Być może późno zaczynasz swoją podróż do domu; lub osiągnąłeś ten etap w życiu, w którym jesteś gotowy na uaktualnienie (a może nawet obniżenie). W każdym razie kupowanie domów, gdy jesteś starszy, ma zupełnie inne podejście. Przekonasz się, że w porównaniu z młodszymi nabywcami domów napotykasz ostrzejsze ograniczenia i potrzebujesz innych udogodnień. Poniższe wskazówki pomogą Ci w podjęciu właściwych decyzji:

1. Zrozum związek między okresem obowiązywania pożyczki a współczynnikiem pożyczki do wartości (LTV)

Wskaźnik LTV to procent ceny sprzedaży lub wyceny (w zależności od tego, która z tych wartości jest niższa), którą możesz pożyczyć. Od 2022 r. maksymalne LTV z kredytu bankowego wynosi 75 proc. nieruchomości, podczas gdy maksymalne LTV z HDB wynosi 85 proc.

Jednak nie jest to tak proste dla starszych kupujących. Jeśli okres kredytowania miałby trwać dłużej niż 65 lat, LTV zostanie obniżony do 55 procent. Ponadto pierwsze 10 procent nieruchomości należy zapłacić gotówką.

Weźmy na przykład nabywcę, który w wieku 48 lat zmienia mieszkanie z HDB na mieszkanie.

Mieszkanie kosztuje 1,5 miliona dolarów, co zwykle oznacza, że ​​minimalna zaliczka wynosi zaledwie 375 000 dolarów (z czego 75 000 musi być w gotówce, a 300 000 w gotówce lub CPF).

Zakładając więc, że kupujący sprzeda swoje mieszkanie i ma co najmniej 375 000 USD (i co najmniej 75 000 USD jest w gotówce), modernizacja byłaby prosta.

Co jednak, jeśli nasz nabywca chce mieć 20-letni okres kredytowania? To doprowadziłoby ich do wieku 68 lat. Oznacza to, że ich LTV spada do 55 procent.

Teraz potrzebowaliby 675 000 $ na zaliczkę, z czego aż 150 000 $ musi być w gotówce.

Nie jest to praktyczne dla większości kupujących, którzy będą musieli skrócić okres kredytowania. Tak więc w powyższym przykładzie nabywca może być zmuszony do zaciągnięcia pożyczki 17-letniej zamiast 20-letniej.

Pamiętaj, że im krótszy okres kredytowania, tym wyższa spłata kredytu. Na przykład kwota pożyczki w wysokości 1,125 mln USD (maksymalna kwota na mieszkanie o wartości 1,5 mln USD), przy 1,3 proc. rocznie, oznaczałaby spłatę około 5 326 USD miesięcznie przez 20 lat.

Skrócone do 17 lat miesięczne spłaty wzrosną do około 6150 dolarów.

W związku z tym starsi nabywcy domów mogą być zmuszeni do wyboru między wyższą zaliczką a wyższymi miesięcznymi spłatami kredytu. Możesz porozmawiać z wykwalifikowanym specjalistą ds. finansów, aby dowiedzieć się, które podejście jest dla Ciebie lepsze.

2. Zapytaj, czy Twoja nieruchomość naprawdę musi być w tym momencie dostępna na własność

Jeśli masz już po czterdziestce, jak długo jeszcze będziesz potrzebować tej nieruchomości?

Jeśli planujesz realistyczną długość życia, jest mało prawdopodobne, że potrzebujesz pozostałej dzierżawy na więcej niż trzy lub cztery dekady. Jeśli więc Twoim jedynym zamiarem jest spędzenie reszty swoich dni w nieruchomości, sensowne może być kupienie starszego domu dzierżawionego (ogólnie wielkość powierzchni mieszkalnej też byłaby lepsza).

Różnica w cenie między nieruchomością dzierżawioną a nieruchomością na własność może wynosić od 15 do 20 procent. Pomiędzy mieszkaniem własnościowym o wartości 1,5 miliona dolarów, a mieszkaniem dzierżawionym o wartości 1,275 miliona dolarów, wygląda na to, że około 250 000 USD może przejść na przyjemniejszą emeryturę.

Teraz w tym momencie wielu Singapurczyków wskakuje i wykrzykuje „Ale chcę zostawić tę posiadłość moim dzieciom!”

W porządku, planowanie dziedzictwa jest dużą częścią kultury azjatyckiej. Ale cofnij się o krok i zastanów się, czy zainwestowanie dodatkowych 250 000 USD w inne miejsce może przynieść więcej korzyści Twoim dzieciom. Pamiętaj, że jeśli chodzi o „dach nad ich głowami”, Singapur ma ponad 90 procent własności domów. Istnieje duża szansa, że ​​Twoje dzieci będą miały już własne domy, zanim osiągną wiek po trzydziestce.

Tak więc, chociaż nieruchomość na własność jest bardziej opłacalną inwestycją dla planowania dziedzictwa, pamiętaj, aby porównać również inne opcje. Leasehold nie zawsze jest złą ofertą, nawet starsza jednostka dzierżawy.

To powiedziawszy, jeśli zdecydowałeś, że starsze mieszkanie dzierżawione będzie Twoim ostatnim domem, weź również pod uwagę rentowność tego miejsca w całości. Podczas gdy dla większości ludzi gratka ze wspólnej sprzedaży będzie chwilą radości, konieczność przeprowadzki w wieku 70 lat może nie być warta zachodu dla innych. Więc jeśli jesteś w drugim obozie, szukanie rozwiązań, które mają niską szansę na en-blok, może być nawet czynnikiem do rozważenia.

