С введением много лет назад гербового сбора с продавцов (SSD) идея быстрой смены домов более или менее угасла. Но «редко» не означает «никогда» — и на нынешнем процветающем рынке недвижимости некоторым субпродажам удалось получить хорошую прибыль. Вот посмотрите, как обстоят дела с субпродажами квартир на фоне неуклонно растущих цен:

Что такое сделка по допродаже квартиры?

Под продажей понимается квартира, которая покупается у застройщика, а затем продается другому покупателю до завершения. Например, если вы покупаете новую стартовую квартиру, которая через четыре года выйдет на первое место, но продаете квартиру на третий год, это будет классифицироваться как дополнительная продажа.

Важным соображением для субпродаж является гербовый сбор продавца (SSD). SSD выплачивается из выручки от продажи всякий раз, когда частная собственность (новая или перепродажа) продается в течение первых трех лет с момента первоначальной покупки.

SSD в настоящее время составляет 12 процентов для первого года, восемь процентов для второго года и четыре процента для третьего года.

Во всяком случае, спрос на готовые к заселению объекты был настолько высоким, что дома, близкие к TOP, естественно, найдут покупателей, готовых платить более высокие цены.

DistrictBreakevenGainLossTotal11118202 957102623 237 771433923985 232258 232259 2162710 13412 6236513 424214137114915 6336616 8699517 52718 20662121913641337820 2362922 8 823 57126927 9239528 1751176Notable детали подразделам продаж на сегодняшний день

Бульвар 88 показал наибольшую прибыль для субпродажи

Наибольший количественный прирост от округа 9, наибольший процентный прирост от округов 19, 28.

Прибыль обычно превосходит убытки

В большинстве субпродаж участвовали более мелкие подразделения

Субпродажи в 2021 году были самыми высокими с 2014 года.

ProjectScricesale DatedistrictGainDateAnualised Replayboulevard 88 $ 12.5 млн. Млн. 12, 2210 $ 3.12M6 / 6/1911,48 на Centmartin Современные 4,9 млн. Долл. США млннов 11, 219 $ 1.15M21 / 7/176.29 на Centmartin Современные 4,23 млн. Долл. США Миллионов 11, 219 $ 1.07m21 / 7/177.33 на Centmartin Современные 3,98 млн. Долл. США Миллионов 24, 219789 4400 долларов23/7/175,85%Мартин Модерн3,66 млн долларов18 мая 219 года764 016 долларов30/7/176,26%Grandeur Park Residences2,768 млн долларов16 июля 2116 г. /7/175,23 процентаМартин Модерн3,85 миллиона долларов19 января 229 года698 328 долларов21/7/174,48 процентаМартин Модерн2,9 миллиона долларов24 сентября 219 года651 920 долларов23/7/176,20 процентаМартин Модерн4,15 миллиона долларов22 апреля 219 года642 23728/9/174,7 В июне 2019 года подразделение было куплено примерно за 9,38 млн долларов. В январе этого года оно было перепродано за 12,5 млн долларов, что принесло ошеломляющую прибыль в размере около 3,12 млн долларов (годовой доход около 11,48%). Хотя нужно сказать, что эта субпродажа была продана чуть ниже 3-летней отметки и повлекла бы за собой SSD в размере 4%. Тем не менее, действительно очень приличная отдача.

Однако эта субпродажа была исключением, как и сам бульвар 88. Это небольшая (154 квартиры) роскошная квартира, расположенная в 10 минутах от станции метро Orchard (это квартира рядом с отелем Four Seasons).

Его главной претензией на известность является дизайн, напоминающий мини-марину Marina Bay Sands (он разработан тем же архитектором Моше Сафди). С пейзажным бассейном на крыше и примыкающим к нему первым в Сингапуре отелем EDITION, он, несомненно, понравится толпе UHNWI.

Учитывая демографический состав покупателей этих объектов, они, вероятно, не стали спорить о цене. Мы полагаем, что бульвар 88 будет очень привлекательным в скором времени в 2023 году, что сделает ожидание новой квартиры на Орчард-роуд очень коротким.

2. Где самый большой количественный и процентный прирост?

