Прошлый год был исключительным для рынка перепродажи HDB: цены выросли на 12,5% за весь 2021 год.

При этом мы спросили экспертов по недвижимости, что они думают о рынке перепродажи HDB. Это включает в себя прогнозы роста цен в этом году, двузначный рост в прошлом году и влияние снижения LTV жилищных кредитов HDB.

Замедление роста цен перепродажи HDB в 2022 году

В целом эксперты прогнозируют более медленный рост цен на 4-8% в этом году.

«Всплеск цен перепродажи HDB, который мы наблюдали до сих пор, определенно несколько остынет в ближайшие кварталы. Но мы ожидаем, что базовый устойчивый спрос, вероятно, поддержит рост цен в 2022 году, хотя и более умеренный, чем двузначный рост, наблюдавшийся в прошлом году», — говорит Поу Ин Кхуан, руководитель отдела исследований 99 Group.

По словам Вонга Сью Ина, руководителя отдела исследований и контента в PropNex Realty, драйверы спроса, которые привели к покупательному интересу на рынке перепродажи в прошлом году, «должны по-прежнему поддерживать спрос на перепродажу в этом году». К ним относятся задержки строительства и длительное время ожидания, субсидии на перепродажу, твердые цены на частные дома и ограниченное предложение частных домов массового рынка.

Поу отмечает, что спрос на перепродажу квартир будет по-прежнему исходить от домохозяйств, не имеющих права на новые квартиры, таких как домохозяйства, состоящие только из PR, и те, чей доход превысил текущий потолок дохода BTO.

Но не только высокий спрос будет продолжать повышать цены перепродажи.

«Существующие владельцы HDB не могут переехать в свои новые квартиры BTO, EC или частные дома, что откладывает продажу их нынешней квартиры. Это ограничивает доступность квартир для продажи. Покупателям, которым срочно нужен дом, приходится конкурировать за ограниченное количество перепродажных квартир, что приводит к росту цен», — объясняет Марк Йип, генеральный директор Huttons Asia.

В то же время он подчеркивает, что в какой-то момент на рынке перепродажи возникнет ценовое сопротивление.

«Покупатели в целом будут более осмотрительны в своих покупках, а продавцы могут скорректировать свои ценовые ожидания в будущем», — добавляет Кристин Сан, старший вице-президент по исследованиям и аналитике в OrangeTee & Tie.

Она также отмечает, что дисбаланс между спросом и предложением будет сохраняться и поддерживать рост цен, хотя и более медленными темпами. «Строительным компаниям может потребоваться некоторое время, чтобы ликвидировать задолженность по задержкам сдачи квартир БТО».

«Если при строительстве квартир BTO сохранятся проблемы с цепочкой поставок и нехватка рабочей силы, некоторые покупатели, такие как молодые пары с более неотложными потребностями в жилье, могут по-прежнему предпочитать квартиры на вторичном рынке», — говорит Поу.

При этом, по его оценке, объем перепродажи HDB в этом году останется высоким, несмотря на план HDB по увеличению предложения. Однако он будет несколько ниже прошлогоднего показателя.

Ип добавляет, что, учитывая ограниченное предложение квартир на продажу, объем сделок по перепродаже квартир в этом году сократится до 27 000.

Двузначный рост вряд ли произойдет в ближайшее время

Прошлогодний рост цен на 12,5 % стал первым двузначным ростом с 2011 года, когда цены выросли на 10,7 %. Это также был самый высокий годовой рост с 2010 года, когда рост цен достиг 14,1%.

Аналогичное увеличение на 13,6% также было зарегистрировано в индексе цен перепродажи 99-SRX HDB за декабрь 2021 года.

«Двузначный процентный рост индекса цен перепродажи HDB в 2021 году обусловлен сочетанием факторов, которые никто не контролирует», — говорит Николас Мак, руководитель отдела исследований и консалтинга в ERA. В качестве основного фактора он называет нарушение цепочки поставок, вызванное пандемией, которая привела к задержкам строительства БТО.

При этом эксперты считают, что пройдет некоторое время, прежде чем мы увидим еще один двузначный рост на рынке перепродажи HDB.

«В этом году цены могут не достичь двузначного роста, учитывая меры по охлаждению и больше запусков BTO на картах», — говорит Сан. Однако она добавляет, что цены могут снова вырасти, если ситуация со спросом и предложением сохранится. Это может быть связано с ухудшением пандемии, так что необходима изоляция, хотя такая возможность маловероятна.

«Поскольку мир осторожно переходит в эндемическую фазу Covid-19, мы можем начать наблюдать, как некоторые из вышеупомянутых факторов нормализуются (например, предстоящее повышение ставок, ослабление отложенного спроса, постепенное восстановление цепочки поставок и нехватка рабочей силы) до уровня определенная степень. Так что может пройти некоторое время, прежде чем мы станем свидетелями очередного двузначного ежегодного роста цен на рынке перепродажи HDB».

Влияние снижения LTV для кредитов HDB на рынок перепродажи

На фоне устойчивого рынка недвижимости правительство объявило о новом раунде мер по охлаждению незадолго до полуночи 15 декабря. Это включает снижение LTV для HDB ссуды от 90 процентов до 85 процентов. Тем не менее, это может не иметь большого влияния на рынок перепродажи.

Мак не считает, что снижение LTV эффективно охлаждает рынок перепродажи. Он подчеркивает, что 85-процентная LTV по-прежнему очень высока по сравнению с LTV для кредитов на недвижимость для банков. LTV для банковских кредитов теперь составляет 75 процентов.

«Увеличение предложения квартир БТО до 23 000 квартир в 2022 и 2023 годах и своевременная поставка таких квартир станет более эффективным методом охлаждения рынка перепродажи HDB».

Точно так же Ип считает, что снижение LTV мало повлияет на рынок перепродажи. «Большинство покупателей выберут кредит в банках, поскольку процентная ставка намного ниже, чем процентная ставка HDB».

Соглашаясь с тем, что некоторые покупатели могут брать кредиты в финансовых учреждениях, а не в HDB, Сан добавляет, что некоторые из них также могут не претендовать на максимальную сумму кредита. «У тех, кто покупает квартиры за миллион долларов или более дорогие квартиры в зрелых поместьях, могут быть финансовые средства».

Поу считает, что это сокращение является скорее превентивной мерой, призванной побудить покупателей к большей финансовой осмотрительности, добавив, что простое снижение LTV на 5% окажет минимальное влияние на доступность.

Точно так же Вонг считает, что это побудит покупателей быть более осмотрительными при покупке квартир, отметив, что эффект, вероятно, будет более разнообразным среди разных групп покупателей.

«Мы думаем, что это, вероятно, окажет большее влияние на покупателей, у которых более ограниченный денежный поток. Многие домохозяйства, которые имеют достаточные сбережения или могут получить финансовую помощь от членов семьи, пострадают меньше».

bbabo.Net