Возможно, вы поздно начинаете свой путь к домовладению; или вы достигли того этапа в жизни, когда вы готовы к обновлению (или, может быть, даже к понижению). В любом случае, покупка дома в более старшем возрасте требует совершенно другого подхода. Вы обнаружите, что по сравнению с более молодыми покупателями жилья вы сталкиваетесь с более жесткими ограничениями и нуждаетесь в других удобствах. Следующее поможет вам принять правильное решение:

1. Понимание взаимосвязи между сроками кредита и соотношением кредита к стоимости (LTV)

Коэффициент LTV — это процент от продажной цены или оценки (в зависимости от того, что ниже), которую вы можете взять взаймы. По состоянию на 2022 год максимальная LTV по банковскому кредиту составляет 75% от стоимости имущества, а максимальная LTV по HDB — 85%.

Тем не менее, это не так просто для пожилых покупателей. Если ваш срок кредита продлится после 65 лет, ваш LTV будет уменьшен до 55 процентов. Кроме того, первые 10 процентов вашей собственности должны быть оплачены наличными.

Возьмем, к примеру, покупателя, который в возрасте 48 лет переодевается из квартиры HDB в кондоминиум.

Квартира стоит 1,5 миллиона долларов, что обычно означает, что минимальный первоначальный взнос составляет всего 375 000 долларов (из которых 75 000 долларов должны быть наличными, а 300 000 долларов могут быть наличными или CPF).

Таким образом, если этот покупатель продаст свою квартиру и у него останется не менее 375 000 долларов (и не менее 75 000 долларов наличными), обновление будет простым.

Однако что, если наш покупатель хочет кредит сроком на 20 лет? Это приведет их к возрасту 68 лет. Это означает, что их LTV упадет до 55%.

Теперь им потребуется 675 000 долларов для первоначального взноса, из которых колоссальные 150 000 долларов должны быть наличными.

Это нецелесообразно для большинства покупателей, которым придется сократить срок кредита. Таким образом, в приведенном выше примере покупателю, возможно, придется взять кредит на 17 лет вместо кредита на 20 лет.

Помните, что чем короче срок кредита, тем выше возврат кредита. Например, сумма кредита в размере 1,125 миллиона долларов (максимум для квартиры в размере 1,5 миллиона долларов) под 1,3 процента годовых будет выплачиваться примерно в размере 5 326 долларов в месяц в течение 20 лет.

Сократив срок до 17 лет, ежемесячные выплаты вырастут примерно до 6 150 долларов.

Таким образом, пожилые покупатели жилья могут быть вынуждены выбирать между более высоким первоначальным взносом или более высокими ежемесячными выплатами по кредиту. Вы можете поговорить с квалифицированным финансовым специалистом, чтобы решить, какой подходит для вас.

2. Спросите, действительно ли ваша собственность должна быть передана в собственность на данном этапе

Если вам уже за 40, как долго вам еще понадобится эта собственность?

Если вы планируете реалистичную продолжительность жизни, маловероятно, что вам понадобится оставшийся срок аренды более чем на три или четыре десятилетия. Так что, если ваше единственное намерение состоит в том, чтобы прожить остаток своих дней в собственности, может иметь смысл купить старый арендованный дом (размер вашей жилой площади, как правило, тоже будет лучше).

Разница в цене между арендованным и безусловным правом собственности может достигать 15-20 процентов. Между квартирой в собственность за 1,5 миллиона долларов и арендованной квартирой за 1,275 миллиона долларов вы получаете около 250 000 долларов, которые могут уйти на более приятную пенсию.

Теперь в этот момент многие сингапурцы вскакивают и восклицают: «Но я хочу оставить собственность своим детям!»

Справедливости ради стоит сказать, что планирование наследия — большая часть азиатской культуры. Но сделайте шаг назад и подумайте, может ли вложение этих дополнительных 250 000 долларов в другое место принести больше пользы вашим детям. Помните, что, если говорить о «крыше над головой», в Сингапуре доля домовладельцев превышает 90 процентов. Есть большая вероятность, что ваши дети уже будут иметь свои собственные дома к тому времени, когда им исполнится 30 лет.

Таким образом, хотя недвижимость в собственность является более жизнеспособной инвестицией для планирования наследия, не забудьте сравнить и другие варианты. Аренда — это не всегда плохая сделка, даже в случае с более старой арендованной единицей.

