Rússia (bbabo.net), - Estamos discutindo as perspectivas para pequenas e médias empresas na indústria da construção, a necessidade de apoiar e desenvolver pequenos desenvolvedores, as perspectivas para o surgimento de uma União profissional de desenvolvedores - nós estão discutindo com o deputado da Duma, membro do Comitê de Construção e Habitação e Serviços Comunitários Sergey Kolunov :

- A construção está em alta hoje. Mas há um grande "mas": apenas as grandes cidades são construídas. Por que as empresas de construção não vão para pequenas cidades e vilarejos remotos?

- Vejamos a situação com o desenvolvimento de cidades pequenas e remotas do lado da oferta e da demanda. O Estado não está envolvido na solução do problema. Nós olhamos para o problema do ponto de vista do mercado.

Há uma demanda. Nas cidades pequenas, as pessoas também querem morar e podem comprar novas moradias. Para eles, na categoria de habitação de elite, já existe uma que simplesmente não desmorona. Assim, há uma demanda acumulada ao longo dos anos e diferida. Para uma cidade com população de até 10 mil pessoas, a necessidade de novas moradias é de aproximadamente 10 a 15 mil metros quadrados. E a gente entende que esse volume vai ser vendido, os apartamentos não vão ficar parados esperando os inquilinos.

A segunda condição para o desenvolvimento de cidades pequenas e remotas, além de pequenos volumes, é um número limitado de andares. Arranha-céus em tais cidades são a priori desnecessários. Estamos falando de uma média de 3-4, no máximo 6 andares, sobre um prédio bloqueado.

Então, quem pode construir novas moradias em cidades pequenas e remotas? Construtor grande ou médio? Resposta: não.

O desenvolvedor médio constrói de 30 a 100 mil metros quadrados por ano. Uma grande empresa já tem 100-300 mil metros quadrados. Principais desenvolvedores - a partir de 300 mil metros quadrados por ano.

O negócio da construção é um modelo de planejamento estratégico complexo acordado com o banco. E quanto maior a empresa, maior e mais complexo esse modelo. É possível implantar uma grande empresa em uma cidade pequena? É possível, mas leva tempo e volumes. E há 10-15 mil metros quadrados. O que fará até mesmo um desenvolvedor médio com esse volume? Ele tem um sistema difícil. Caso contrário, uma grande empresa entrará em colapso, não sobreviverá.

Grandes empresas têm uma grande equipe, estruturas de gestão. Tudo é construído sobre o desenvolvimento de planos, prioridades, tecnologias e roteiros pré-compilados e acordados. A construção é um gasoduto, quanto mais construção, mais difícil é. Claro, você pode configurar tudo individualmente e manualmente e, em seguida, inventar algo sempre. Ao mesmo tempo, cada movimento extra custará ao desenvolvedor médio ou grande 5, 7, 10 e até 20 milhões de rublos. A empresa não trabalhará com prejuízo, o que significa que todas as despesas devem ser incluídas no preço de custo. O resultado é uma habitação cara. Será que um morador de uma cidade pequena e remota o retirará? Não vai tirar. Portanto, a média e ainda mais a desenvolvedora top não vai para cidades pequenas e distantes, para a periferia.

- Mas a necessidade permanece, a demanda existe. Como resolver sistematicamente o problema da escassez de novas habitações nas pequenas cidades?

- Parcialmente hoje o problema é resolvido à custa de desenvolvedores regionais de médio porte. Eles estão tentando fazer a construção em casa e nas regiões vizinhas. Mas em um nível menor, eles não têm a força e as capacidades restantes.

Portanto, os pequenos desenvolvedores necessários. Hoje há uma necessidade urgente de desenvolvimento de pequenos desenvolvedores locais. Que assumiria o desenvolvimento em volumes de até 10 mil metros quadrados e, se necessário, poderia transferir capacidades e se deslocar para cidades vizinhas, igualmente pequenas e remotas.

