Begin februari overschreden de hypotheekrentetarieven de psychologisch belangrijke drempel van 10%. Onlangs verhoogde de toezichthouder, in een poging de ongebreidelde inflatie in bedwang te houden, de beleidsrente in één keer met 100 basispunten tot 9,5%. De reactie van marktdeelnemers liet niet lang op zich wachten: bankiers waarschuwden voor een nieuwe stijging van de kosten van leningen. Hoe duur zullen hypotheken zijn?

Eind vorige week verhoogde de Bank of Russia de beleidsrente voor de achtste keer op rij. Dit keer fors, met 1 procentpunt tegelijk. De toezichthouder probeert de hoge inflatie in toom te houden, die begin februari 8,8% bereikte. Tegelijkertijd waarschuwde de Centrale Bank voor de mogelijkheid van een verdere stijging van de belangrijkste indicator van het monetaire beleid. Sanctiehysterie ontvouwde zich in het Westen als gevolg van de zogenaamd mogelijke Russische invasie van Oekraïne, evenals de verwachte verkrapping van het monetaire beleid van de Fed en de ECB, vergroten de uitstroom van kapitaal uit Rusland, wat ongetwijfeld de Centrale Bank om de beleidsrente nog verder te verhogen.

Vergeet de kosteninflatie niet. Hoe scherper de Centrale Bank de rente verhoogt, hoe moeilijker het voor Russische bedrijven is om te werken en zich te ontwikkelen zonder goedkope leningen, hoe hoger de werkloosheids- en inflatieverwachtingen bij ondernemers, die vanwege onzekerheid over de toekomst unaniem de prijskaartjes herschrijven voor goederen en diensten omhoog.

Het laatste besluit van de Centrale Bank over de rente werd verwacht op de hypotheekmarkt. Het is niet verrassend dat sommige leiders besloten om voorop te spelen. Dus sinds eind januari hebben zeven grote spelers de voorwaarden voor hun programma's in één keer verslechterd (Alfa-Bank, Dom.RF, Raiffeisenbank, St. Petersburg, Sberbank, Uralsib, Unicredit). Bovendien zijn woonkredieten in een aantal gevallen met meer dan 1 procentpunt in prijs gestegen.

Op dit moment hebben al 15 grote spelers tarieven van meer dan 10% en voor sommige producten bijna 12% per jaar. Volgens JSC Dom.RF bedroeg de gemiddelde rente op de primaire woningmarkt onder banken uit de top 15 10,44% per jaar (+0,57 p.p.), op de secundaire markt - 10,56% (+0, 69 pp) en in de herfinanciering markt — 10,55% (+0,25 pp). Het gemiddelde tarief voor de aankoop van een afgewerkt huis (een lening van 3,6 miljoen roebel voor 15 jaar met een initiële betaling tot 40%) is de afgelopen week gestegen tot 11,22% (+0,22 pp), voor de bouw van een woningbouw - tot 11,47% (+0,27 p.p.). Bedenk dat een jaar geleden, in januari 2021, de gemiddelde hypotheekrente 7,23% was. Zo zijn hypotheken de afgelopen 12 maanden met 3% in prijs gestegen!

Een interessant feit is dat de stijging van de tarieven de Russen niet afschrikte. “De aanhoudende stijging van de huizenprijzen stimuleert klanten om de aankoop van woningen niet uit te stellen, waardoor de vraag op de hypotheekmarkt hoog blijft. Dit alles zorgt voor een hoge vraag en moedigt aan om de aankoop van woningen niet uit te stellen”, legt Alexei Lutsenko, directeur Retail Business Development bij SKB-Bank, uit. Alexei Novikov, directeur van de afdeling Hypotheekleningen van Est-a-Tet, denkt dat nieuwbouw in 2022 met 15% in prijs kan stijgen.

Bovendien blijven hypotheken, met lage officiële inkomens, voor veel werknemers de enige optie om hun levensomstandigheden te verbeteren. “Russen zijn 15 keer vaker begonnen met het afsluiten van een hypotheek: bijna elk derde gezin dat in de stad woont, heeft de afgelopen 13 jaar een hypotheek afgesloten (één lening voor 3,3 gezinnen). Om de huidige schuld af te betalen, moet elk huishouden de bank 280 duizend roebel betalen”, aldus CIAN-analisten. Na de crisis van 2008 (van 2009 tot 2021) werden in de Russische Federatie 12,6 miljoen hypotheken verstrekt voor een totaal van 26,1 biljoen roebel.

De gestage opwaartse trend in de tarieven ontmoedigt natuurlijk veel burgers om een ​​woonkrediet aan te vragen. Maar, zoals de statistieken laten zien, niet veel. In de eerste maand van dit jaar zijn er volgens Frank RG 95,4 duizend hypotheken verstrekt tegen 96,0 duizend leningen in januari 2021. Tegelijkertijd nam de omvang van de gemiddelde hypothecaire lening in de loop van het jaar met 26,8% toe tot bijna 3,5 miljoen roebel. Wat begrijpelijk is: mensen hebben geen spaargeld en zijn genoodzaakt meer geld te lenen.