Тем не менее, если вы приняли решение о том, чтобы старая сдаваемая в аренду квартира стала вашим последним домом, также подумайте о жизнеспособности этого места целиком. В то время как для большинства людей получение неожиданного дохода от коллективной продажи будет моментом радости, необходимость переезжать домой, когда вам за 70, может не стоить хлопот для других. Так что, если вы относитесь ко второму лагерю, поиск событий с низкой вероятностью объединения может даже стать фактором, который следует учитывать.

3. Подумайте о старении на месте и о том, как вы можете изменить свое мнение позже

На этом этапе вашей жизни у вас есть более четкая картина ваших лет сумерек; и это может быть совсем не то, что вы хотели в юности.

Теперь, если у вас очень высокие устремления к выходу на пенсию (например, 100-процентное замещение дохода, кругосветные путешествия, выход на пенсию в крупных столицах, таких как Лондон или Нью-Йорк), то конечной целью, вероятно, будет продажа дорогого имущества.

На тот случай, если это произойдет, вам нужно быть в курсе таких вариантов, как схема выкупа при аренде (для квартир) или обратная ипотека (для частной собственности. Это не то же самое, что ужасные сделки, о которых вы слышали за границей, проверьте ссылку для подробностей).

Эти варианты позволяют вам монетизировать свою собственность для выхода на пенсию, не продавая и не переезжая. Зная о них заранее, вы сможете принимать более взвешенные решения. Вы могли бы, например, иметь возможность перейти прямо в область, которую вы любите, без необходимости понижать рейтинг и переезжать туда позже в жизни.

4. Остерегайтесь многоэтажных домов с лестницей

Печально, что мы не остаемся в форме вечно. Единица, такая как прогулочная квартира или многоэтажный дом с террасой, может показаться крутой прямо сейчас; но это будет образная и буквальная боль, когда вы станете старше.

Подумайте, как вы собираетесь убирать и обслуживать имущество на нескольких этажах, когда вам исполнится 70 или 80 лет. Помимо того, что лестница утомительна, она также представляет некоторую угрозу безопасности как для детей, так и для пожилых людей.

Если вы все еще мечтаете о доме с двумя этажами из соображений конфиденциальности, возможно, поиск недвижимости с лифтом на оба этажа будет разумным выбором. Хотя их немного и далеко друга (по крайней мере, по более приемлемой цене), хорошая часть заключается в том, что у TJ есть два очень полезных списка, которые вы можете рассмотреть. (Недвижимость Единорога, часть 1 и часть 2).

5. Будьте осторожны при оценке необходимой площади

Большинство сингапурцев выберут самую большую квартиру, которую они могут купить; но не спешите следовать. Есть причины, по которым покупатели в возрасте около 40 лет могут захотеть приобрести дом меньшего размера, чем они могут себе позволить.

Первый фактор – это возраст ваших детей. Если вы не планируете, что они останутся с вами навсегда, в большинстве случаев они когда-нибудь уйдут. Многие пожилые пары упускают из виду это и покупают огромные квартиры площадью более 2000 кв. Футов; затем их дети уезжают через десять или меньше лет, и многие спальни остаются пустыми.

(Да, вы могли бы сдать их в аренду, но многие пары в конечном итоге не могут вынести потерю конфиденциальности).

Вторая причина – техническое обслуживание. Под этим мы подразумеваем как сложность содержания места в чистоте, так и плату за обслуживание.

Плата за обслуживание квартир не прекращается. Даже спустя годы после окончательного погашения кредита вы все равно будете платить около тысячи долларов в квартал (за большинство квартир массового рынка).

Теперь, чем больше ваша единица, тем выше стоимость ее акций и выше ежемесячное обслуживание. Таким образом, покупка огромного устройства может означать платить больше каждый месяц без уважительной причины, если ваши дети летали в гнезде.

В целом, пожилые покупатели жилья должны знать, что прямо сейчас имеет смысл говорить, что они «сдают» лишние комнаты или «переходят на меньшую квартиру»; но на практике это может быть неудобно выполнять позже.

Главный совет, о котором следует помнить — если вам уже за 45 — это выбрать дом с возможностью остаться в нем на всю оставшуюся жизнь, даже если у вас сейчас другие планы. Жизненные обстоятельства и предпочтения меняются каждый год — и вам нужен дом, в котором вы счастливы и который можете себе позволить, если позднее переезжать станет нецелесообразно.

bbabo.Net