Bbabo NET

Economie & Bedrijfskunde Nieuws

Wat is een 'eerlijke prijs' voor HDB om flats terug te kopen die worden beperkt door het etnische integratiebeleid?

HDB maakte onlangs bekend dat de Woningraad vanaf 8 maart 2022 appartementen terugkoopt van eigenaren die deze vanwege het Etnische Integratiebeleid (EIP) moeilijk kunnen verkopen.

De EIP stelt een quotum vast voor het aantal huishoudens van een bepaalde etniciteit dat in het blok of de buurt kan wonen op basis van de etnische samenstelling van Singapore.

Hoewel de belangrijkste bedoeling van het beleid is om raciale enclaves te voorkomen, zijn er gevallen geweest waarin minderheidsverkopers worden benadeeld. De koper is bijvoorbeeld van een etniciteit waarin het quotum in het blok is gemaximaliseerd, zodat ze de flat niet kunnen kopen, zelfs als de prijs acceptabel is. Dit maakt het voor de verkoper moeilijker om de flat te verkopen.

Het is dus goed om te horen dat HDB deze ondersteuning heeft aangekondigd voor verkopers die worden beperkt door de EIP.

Terugkoophulp voor verkopers die beperkt zijn door EIP

HDB zal de verzoeken van geval beoordelen, waarbij een van de criteria is dat de verkoper moet hebben voldaan aan de minimale bezettingsperiode (MOP) en eigenaar was van de minimaal 10 jaar plat.

Bovendien moet de verkoper het bewijs leveren van zijn pogingen om het appartement gedurende een ononderbroken periode tegen een redelijke prijs te verkopen, maar het niet hebben kunnen verkopen vanwege de EIP-limiet.

Het geaccepteerde bewijs omvat maandelijkse records van marketingpogingen, zoals lijsten en records van platte bezichtigingen.

Wat betreft de duur van hoe lang de flat op de markt moet worden gebracht, stelt HDB deze momenteel op zes maanden. Dit is typisch hoe lang het duurt voordat flateigenaren hun flat verkopen. Desalniettemin merkte HDB in hun persbericht op dat dit kan veranderen afhankelijk van de marktomstandigheden.

Wat wordt als een redelijke prijs beschouwd?

Volgens HDB kan de verkoper verwijzen naar recente transacties binnen 200 meter van zijn appartement om een ​​redelijke verkoopprijs vast te stellen. Ook dienen zij bij het bepalen van de vraagprijs rekening te houden met zaken als vloerniveau en oriëntatie.

Een hulpmiddel dat verkopers kunnen gebruiken, is HDB's Transactions Within 200 Meters e-Service, waarin de prijsklasse wordt vermeld van eenheden die binnen de straal worden verkocht.

Een verkoper verkoopt bijvoorbeeld zijn vijfkamerappartement aan Blk 651 Yishun Avenue 4. Volgens de e-Service waren er de afgelopen zes maanden vijf transacties van vijfkamerappartementen binnen een straal van 200 meter, waarbij de prijs varieerde van $ 480.000 tot $ 615.000. De verkoper moet dus een referentie uit dit bereik nemen.

Een ander ding om op te merken om voor de bijstand in aanmerking te komen, is dat de flat gedurende ten minste zes maanden tegen deze redelijke prijs op de markt moet worden gebracht. Als de verkoper besluit om het te verkopen voor $ 600.000, moet het zes maanden tegen deze prijs worden vermeld.

Dit betekent dat als het drie maanden lang voor $ 800.000 stond genoteerd, voordat het voor de komende drie maanden werd verlaagd tot $ 600.000, HDB de verkoper zal vragen om het nog drie maanden op de markt te brengen voordat ze in aanmerking kunnen komen voor de terugkoopbijstand.

Als de flat in aanmerking komt voor de terugkoophulp, zal HDB een taxateur aanwijzen om de flat te taxeren. HDB stelt vervolgens een terugkoopprijs vast en doet een bod. De eigenaar heeft dan drie maanden de tijd om te beslissen of hij het wil overnemen.

De door HDB teruggekochte appartementen worden opnieuw te koop aangeboden via de Sale of Balance Flats (SBF) of open boeking.

Maar wat zou een 'eerlijke prijs' zijn die HDB zal kopen?

In het persbericht stond dat als een flat in aanmerking komt voor de terugkoop, HDB een taxateur zal aanstellen om de flat te taxeren. Deze taxateurs hebben een vergunning van de Inland Revenue of Singapore (IRAS) en zijn lid van het Singapore Institute of Surveyors and Valuers (SISV).

HDB voegt eraan toe dat de flat zal worden beoordeeld "op basis van gevestigde waarderingsprincipes", waarna HDB de terugkoopprijs zal bepalen en een bod zal doen.

Volgens Nicholas Mak, Head of Research and Consultancy bij ERA, zou dit betekenen dat de eerlijke prijs gebaseerd zal zijn op de taxatie van de flat.

Wong Siew Ying, hoofd onderzoek en inhoud bij PropNex, legde uit dat dit ook zou afhangen van de kenmerken van de individuele flat.

“We verwachten van de erkende professionele taxateur die door de HDB is aangesteld, naar recente transacties in het gebied te kijken en elke flat te beoordelen op basis van zijn eigen kenmerken, waaronder de locatie, het vloerniveau, de oriëntatie op de woning, de staat van de flat en de balanshuur. HDB zal dan de terugkoopprijs bepalen en een bod doen op de flat tegen een redelijke prijs.”

Tegelijkertijd is er nog een beetje onzekerheid over wat deze ‘eerlijke prijs’ zal zijn. Zoals Lee Sze Teck, Senior Director (Research) bij Huttons, ons vertelde: "Het is moeilijk te raden wat een 'eerlijke prijs' is die HDB zal bieden."

"De onzekerheid over de 'eerlijke prijs' kan eigenaren aanmoedigen om op de open markt te verkopen in plaats van te wachten."

Wat is een 'eerlijke prijs' voor HDB om flats terug te kopen die worden beperkt door het etnische integratiebeleid?