За последние два года мега-проекты пользовались большим спросом, от Normanton Park до Parc Clematis и Treasure at Tampines. На самом деле, если вы хотите купить такое устройство сегодня, вы найдете небольшой выбор, поскольку большинство мега-разработок довольно близки к полной распродаже.
Например, самая большая квартира в Сингапуре, Treasure at Tampines, в настоящее время покупается на 98%. Это, безусловно, впечатляющая цифра, учитывая, что у компании всего 2203 единицы.
Тем не менее, постоянное беспокойство по поводу мега-застройки - это потенциал для конкуренции: при таком большом количестве единиц в одной застройке будет ли ценовая война, когда придет время продавать или искать арендаторов?
Мы ознакомились с некоторыми мега-разработками (более 1000 единиц) за прошлые годы и вот что обнаружили:
Общепринятая теория относительно мега-разработок
Многие - но не все - инвесторы считают мега-разработки внутренним недостатком. Считается, что из-за большого количества единиц в этих единицах отсутствует конфиденциальность и эксклюзивность.Это также повышает вероятность того, что, когда придет время сдавать или продавать, владелец может найти несколько конкурирующих объектов в одном проекте; иногда даже такой же блок.
Инвесторам также может не понравиться сложность блочных продаж мега-проектов (см. Ниже).
В целом считается, что мегапроекты являются более выгодным вариантом для чистых покупателей жилья.
Это связано с тем, что большая площадь участка позволяет разместить более роскошные помещения, в то время как большое количество единиц по-прежнему позволяет снизить затраты на обслуживание (т. Е. Счет распределяется между большим количеством владельцев).
Это означает такие удобства, как бассейн в виде лагуны (Parc Clematis), несколько типов бассейнов (Parc Esta) и множество различных вариантов развлечений, таких как караоке-залы или студия джема (Florence Residences).
Из-за размеров огромное количество единиц обычно означает, что она может поддерживать коммерческие единицы, такие как мини-маркет и центр по уходу за детьми, что делает вещи намного более удобными.
В основном, вещи, которыми вы можете наслаждаться из-за гораздо большей площади земли и экономии на масштабе.
Мега-разработки также, как правило, немного дешевле, чем их более эксклюзивные аналоги.
Все это теории или основаны на анекдотических свидетельствах, поэтому их трудно доказать.
Как менялись цены на текущие мегапроекты?
Вот таблица, отражающая движение $ PSF по 11 мегапроектам (более 1000 единиц) с 1995 года.Только Reflections в Кеппел-Бэй увидели падение цен
Нет веских доказательств сложности перепродажи
Мега-застройки в дорогих районах могут быть хуже
Доходность от аренды в целом выше
В конечном счете, количество единиц сложно выделить.
1. Только Reflections в Кеппел-Бэй снизили цены
Reflections в Кеппел-Бэй в 2007 году в среднем стоили около 1858 долларов на квадратный фут, а в настоящее время упали до 1640 долларов на квадратный фут.Отражения в Keppel Bay также необычны, поскольку в нем зафиксировано всего 40 прибыльных и 169 убыточных сделок. Интересно, что The Sail @ Marina Bay - еще один первоклассный отель в Районе 1 - имел почти такой же плохой рекорд, как Reflections (см. Ниже).
Судя по сообщениям, продавцы поспешили разгрузить большое количество убыточных сделок.
Скидки стали весьма заметными, при этом некоторые капитальные убытки превысили 1 миллион долларов. Риэлторы отметили, что большинство владельцев были чистыми инвесторами, а не покупателями жилья; и, следовательно, быстрее продавали и сокращали свои убытки.
Благодаря огромному количеству объявлений, появившихся за один раз, продавцы, отчаянно нуждающиеся в быстрых сделках, снизили цены.
2. Нет убедительных доказательств сложности перепродажи
За исключением Reflections at Keppel Bay и The Sail @ Marina Bay, у каждого мегапроекта было высокое соотношение прибыльных и убыточных сделок:Bayshore Park: 126 прибыльных против 19 убыточных
Мандариновые сады: 97 прибыльных против 15 убыточных
Мелвилл Парк: 128 прибыльных против 49 убыточных
The Bayshore: 160 прибыльных против 26 убыточных
The Sail @ Marina Bay 111 прибыльных против 95 прибыльных
Таким образом, теории о том, что будущие покупатели «избегают» мегапроектов, кажутся в основном необоснованными.
