Het Ministerie van Nationale Ontwikkeling (MND) heeft zijn halfjaarlijkse herziening van de Development Charge (DC)-tarieven voor meerdere vastgoedgroepen vrijgegeven.

Ontwikkelingskosten worden opgelegd aan projectontwikkelaars en worden om de zes maanden herzien en gelden per vierkante meter op basis van geografische sector en type vastgoedgroep. Op basis van de publicatie van MND en URA zijn er 118 geografische sectoren en 9 typen vastgoedgroepen.

Als u bijvoorbeeld naar de twee in de tabel met ontwikkelingstoeslagen verwijst, zult u zien dat grondgebonden woningbouwprojecten (Groep B1) in Sector 67 een herzien DC-tarief hebben van S$ 15.400 per m². Voorheen was dit $ 14.000 per m².

DC-tarieven worden geadviseerd door de Chief Valuer (CV) van de Inland Revenue Authority of Singapore (IRAS), op basis van het feit of de grondwaarde is gestegen en aan deze belasting is onderworpen. Halfjaarlijks beoordeeld, worden revisie-updates in alle sectoren gewoonlijk elke 1 maart en september aangekondigd.

Hebben DC-tarieven invloed op vastgoedprijzen?

Als u zich afvraagt ​​of ontwikkelingsheffingen van invloed zijn op onroerendgoedprijzen, is het directe antwoord een indirect ja. Naarmate de grondbanken van ontwikkelaars kleiner worden, kunnen hun inschrijvingen voor grondverkopen of en-bloc-biedingen door de overheid toenemen. Voor concurrerende pakketten zoals deze GLS-pakketten kunnen de biedingsbedragen omhoogschieten of recordhoogten bereiken.

Als dit niet wordt gecontroleerd, kunnen hogere verkoopprijzen voor grond zich vertalen in hogere prijzen per vierkante meter voor bewoners en verhuurders. Hoewel DC vaak parallel lopen met de vastgoedprijzen, is het niet altijd direct gerelateerd, dus kan het soms worden gebruikt als een manier voor de overheid om ontwikkelaars te beteugelen van te hoge biedingen en het creëren van een prijsbubbel, wat gevolgen zal hebben voor huizenkopers als ontwikkelingskosten naar beneden druppelen.

Niet alleen dat, DC is ook van toepassing op ontwikkelde projecten, met name die die renovaties of uitbreidingen ondergaan. Dit geldt meestal voor situaties waarin een extra vloeroppervlak of bijgebouw moet worden toegevoegd of het 99-jarige huurcontract moet worden opgewaardeerd.

Bebouwde woningen

In de laatste herziening van het DC-tarief, terwijl de meeste vastgoedtypes, zoals commerciële en niet-grondgebonden woningen, een gemiddelde tariefstijging van 0,3-0,7 procent zagen vergeleken met zes maanden geleden, registreerde grondgebonden woningen gemiddeld 4,8 per procent stijging (na een gemiddelde stijging van 6,3 procent in september 2021).

Binnen de gelande residentiële groep zag Sector 67 (Cluny Road, Napier Road, Tanglin, Anderson Road, Stevens Road en Dalvey Road) een sprong van 10 procent (na een sprong van +18,3 procent tussen september 2021 en februari 2022) .

Dit wordt gevolgd door Sector 47 (Oxley), 63 (Whitley, Malcolm, Chancery), 64 (Mount Pleasant, Caldecott) en 91 (Mountbatten, Meyer, Broadrick) met elk een stijging van 9,1 procent. Dus in feite blijven landhuisontwikkelingen in voornamelijk de centrale of GCB-regio's de meeste stijgingen van DC-tarieven zien.

Een reden voor de consistente stijging van het DC-tarief is te wijten aan de sterke vraag in de Good Class Bungalow-sector, of eigenlijk alleen de algemene grondgebonden woningsector.

We hebben er een paar gerapporteerd, zoals de aankoop van Yarwood Avenue van crypto-miljardair Zhu Su, de zes halfvrijstaande huizen die door een Singaporese van begin dertig zijn gekocht, de verschillende bungalows in eigendom die onlangs door drie verschillende bedrijven zijn gekocht rond dezelfde periode, James Koh's recente bungalowaankopen en de plannen van Mediacorp om 15 GCB-percelen voor 99 jaar te ontwikkelen op het voormalige Caldecott Broadcast Center-terrein.

