In een scenario van hoge inflatie en rente is de bouwsector geen uitzondering. De bouwkosten zijn sinds 2020 in het land gestegen, wat een uitdaging vormt, vooral voor ontwikkelaars die eenheden bouwen voor Casa Verde e Amarela.

Het huisvestingsprogramma heeft een plafond voor de verkoopwaarde van de eenheden - momenteel op R$ 264.000 in São Paulo, na een stijging van 10% in 2021. Dus als de kosten om de appartementen te bouwen stijgen, is het noodzakelijk om de winstmarges te verlagen.

Hierdoor kunnen kleinere bedrijven uit het segment worden verdreven, met als gevolg een grotere concentratie van deze markt en een afname van het aanbod, analyseert Eduardo Fischer, directeur van bouwbedrijf MRV, een van de grootste in de sector.

Hij zegt dat de marges van lage-inkomenseenheden al lager zijn dan vroeger, maar dat het bedrijf desondanks beter gepositioneerd is ten opzichte van kleine concurrenten.

"Als ik land ga kopen, is de geloofwaardigheid van MRV erg hoog. Ik kan betere en langere onderhandelingen voeren, ik betaal wanneer het project uitkomt, ik ruil, maar soms heeft de kleine die voorwaarde niet", hij zegt.

In 2021 was de grootste hoofdpijn voor de bouwsector de prijs van materialen, die sinds het begin van de pandemie is gestegen. De INCC (National Construction Cost Index), die materialen, diensten en arbeid combineert, blijft hoog: deze bereikte in januari een cumulatieve 13,7%. De specifieke post over materialen, uitrusting en diensten had een piek van 21,25% in de laatste 12 maanden, tegenover 6,45% van het personeelsbestand.

Naast de hoge prijs waren er tekorten aan sommige artikelen en verlengingen van levertijden. Om het probleem te omzeilen, verhoogden bouwbedrijven hun voorraden.

"Het was een uitdaging, er was veel stijging van de bouwkosten en we konden het niet doorberekenen in de verkoop. We moeten het werk in een kortere periode doen, anticiperen op aankopen van wat mogelijk is, veel doen van onderhandeling", zegt Dante Seferian, uitvoerend directeur van de ontwikkelaar danpris.

De verwachting van de sector is dat er gedurende het hele jaar sprake zal zijn van een vertraging van de prijs van bouwmaterialen, maar met waarden die nog steeds op een niveau boven de periode voor de pandemie liggen.

"Als je iets kocht voor R $ 5, ging het omhoog naar R $ 8 en nu is het R $ 7. Vandaag koop ik minder materiaal dan in 2019 [met dezelfde waarde]", zegt Eduardo Zaidan, vice-president economie bij Sinduscon- SP (Burgerlijke Bouwbond).

De huidige terugtrekking van de dollar zou de prijs van grondstoffen directer moeten beïnvloeden door de appreciatie van de Amerikaanse valuta, zoals staal en PVC, in ieder geval stoppen met stijgen, analyseert Luiz Antonio França, voorzitter van Abrainc (Brazilian Association of Real Estate Developers).

Ely Wertheim, uitvoerend directeur van Secovi-SP (Housing Union), zegt dat de materiaalkosten tegenwoordig minder druk uitoefenen op de bouwketen dan zes maanden geleden, maar "een van de grootste knelpunten" blijven.

De prijs van arbeid, die bijvoorbeeld een probleem is in de VS, weegt hier niet mee, gezien de hoge werkloosheid in Brazilië van 11,6%, benadrukt França.

Wertheim zegt dat de kosten van invloed kunnen zijn op het aantal lanceringen van alle standaarden in São Paulo voor 2023 en 2024, als de hogere kosten dit jaar niet worden aangepakt. "We zullen een productiedaling hebben die groter is dan de omzetdaling."

De inflatie heeft geen invloed gehad op de waarde van de subsidies die zijn toegekend aan de schijven 1 en 2, respectievelijk tot BRL 47.500 en tot BRL 29.000. França, van Abrainc, zegt dat nieuwe subsidies worden besproken in de FGTS Board of Trustees.

Geconfronteerd met de grootste moeilijkheid bij het kopen van een huis, doen sommige ontwikkelaars die gespecialiseerd zijn in het economische segment kredietadvieswerk, zodat degenen die nog toegang hebben tot financiering de kans niet missen vanwege problemen met de documentatie.

Bij Danpris is er een ruimte in de verkoopploegen om klanten te helpen hun krediet goedgekeurd te krijgen. "We helpen de klant om de documentatie samen te stellen, er zijn mensen die de inkomstenbelasting moeten formaliseren, beslissen of ze [het inkomen] met de vrouw willen samenvoegen of niet", legt Seferian uit.

Sindona, een ontwikkelaar die actief is in Osasco, Cotia en Taboão da Serra (in Grande SP), heeft een dochteronderneming die gespecialiseerd is in deze financiële adviesdienst, Crédito do Bem, helpt bij de formalisering, opening van een bedrijf, aangifte inkomstenbelasting, zodat deze klant heeft toegang tot de financiële wereld", zegt Bruno Sindona, oprichter en uitvoerend directeur van de ontwikkelaar.

De financieringscijfers geven ook het meest uitdagende scenario aan. Gegevens van Abecip (Brazilian Association of Real Estate Credit and Savings Entities) laten een daling van 3% zien in het kredietvolume met FGTS-middelen die in Casa Verde en Amarela werden gebruikt in 2021. Er waren in totaal R$ 49 miljard.

Financiering via SBPE (met geld van spaarrekeningen) gebruikt in andere eigendommen steeg met 66% tot R$ 205,4 miljoen.

bbabo.Net