Однако обратите внимание, что это относится к продажам отдельных единиц. По-прежнему верно, что мега-разработки неприятны для коллективных продаж.
Помимо сложности получения согласия (яркий тому пример - Mandarin Gardens), девелоперы менее уверены в том, что они смогут завершить и продать такую большую недвижимость за пять лет. Возможно, даже в большей степени сейчас, когда введены новые меры по охлаждению.
Прочтите нашу предыдущую статью о том, почему у разработчиков есть пятилетний крайний срок.
За исключением бывшего поместья HUDC в Нормантон-Парке, недавние блочные продажи были далеко не такими масштабными - в основном от бутиков до участков среднего размера.
3. Мегапроекты в дорогих районах могут оказаться хуже
. Обратите внимание, что «Reflections at Keppel Bay» и «Sail @ Marina Bay», похоже, немного хуже, чем у других мегапроектов. Их обоих объединяет дорогое расположение: «Размышления возле Сентозы» и «Парус» в центральном деловом районе.Риэлторы, с которыми мы говорили, сказали, что это может быть связано с типами покупателей и арендаторов в районах с высокой арендной платой. По сути, состоятельные покупатели могут позволить себе - и часто предпочитают - более высокую степень конфиденциальности. Таким образом, многолюдные новостройки мало привлекают их.
Возможно, поэтому таких разработок в таких областях так мало, это просто не то, чего хотят покупатели из этой категории.
В то же время обычные покупатели жилья могут не захотеть платить высокую цену за проект, в котором так много людей. Большинство сингапурских покупателей жилья, например, вздрагивают при мысли о квартире стоимостью более 2 миллионов долларов, в которой проживает более 1000 семей.
4. Доходность от аренды обычно выше
Средняя валовая доходность от аренды на сегодняшнем рынке кондоминиумов (2021 г.) составляет от двух до трех процентов. Одной из примечательных черт мега-разработок является их стремление к верхнему пределу диапазона.Мелвилл Парк, например, заключает сделки в среднем всего на 716 фунтов на квадратный фут, но арендует в среднем 2,44 доллара на квадратный фут - средняя валовая доходность от аренды составляет 4,08 процента.
В Bayshore сделки в среднем составляют 1058 фунтов на квадратный фут, но средняя арендная плата составляет 2,60 доллара на квадратный фут. Это подразумеваемая доходность от аренды в размере 2,95%.
Это не просто потому, что наши два примера старше. Даже если мы возьмем мега-застройку 10-летней давности, такую как D’Leedon (завершено в 2010 году), средний диапазон цен составляет 1 694 доллара за фунт, а средняя арендная плата - 4,14 доллара за фунт. Это подразумеваемая доходность от аренды в размере 2,94%.
Имейте в виду, что большое количество квартир также имеет тенденцию означать более низкую плату за обслуживание, что также может означать более высокую чистую доходность от аренды. Мега-застройки могут быть не такими плохими для сдачи в аренду, как некоторые подозревают.
5. В конечном счете, сложно выделить количество единиц.
Трудность здесь в том, что мегапроекты, построенные в 80-х годах, не похожи на никогда не существовавшие мегапроекты, такие как Treasure at Tampines, Parc Clematis и т. Д.Например, более старые мега-разработки никогда не использовали возможности своих сайтов так, как более новые. Мандариновые сады огромны, но удобства - даже на их пике - не соответствовали тому, что вы найдете сегодня в Нормантон-парке или Лидон-Грин.
Таким образом, мы должны учитывать возможность того, что новые мегазработки будут работать по-разному.
Помимо этого, трудно выделить количество единиц в качестве фактора среди других переменных, таких как доступность, близлежащие удобства, новые жилые дома, появляющиеся поблизости и т. Д.
Лучший совет покупателям - сосредоточиться на уровне комфорта, который является очевидным фактом. Если мегаполис кажется вам слишком шумным или многолюдным, то это может быть и арендаторам. Если вас это не беспокоит, возможно, это не такой уж большой недостаток, как вы думаете.
А для тех, кто хочет рассчитывать на блочные продажи (что никогда не бывает хорошей идеей), мегазработки не должны быть на первом месте в вашем списке.
ПРОЧИТАЙТЕ БОЛЬШЕ: 4 предстоящих торговых центра в 2022 году, на которые стоит обратить внимание покупателям сэндвичей
bbabo.Net