"De stijging ligt grotendeels binnen de verwachtingen", deelde mevrouw Tricia Song (宋明蔚), Head of Research, Southeast Asia, CBRE, "met de sterke activiteit die werd waargenomen op de GCB-markt, die werd gestimuleerd door de nieuwe vraag van ondernemers in de digitale economie, belangrijke leidinggevenden en aanhoudende vraag van nieuwe burgers, te midden van de herstellende economie van Singapore, ruime liquiditeit en de lage renteomgeving.

“De DC-tarieven in de sectoren 63 (Chancery Lane, Dunearn Road, Whitley Road) en 64 (Lornie Road, Thomson Road) zagen ook een stijging van 9,1 procent. Er waren een flink aantal transacties langs Lornie Road in Caldecott Hill GCB Estate. Met name 118 Lornie Road werd verkocht voor S $ 26,8 miljoen tegen een recordprijs per eenheid voor het gebied van $ 2.545 psf.”

Niet-grondgebonden woningen

Het is ook interessant om op te merken dat voor niet-grondgebonden woningen de gemiddelde tariefstijging een bescheiden 0,3 procent is.

In de vorige helft – tussen september 2021 en februari 2022 – zag deze groep een gemiddelde stijging van 10,9 procent, met de hoogste stijging van 19 procent in twee sectoren:

• Sector 16 (Cantonment Road / Eu Tong Sen Street / Cross Street / Chinatown Area / Duxton Area / Peck Seah Street / Kee Seng Street)

• Sector 107 (Lentor Avenue/ Springleaf Area / Upper Thomson Road/ Upper Peirce Reservoir/ Pan-Island Expressway/ Lornie Road/ Marymount Road / Ang Mo Kio Avenue 6)Dit zijn met name gebieden met populaire interesse en voorzieningen, met name voor EC (sommige buitenwijken), potentiële appartementencomplexen voor gemengd gebruik en een groot en bloc-potentieel voor bestaande eigendommen.

Met de laatste renteverhoging van 0,3 procent zou dit een signaal kunnen zijn dat het bullish sentiment over de huizenprijzen naar verwachting zal afnemen, mede dankzij de verkoelende maatregelen van 16 december.

In deze ronde is sector 92 (Guillemard Road, Mountbatten Road, Old Airport Road, Dunman Road, Tanjong Katong Road, Haig Road en Geylang Road) de sector met de hoogste DC-tariefstijging van 15 procent, gevolgd door 7,7 procent voor Sector 50 (Tanjong Rhu, Rhu Cross, Kampong Arang, Jalan Batu en Stadion). Zes van de 118 sectoren hadden tariefverhogingen tussen 3-15 procent.

“Dit wordt ondersteund door de en bloc verkoop van Thiam Siew Avenue, die werd verkocht voor $ 815 miljoen of ($ 1440 psf ppr, uitgaande van 7 procent bonusbalkons) en het sterke resultaat van GLS-site Jalan Tembusu, die werd toegekend voor $ 1.302 psf ppr. Sector 50 (Tg Rhu, Kampong Arang) zag ook een stijging van 7,7 procent van de DC-tarieven, wat had kunnen worden gestimuleerd door de collectieve verkoop van La Ville, die werd verkocht voor S $ 1.477 psf ppr, "zei CBRE's Song.

Voor de overige sectoren zijn de gemiddelde stijgingen van het DC-tarief 0,7 procent (commercieel) en 2,2 procent (industrieel). DC-tarieven blijven ongewijzigd voor andere groepen, zoals gebedshuizen/burgerlijke en gemeenschapsinstellingen, open ruimten, landbouwgrond en wegen/spoorwegen. Voor hotel/ziekenhuisgroep is het DC-tarief met gemiddeld 0,7 procent gedaald.

"Naast een langdurige pandemische situatie, getuigde de minder dan verwachte uitkomst van de aanbesteding van de Marina View GLS-site, die een aanzienlijk hotelcomponent omvatte, een aanhoudend slecht sentiment voor gastvrijheid in het stadscentrum", deelde Song met betrekking tot het hotel/ziekenhuis. groep.

“Vijfentwintig van de 118 sectoren hadden een verlaging van de DC-tarieven variërend van 2 procent tot 10 procent, met de grootste daling van 10 procent in Sector 11 (Shenton Way/ Straits Boulevard/ Marina Boulevard/ Raffles Quay). ”

bbabo.Net