Niet alleen de gemiddelde omvang van een hypothecair krediet groeit, maar ook de gemiddelde looptijd. "Dit jaar kan de gemiddelde looptijd van hypotheken oplopen tot 22-23 jaar, vergeleken met meer dan 21 jaar in 2021", zegt Irina Babina, hoofdanalist bij Rosbank Dom. Volgens haar heeft de herziening van het staatsprogramma "Preferentiële nieuwbouw" de structuur van de verstrekte hypotheken veranderd: in de tweede helft van vorig jaar daalde het aandeel in leningen tot onder de 10%, van een gemiddelde van 27% aan het begin van het jaar. Tegen deze achtergrond groeit het aandeel van de secundaire markt in de zoekresultaten. Van bijzonder belang voor kredietnemers zijn programma's als "Cash Lening gedekt door bestaand onroerend goed" en "Hypotheek voor ondernemers".

Volgens de bankiers verschuift de massavraag nu naar markthypotheekproducten van banken, familiehypotheken, gezamenlijke programma's van banken en ontwikkelaars. "De aankoop van appartementen in nieuwe gebouwen krijgen ongekende kortingen op hypotheken met projectfinanciering, de korting op de basisrente bereikt -4,0%", zei Alexey Lutsenko.Volgens hem proberen steeds meer banken de klant een gemakkelijke manier te bieden om een ​​hypotheek af te sluiten, waardoor bezoeken aan kantoren tot een minimum worden beperkt. Veel transacties gaan online, wat zowel tijd als moeite van klanten bespaart. De "one-stop-shop"-service wint aan populariteit, wanneer gerelateerde diensten (taxatie van woningen, verschillende soorten verzekeringen) worden verwerkt door één bankmedewerker of vertegenwoordiger van de ontwikkelaar en, natuurlijk (voor meer geavanceerde), via een mobiele applicatie op de telefoon.

Alexey Lutsenko verwacht de opkomst en ontwikkeling van een toenemend aantal digitale diensten van zowel banken als niet-financiële bedrijven. Zo bieden de meeste grote projectontwikkelaars bij het kopen van een appartement de dienst “Elektronische Registratie” aan voor een pakket documenten voor een hypotheektransactie. “Banken blijven niet achter, diensten op afstand ontwikkelen en hun klanten extra kortingen bieden op de basisrente in de regio van -0,3%, bijvoorbeeld bij het kopen van kant-en-klare woningen van een particulier of het herfinancieren van een eerder verstrekte hypothecaire lening op de secundaire woningmarkt. Dit geldt met name gezien de huidige trend om de tarieven te verhogen”, zei Lutsenko.

Laten we nog een interessante trend opmerken: banken hebben hun werk in aangrenzende segmenten van woninghypotheken opgevoerd. Zo lanceerde VTB onlangs een speciaal hypotheekprogramma voor de aankoop van parkeerplaatsen en bergingen. U kunt een dergelijke lening aanvragen zowel bij het verwerven van een appartement als later bij het registreren van onroerend goed als onroerend goed. Er zijn kortingen voor payrollklanten. “Tegen de achtergrond van een recordvraag naar vastgoed in nieuwbouw, groeit de belangstelling van de bevolking voor overdekt parkeren. Volgens onze gegevens steeg het vorig jaar met 20-30% in nieuwe wooncomplexen. De reden is simpel: het bespaart bewoners het zoeken naar een vrije plek op openbare parkeerplaatsen, die niet altijd beschikbaar zijn, vooral 's avonds, "zei Svyatoslav Ostrovsky, lid van de VTB-directie.

Volgens de voorspelling van de vice-minister van Financiën van de Russische Federatie, Aleksey Moiseev, zal de uitgifte van hypotheken in het lopende jaar met 15% in monetaire termen dalen in vergelijking met vorig jaar, en met 20-25% in kwantitatieve termen. "Na records in 2020 en 2021 is stabilisatie natuurlijk", voegde de functionaris eraan toe.

“Tegen de achtergrond van een verhoging van de beleidsrente van de Centrale Bank tot 9,5% per jaar, zal de hypotheekrente waarschijnlijk het spervuurniveau van 12% per jaar bereiken en zelfs overschrijden. Dit kan leiden tot een forse daling van de hypothecaire kredietverlening en daarmee tot een prijsdaling op de vastgoedmarkt. Allereerst op de secundaire”, zei Oleg Repchenko, hoofd van de IRN AC. BCS World Investments-expert Igor Galaktionov denkt dat de hypotheekrente in ieder geval tot het voorjaar zal blijven stijgen. Verdere acties van banken met betrekking tot tarieven zullen naar zijn mening grotendeels afhangen van het monetaire beleid van de Centrale Bank. Een aantal analisten verwacht dat de hypotheekprijzen in het eerste kwartaal van dit jaar zullen stijgen naar 13%. Toegegeven moet worden dat de periode van betaalbare Russische hypotheken tot het verleden behoort.

bbabo.Net