Mas há muito poucos desses construtores. E aqueles que permanecem estão em um estado deplorável. Portanto, para começar, precisamos de monitoramento para entender onde eles ainda estão vivos. Então eles precisam ser criados, organizados e desenvolvidos.

Existem incubadoras de empresas para o desenvolvimento de vários tipos de pequenas e médias empresas. Mas você não pode acomodar construtores em Skolkovo. Eles precisam de uma Associação própria, que unifique e fortaleça sua posição no mercado, seja capaz de ajudar com pedidos, ensiná-los a fazer negócios com competência, como lidar com bancos e assim por diante.

Na Duma do Estado, com especialistas da indústria da construção, do Ministério da Construção, falamos muito sobre a necessidade de unir os pequenos e médios empreendedores. Empresas que poderão construir em Ivanovo, Mozhaisk, em pequenas cidades e assentamentos de tipo urbano. Essas empresas devem ser unidas e desenvolvidas. Então a questão será resolvida sistematicamente, a renovação do parque habitacional começará em pequenas cidades distantes.

- Uma pequena empresa consegue lidar com isso?

- Você pode argumentar e filosofar muito sobre esse assunto, mas eu sei muito bem que nada vai funcionar sem as pequenas e médias empresas. Estes são os principais contribuintes. E são os pequenos negócios que criam empregos para os moradores locais.

Um pequeno desenvolvedor é um generalista. Devido à sua versatilidade, tem um componente de custo muito baixo. E assim que ele construiu 3-4 casas, ele também é um desenvolvedor experiente.Outra nuance: os prédios em cidades pequenas têm um arranha-céu pronunciado. Assim, estamos de volta às pequenas empresas novamente.

Mas são os pequenos construtores que precisam de ajuda. Eles não podem pagar o pessoal que as grandes empresas têm. Eles não podem contratar financistas, economistas, advogados. E profissionais são urgentemente necessários para pequenas empresas. Por isso, precisamos de uma aliança que possa realizar seminários, ensinar, sugerir e compartilhar experiências.

Suponha que haja um pequeno desenvolvedor em algum lugar de Vladivostok. Bem, por que ele precisa reinventar a roda toda vez que você pode apenas compartilhar informações? Quem vai compartilhar essas informações? Quem precisa deles, esses pequenos desenvolvedores? Eles são muito necessários em cidades pequenas. As pessoas precisam deles.

Assim, chegamos à conclusão de que uma união é necessária. Precisamos do Sindicato dos Construtores, que pode se tornar essa estrutura, que represente os interesses dos pequenos e médios empreendedores em qualquer nível, seja capaz de encontrar pedidos, avaliá-los e redistribuí-los entre os membros do Sindicato.

Se estamos falando sobre as metas estabelecidas pelo Presidente, então a tarefa do Ministério da Construção é um desenvolvimento em grande escala. E as grandes empresas têm uma dupla responsabilidade - precisam esticar os volumes e a carga social e, ao mesmo tempo, não decepcionar as autoridades regionais.

E o Sindicato dos Pequenos e Médios Desenvolvedores pode assumir a função de um quase-ministério, e de forma a ajudar os pequenos desenvolvedores a ganhar dinheiro, buscar pedidos, ensiná-los a processar pedidos com competência, pontualidade e proteger seus interesses.

Quando falamos sobre os interesses do desenvolvedor, a primeira coisa que você deve prestar atenção imediatamente é a falência. A falência de incorporadoras de pequeno e médio porte é um tema à parte, muito sério e importante do ponto de vista da indústria da construção. A falência é uma perda de empregos, uma redução no pagamento de impostos e uma tragédia para os investidores. Até o momento, os processos de falência, de acordo com o 127-FZ, estão abertos em relação a mais de 500 empresas de construção. O Sindicato pode aderir e ajudar nessas situações: avaliar as perspectivas de recuperação da empresa, apoiar e, se necessário, proteger.

