Met de introductie van Sellers Stamp Duty (SSD) jaren geleden, is het idee van rapid house-flipping min of meer uitgestorven. Maar "zeldzaam" betekent niet "nooit" - en in de momenteel bloeiende vastgoedmarkt zijn sommige subverkopen erin geslaagd een mooie winst te behalen. Hier is een blik op hoe de subverkopen van condos zijn verlopen, te midden van gestaag stijgende prijzen:

Wat is een onderverkooptransactie van een appartement?

Een onderverkoop verwijst naar een eenheid die wordt gekocht van een ontwikkelaar en vervolgens wordt verkocht aan een andere koper voordat deze is voltooid. Als u bijvoorbeeld een nieuw lanceringsappartement koopt dat binnen vier jaar TOP zal zijn, maar u verkoopt de eenheid in het derde jaar, dan wordt dit geclassificeerd als een onderverkoop.

Een belangrijke overweging voor sub-sales is de Sellers Stamp Duty (SSD). De SSD wordt betaald uit de verkoopopbrengst, wanneer een privé-eigendom (nieuw of wederverkoop) wordt verkocht binnen de eerste drie jaar na de eerste aankoop.

De SSD is momenteel 12 procent voor het eerste jaar, acht procent voor het tweede jaar en vier procent voor het derde jaar.

Er is een algemene misvatting dat alle subverkopen uit wanhoop zijn; zoals kopers die plotseling hun inkomen verliezen. Hoewel deze gevallen voorkomen, is het niet waar dat subverkopen allemaal wanhopige vuurverkopen zijn; veel zijn heel bewust en kunnen winstgevend zijn (zie hieronder).

De vraag naar instapklare units is in ieder geval sterk geweest, zozeer zelfs dat voor units in de buurt van TOP natuurlijk kopers bereid zullen zijn hogere prijzen te betalen.

Subsale units vanaf 2017

DistrictBreakevenGainLossTotal11118202 771433923985 957102623 237 232258 232259 2162710 13412 6236513 424214137114915 6336616 8699517 52718 20662121913641337820 2362922 8 823 57126927 9239528 1751176Opmerkelijke details van sub-verkopen tot nu toe

Boulevard 88 zag de beste winsten voor een subsale-eenheid

Grootste kwantumwinst van District 9, grootste procentuele winst van District 19, 28

Winsten verslaan over het algemeen verliezen

De meeste subverkopen hadden betrekking op kleinere eenheden

Subverkopen in 2021 het hoogste sinds 2014

1. Boulevard 88 zag de beste kwantumwinsten voor een sub-sale-eenheid Een 2.777 sq. ft.-eenheid op Boulevard 88 stond bovenaan de hitlijsten voor een sub-sale.

ProjectPrijsVerkoopdatumDistrictGainDateJaarlijks rendementBoulevard 88$ 12,5 miljoenJan 12, 2210$ 3,12m6/6/1911,48 procentMartin Modern$ 4,9 miljoen11 november 219$ 1,15m21/7/176,29 procentMartin Modern$ 4,23 miljoenAug 11, 219$ 1,07m21/7/177.338 procentMartin Modern 219$789.44023/7/175,85 procentMartin Modern$3,66 miljoen18 mei 219$764.01630/7/176,26 procentGrandeur Park Residences$2,768 miljoen16 juli 2116$755.0003/5/177,76 procentMartin Modern$3,7 miljoen16 december 219$753.43321 /7/175,23 procentMartin Modern$ 3,85 miljoen 19 jan, 229 $ 698.32821/7/174.48 procentMartin Modern $ 2,9 miljoen 24 september 219 $ 651.92023/7/176,20 procentMartin Modern $ 4,15 miljoen 22 april 219 $ 642.23728/9/174,76 per cent Het apparaat werd in juni 2019 gekocht voor ongeveer $ 9,38 miljoen. In januari van dit jaar werd het doorverkocht voor $ 12,5 miljoen, wat een verbluffende winst opleverde van ongeveer $ 3,12 miljoen (een jaarlijks rendement van ongeveer 11,48 procent). Hoewel het moet gezegd worden, werd deze sub-sale net onder de 3-jarige verkocht en zou een SSD van 4 procent zijn opgelopen. Toch wel een heel behoorlijk rendement.

Deze onderverkoop was echter een uitschieter - net als Boulevard 88 zelf. Dit is een klein (154 eenheden) luxe appartement, gelegen op 10 minuten van het Orchard MRT-station (het appartement naast het Four Seasons Hotel).

De belangrijkste claim op roem is het ontwerp dat eruitziet als een mini Marina Bay Sands (het is ontworpen door dezelfde architect, Moshe Safdie). Met een overloopzwembad op het dak en het eerste EDITION-hotel van Singapore eraan verbonden, is het onmiskenbaar een voor de UHNWI-menigte.

Gezien de demografie van de koper voor deze eigendommen, hebben ze waarschijnlijk niet gekibbeld over de prijs. We vermoeden dat er een sterke aantrekkingskracht is dat Boulevard 88 binnenkort TOP zal zijn in 2023, waardoor het een zeer korte wachttijd is voor een nieuw Orchard Road-appartement.

