'unità a doppia chiave rende possibile vivere con una famiglia allargata, come i tuoi genitori, e mantenere la privacy; o vivere in una sottounità mentre riscuote l'affitto dall'altra.

Il vantaggio qui è che, anche se possiedi due unità, tecnicamente è ancora una singola casa. Non devi pagare il 17% ABSD su un'unità separata.

Perdenti delle nuove misure di raffreddamento

Acquirenti che vogliono mantenere i loro appartamenti

Acquirenti stranieri

Sviluppatori immobiliari

1. Acquirenti che vogliono mantenere i loro appartamenti

Se hai aspettato il tuo periodo minimo di occupazione di cinque anni (MOP), puoi mantenere il tuo appartamento mentre investi in una proprietà privata. Tuttavia, sei soggetto all'ABSD.

Questo potrebbe essere stato più tollerabile prima delle nuove misure di raffreddamento, quando i tassi ABSD per le seconde proprietà dei singaporiani erano solo del 12%.

Un aumento del cinque percento è un aumento significativo (ad esempio, il tipico nuovo condominio di lancio sul mercato di massa è di circa $ 1,6 milioni, con una differenza di circa $ 80.000).

Coloro che erano sul punto di farlo probabilmente dovranno tirarsi indietro e riconsiderare. Piuttosto doloroso, se hanno risparmiato e aspettato almeno cinque anni per raggiungere i loro obiettivi.

Inoltre, i proprietari di appartamenti HDB non possono disaccoppiarsi, se non in condizioni speciali (ad es. divorzio). Questo è stato a lungo uno svantaggio dell'HDB rispetto alle proprietà private e l'intensificazione dell'ABSD lo porta davvero a casa.

2. Acquirenti stranieri

Non ci vogliono molte spiegazioni: devono sborsare il 30% in più per qualsiasi proprietà residenziale che acquistano.

3. Gli sviluppatori di proprietà

Gli sviluppatori di proprietà lavorano già con margini sottili. Un ABSD più alto, in un momento in cui la terra è già scarsa, minaccia di rendere molti progetti un'impresa insostenibile.

Potrebbe anche significare meno sconti dagli sviluppatori in futuro o prezzi più alti se gli sviluppatori abbassano i costi.

Realisticamente, potrebbe anche comportare misure di riduzione dei costi nei prossimi lanci: appartamenti da esposizione meno immersivi, un possibile declassamento dei materiali utilizzati e marchi più economici in termini di elettrodomestici.

Questa misura di raffreddamento ABSD più elevata ha anche l'effetto collaterale di svantaggiare i proprietari di proprietà grandi e più vecchie, come le ex proprietà HUDC: gli sviluppatori troppo in difficoltà non sono in grado di acquistare questi grandi appezzamenti, lasciando i loro attuali proprietari privi di prospettive in blocco.

Ci chiediamo se qualcuno sarebbe desideroso di intraprendere la riqualificazione di Golden Mile ora, data la sua significativa area del sito.

Un potenziale vincitore nascosto in tutto questo è l'immobiliare commerciale

Con ABSD alle stelle e restrizioni sui prestiti più rigorose nel residenziale, alcuni investitori potrebbero iniziare a guardare invece alle proprietà commerciali. Questi non hanno ABSD e i prestiti immobiliari sono ai minimi storici.

Tuttavia, la redditività degli immobili commerciali è minacciata dal Covid-19. Non è certo, ad esempio, come gli uffici possano cavarsela con il lavoro da casa che diventa una nuova norma; e se gli inquilini al dettaglio o F&B non lasceranno i posti vacanti.

Tuttavia, ci aspettiamo che alcuni investitori residenziali allarghino la loro rete e considerino almeno gli immobili commerciali a questo punto.

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