3. Zastanów się nad starzeniem się w miejscu i jak możesz później zmienić zdanie

Na tym etapie życia masz jaśniejszy obraz swoich lat zmierzchu; i może być zupełnie inny od tego, czego chciałeś w swojej młodości.

Teraz, jeśli masz bardzo wysokie aspiracje na emeryturę (np. 100-procentowe zastąpienie dochodu, podróże dookoła świata, przejście na emeryturę w głównych stolicach, takich jak Londyn czy Nowy Jork), ostatecznym celem będzie prawdopodobnie sprzedaż cenionej nieruchomości.

Jeśli jednak Twoje oczekiwania są skromniejsze, możesz zaplanować coś innego niż obniżenie. Wszyscy wiemy, że przeprowadzka to prawdziwy ból; cóż, jest jeszcze gorzej, gdy musisz to zrobić w późnych latach 60. lub 70.Po raz kolejny widzieliśmy starszych Singapurczyków, którzy myśleli, że sprzedają i przeprowadzą się do mniejszego domu, gdy podrosną. Ale denerwują się, gdy zdają sobie sprawę, że wszyscy ich przyjaciele, regularne spotkania w kawiarniach, trasy transportowe, będą musiały zostać przetasowane.

Na wszelki wypadek będziesz chciał wiedzieć o opcjach takich jak Lease Buyback Scheme (dla mieszkań) lub odwrócony kredyt hipoteczny (dla własności prywatnej. To nie to samo, co okropne oferty, które słyszysz o za granicą, sprawdź link do szczegółów).

Te opcje pozwalają zarabiać na swojej nieruchomości na emeryturę, bez konieczności sprzedaży i przeprowadzki. Wiedza o nich z wyprzedzeniem pomoże Ci podejmować lepsze decyzje. Możesz na przykład przenieść się bezpośrednio do obszaru, który kochasz, bez konieczności degradacji i przeniesienia się tam w późniejszym życiu.

4. Uważaj na wielopiętrowe nieruchomości ze schodami

To smutny fakt, że nie pozostajemy w formie na zawsze. Jednostka, taka jak mieszkanie typu walk-up lub wielopiętrowy dom z tarasem, może wydawać się teraz fajna; ale będzie to ból w przenośni i dosłowny, gdy będziesz starszy.

Zastanów się, jak będziesz sprzątać i konserwować nieruchomość na wielu piętrach, gdy osiągniesz późne lata 70-te lub 80-te. Schody są nie tylko męczące, ale również stanowią zagrożenie bezpieczeństwa, zarówno dla dzieci, jak i osób starszych.

Niepraktyczność schodów może spowodować konieczność późniejszej sprzedaży, nawet po przyzwyczajeniu się do tego obszaru (patrz punkt 3). Najlepiej jest planować z wyprzedzeniem i unikać przeprowadzki w późniejszym życiu.

Jeśli nadal tęsknisz za posiadaniem domu z dwoma piętrami ze względu na prywatność, być może szukanie nieruchomości z dostępem do windy na oba piętra będzie dobrym pomysłem. Chociaż jest ich niewiele (przynajmniej w bardziej przystępnej cenie), dobrą stroną jest to, że TJ ma do rozważenia dwie bardzo przydatne listy. (Jednorożec własności, część 1 i część 2).

5. Bądź ostrożny przy szacowaniu potrzebnej przestrzeni

Większość Singapurczyków zdecyduje się na największą możliwą jednostkę, jaką mogą kupić; ale nie bądź zbyt szybki, aby podążać. Istnieją powody, dla których kupujący po czterdziestce mogą chcieć kupić mniejszy dom, niż mogą sobie na to pozwolić.

Pierwszym czynnikiem jest wiek twoich dzieci. O ile nie planujesz, że zostaną z tobą na zawsze, przez większość czasu pewnego dnia się wyprowadzą. Wiele starszych par przeocza to i kupuje ogromne jednostki o powierzchni ponad 2000 stóp kwadratowych; potem ich dzieci wyprowadzają się za dziesięć lat lub mniej, a wiele sypialni pozostaje pustych.

(Tak, można je wynająć, ale wiele par nie jest w stanie znieść utraty prywatności).

Drugim powodem jest konserwacja. Odnosimy się przez to zarówno do trudności utrzymania miejsca w czystości, jak i opłat za utrzymanie.

Opłaty za utrzymanie mieszkań nie kończą się. Nawet lata po dokonaniu ostatniej spłaty pożyczki nadal będziesz płacić około tysiąca dolarów na kwartał (w przypadku większości mieszkań na rynku masowym).

Teraz im większa jednostka, tym wyższa wartość jej udziału i wyższa miesięczna konserwacja. Tak więc kupowanie ogromnej jednostki może oznaczać płacenie więcej co miesiąc bez uzasadnionego powodu, jeśli twoje dzieci latały w gnieździe.

Ogólnie rzecz biorąc, starsi nabywcy domów powinni być świadomi, że powiedzenie, że „wynajmą” wolne pokoje lub „przeniosą się na mniejsze mieszkanie”, ma teraz sens; ale w praktyce późniejsze wykonanie może być niewygodne.

Ostateczną wskazówką, o której należy pamiętać — jeśli masz ponad 45 lat — jest wybór domu, w którym pozostaniesz tam do końca życia, nawet jeśli masz obecnie inne plany. Okoliczności życiowe i preferencje zmieniają się każdego roku — a chcesz domu, w którym jesteś szczęśliwy i możesz sobie na to pozwolić, gdyby przeprowadzka stała się niepraktyczna.

bbabo.Net