2. Waar zijn de grootste kwantum- en procentuele winsten?

Zoals je zou verwachten, werd over het algemeen de grootste winst in termen van kwantum voornamelijk opgetekend in de premium districten. Van de top 10 kwantumwinsten waren negen van de 10 afkomstig uit districten 9 en 10 (district 9 nam acht daarvan in beslag), waarbij district 16 een verrassende vermelding maakte op de 6e plaats. Dit was een eenheid in Grandeur Park Residences, die in mei 2017 voor iets meer dan $ 2 miljoen werd gekocht en in juli 2021 werd doorverkocht voor $ 2,7 miljoen voor een winst van $ 755.000.

Net zoals voorspelbaar, waren de procentuele winsten voornamelijk afkomstig van districten 19 en 28 in de noordoostelijke regio van Singapore. De top negen was tussen Watertown condo en High Park Residences, met een winstpercentage variërend van 37 tot 40 procent voor de top 10 transacties.

3. Winsten waren over het algemeen beter dan verliezen

We kunnen zien hoe sterk de vastgoedmarkt is geweest, in die zin dat - zelfs met onderverkoopeenheden die mogelijk extra zegelrechten hebben gekregen - de winsten veel hoger waren dan de verliezen.In elk district, behalve twee (Chinatown, Raffles Place) en 10 (Bukit Timah, Holland V), waren de winsten groter dan de verliezen.

In District 28 (Seletar, Yio Chu Kang) waren de ongewoon hoge winsten te danken aan High Park Residences, een flatgebouw dat in 2019 werd voltooid. Het zeer lage kwantum (in sommige gevallen minder dan $ 560.000) was een enorme aantrekkingskracht.

Met name High Park Residences zag 32 sub-verkooptransacties vlak voor voltooiing in 2019; dit kan een combinatie zijn van investeerders die op zoek zijn naar huurwinsten, en daarom kochten ze dichter bij voltooiing (investeerders die zich richten op verhuur houden er niet van om te vroeg te kopen, omdat er niets te verhuren is tot de voltooiing). Of gezinnen die een strakkere tijdlijn hebben om naar een huis te verhuizen.

District 15 zag ook opmerkelijke winsten in de onderverkoop bij Seaside Residences. Dit appartement met 840 eenheden werd vorig jaar voltooid. Net als bij High Park Residences waren de subverkopen meestal kleinere eenheden; we zien wel de aantrekkingskracht van een prestigieus District 15-adres, waar eenheden van 506 vierkante voet nog steeds kunnen worden verkocht voor minder dan $ 940.000.

4. De meeste onderverkopen betroffen kleinere eenheden

De meerderheid van de onderverkoopeenheden lijkt in het bereik van 500+ tot 700+ vierkante voet te liggen, dus de meeste zijn eenheden met één tot twee bedden. Subsale-eenheden van meer dan 1.000 vierkante meter zijn over het algemeen ongebruikelijk.

Dit kan zijn omdat kopers van kleinere eenheden vaak investeerders zijn in plaats van pure huizenkopers. Als zodanig zijn ze ook de groep die meer bereid is om te verkopen zodra ze winst kunnen boeken. Huizenkopers, die de neiging hebben om grotere drie- en vierbedden te kopen, zijn meestal van plan om als eigenaar-bewoners in te trekken.

5. Sub-verkoop in 2021 was het hoogste sinds 2014

Met een totaal van 530 sub-verkooptransacties in 2021, vertegenwoordigt dit het hoogste aantal sub-verkooptransacties sinds het totaal van 561 eenheden in 2014. Dit was ook ongeveer de helft van de eerdere piek van onderverkooptransacties in 2013 van 1.105 transacties.

Ondanks de versoepeling van het zegelrecht van de verkoper van 4 jaar naar 3 jaar en lager, evenals de verwijdering van het hoogste niveau van 16 procent SSD dat te betalen is, is het aantal transacties elk jaar gestaag gedaald tot de hausse van vorig jaar. Dat gezegd hebbende, is het waarschijnlijk meer te wijten aan het feit dat er minder nieuwe lanceringen te koop waren sinds 2017 het begin was van de laatste en bloc-cyclus.

Onderverkopen zouden hun momentum kunnen behouden, gezien de huidige vastgoedhausse

Subverkopen hebben de neiging om in aantal en winstgevendheid te stijgen tijdens marktpieken; dit blijkt in 2021 het geval te zijn.

We vermoeden zelfs dat een van de bijdragen aan nieuwe koelingsmaatregelen het geleidelijk stijgende tempo van de onderverkopen was; de overheid grijpt snel in voordat de huizenruil een grote vlucht neemt, zoals we in ’08 zagen dat dit leidt tot te hoge huizenprijzen.

In 2022 is er ook een extra stimulans voor onderverkopen: Covid-19 heeft geleid tot aanzienlijke vertragingen in de bouw. Huizenkopers, die er met spoed in moeten trekken, zijn geneigd woningen aan te schaffen die bijna op zijn.

Dit betekent meestal kopen rond het derde jaar, waarna de eigenaar de verkoopprijs kan verhogen om de vier procent SSD te dekken. Als de oorspronkelijke eigenaar toevallig heel vroeg heeft gekocht, kunnen de kortingen de zegelrechten die ze betalen meer dan goedmaken.

De verhoogde ABSD van de nieuwe koelingsmaatregelen van december zou de subverkoop kunnen vertragen; maar de sterke onderliggende vraag maakt het onwaarschijnlijk dat we op korte termijn een scherpe daling zullen zien.

bbabo.Net