Как и следовало ожидать, в целом наибольший прирост в количественном выражении был зафиксирован в основном в премиальных районах. Из 10 лучших квантовых приростов девять из 10 были получены из округов 9 и 10 (восемь из них занял 9-й округ), а 16-й округ неожиданно оказался на 6-м месте. Это была квартира в Grandeur Park Residences, которая была куплена чуть более чем за 2 миллиона долларов в мае 2017 года и перепродана в июле 2021 года за 2,7 миллиона долларов с прибылью в 755 000 долларов.

Столь же предсказуемо процентный прирост пришелся в первую очередь на 19-й и 28-й округа Северо-восточного региона Сингапура. Первая девятка оказалась между кондоминиумами Watertown и High Park Residences, с процентным приростом от 37 до 40 процентов для первых 10 транзакций.

3. Прибыль, как правило, превосходит убытки

Мы можем видеть, насколько сильным был рынок недвижимости, в том, что даже с учетом единиц перепродажи, которые могли облагаться дополнительными гербовыми сборами, прибыль была намного выше, чем убытки.В каждом районе, кроме двух (Китайский квартал, Раффлз-плейс) и 10 (Букит Тимах, Холланд V), выигрыш был выше, чем проигрыш.

В Районе 28 (Селетар, Ио Чу Канг) необычно высокие приросты были связаны с High Park Residences, кондоминиумом, построенным в 2019 году. Это мегастроительный комплекс (1390 квартир), площадь некоторых квартир составляет всего 398 кв. Футов. Очень низкая сумма (в некоторых случаях ниже 560 000 долларов) была огромной ничьей.

Примечательно, что в High Park Residences незадолго до завершения в 2019 году было заключено 32 сделки по субпродаже; это может быть комбинация инвесторов, стремящихся получить прибыль от аренды, поэтому они покупают ближе к завершению (инвесторы, которые сосредоточены на аренде, не любят покупать слишком рано, поскольку до завершения сдавать в аренду нечего). Или семьи, у которых есть более сжатые сроки, чтобы переехать в дом.

Это может быть связано с тем, что покупатели небольших квартир часто являются инвесторами, а не просто покупателями жилья. Таким образом, они также являются группой, которая более склонна продавать, как только они могут признать прибыль. Покупатели жилья, которые, как правило, покупают более крупные трех- и четырехместные квартиры, обычно намереваются переехать в них в качестве владельцев.

5. Допродажи в 2021 году были самыми высокими с 2014 года

. Всего в 2021 году было совершено 530 транзакций, что представляет собой самое большое количество допродаж с 561 единицы 2014 года. Это также составляет примерно половину от предыдущего пика транзакций субпродажи в 2013 году, составившего 1105 транзакций.

Несмотря на ослабление гербового сбора продавца с 4 лет до 3 лет и ниже, а также отмену самого высокого уровня в размере 16 процентов, подлежащего уплате SSD, количество транзакций фактически неуклонно снижалось с каждым годом до бума последних лет. Тем не менее, это, вероятно, больше связано с тем, что в продаже было меньше новых запусков, так как 2017 год был началом последнего блочного цикла.

Субпродажи могут сохранить свою динамику, учитывая текущий бум недвижимости.

Дополнительные продажи имеют тенденцию к увеличению количества и прибыльности во время рыночных пиков; это происходит в 2021 году.

На самом деле, мы подозреваем, что одним из факторов, влияющих на новые меры по охлаждению, был постепенно растущий темп субпродаж; правительство быстро вмешивается до того, как начнется продажа жилья, как мы видели в 2008 году, что это приводит к завышенным ценам на жилье.

В 2022 году также появится дополнительный стимул для субпродаж: Covid-19 привел к значительным задержкам строительства. Покупатели жилья, которым необходимо срочно въехать, склонны приобретать квартиры, которые близки к завершению.

Обычно это означает покупку примерно на третий год, после чего владелец может поднять цену продажи, чтобы покрыть четырехпроцентный SSD. Кроме того, если первоначальный владелец совершил покупку очень рано, скидки могут более чем компенсировать гербовые сборы, которые он платит.

Увеличение ABSD из-за новых мер по охлаждению в декабре может замедлить субпродажи; но сильный базовый спрос делает маловероятным резкое падение в ближайшее время.

bbabo.Net