Assim, a tarefa do Sindicato é criar condições para o desenvolvimento de pequenos desenvolvedores que precisam trabalhar, ganhar dinheiro e se desenvolver.

Por que todos temos medo de que o desenvolvedor ganhe? Todo mundo se lembra dos anos 90, 2000, quando incorporadoras roubavam, compravam iates e algumas casas de campo na Europa ou na América e iam embora, fugiam para lá de seus acionistas. A base legislativa que protege os cidadãos foi criada e está a funcionar.

Isso significa que não se deve ter medo dos pequenos negócios da construção civil, mas sim controlá-los. Um pequeno desenvolvedor poderá fornecer uma nova abordagem à qualidade do desenvolvimento, aparência e aparência arquitetônica.

O principal princípio que deve ser estabelecido na filosofia de um pequeno desenvolvedor é trabalhar, desenvolver e melhorar.

- Você tocou no tópico de desenvolvimento bloqueado como uma área separada que pode e deve ser desenvolvida por um desenvolvedor de pequeno ou médio porte.

- Sim, um desenvolvedor de grande e médio porte é capaz de construir prédios de apartamentos altos. Pequeno não pode. Como já disse, devido ao profissionalismo e estabilidade financeira, para construir um grande volume são necessários investimentos grandes e de longo prazo, além de um grande quadro de profissionais. Portanto, o destino das pequenas empresas é a construção de moradias individuais, moradias geminadas, habitações em bloco. Um grande desenvolvedor pode construir um objeto por 2-3 anos antes da entrega. Uma pessoa pequena precisa alugar um objeto por no máximo um ano, e de preferência a cada seis meses, para receber seu dinheiro mais rápido. Portanto, os pequenos desenvolvedores se especializam em construções médias e baixas ou em blocos habitacionais.

No final do ano passado, a Duma aprovou uma lei que entra em vigor em 1º de março de 2022: a Lei 214 da Lei Federal, que trata da construção compartilhada, foi ampliada, equiparando os titulares de imóveis em prédios de empreendimentos bloqueados com os titulares de patrimônios de MKD. Decisão absolutamente correta. E, por um lado, deve impulsionar o mercado para o desenvolvimento de construções baixas, inclusive por meio do acesso de incorporadoras de moradias e vielas ao financiamento de projetos.

Os parâmetros-chave dos edifícios residenciais construídos em blocos são: não mais de três andares e não mais de 10 blocos, cada um destinado a uma família.

Definitivamente, as novas regras aumentarão a responsabilidade dos desenvolvedores e aumentarão o custo do desenvolvimento bloqueado. Enquanto o dinheiro dos acionistas estará em contas de garantia, a construção de duplex e moradias será realizada às custas de empréstimos bancários. E isso é um aumento direto no custo de construção. O preço de custo deve incluir juros pelo uso de um empréstimo bancário, pelo serviço de um empréstimo bancário, os custos de preparação e processamento de documentos que o banco exigirá. Nem sempre uma instituição de crédito aceita apenas uma penhora sob a forma de bens imóveis, o que significa que terá de investir os seus próprios recursos financeiros.E a tarefa do Sindicato seria justamente ajudar um pequeno incorporador a calcular corretamente seu custo, levando em conta as novas condições, a cumprir as exigências do banco para a elaboração dos documentos necessários, e assim por diante. Sem esse suporte metodológico, a lei, que é boa sob todos os pontos de vista, se tornará um obstáculo intransponível para as pequenas empresas.

Vejo que a situação do mercado e o marco legal já estão levando as pequenas e médias empresas da construção a se unirem. Eles precisarão de um núcleo em torno do qual possam se unir e, assim, fortalecer. Eles próprios chegarão a esta decisão. É possível que nós, como legisladores, como pessoas com ferramentas administrativas, precisemos apoiá-los nessa ideia.

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