Вы, наверное, слышали, что цены на недвижимость растут вместе с инфляцией. Общеизвестно, что недвижимость — это вид инвестиций, защищающий от инфляции. Но верно ли утверждение, что цены на недвижимость растут вместе с инфляцией? И будут ли фонды недвижимости иметь ту же характеристику?
В первой таблице ниже показан годовой доход от цен на жилую недвижимость, рассчитанный порталом FipeZap.
Существует небольшая связь между доходностью цен на недвижимость и IPCA за последние 10 лет. На самом деле корреляция между ними составляет 0,17. Высокая корреляция была бы, если бы это число было ближе к 1.
Изменение цен на жилье за последние 10 лет было даже ниже IPCA.
Поэтому нельзя утверждать, что цены на недвижимость скорректированы с учетом инфляции в краткосрочной или среднесрочной перспективе, то есть менее чем за 10 лет.
Однако в долгосрочной перспективе, то есть более чем через 10 лет, ожидается, что цены на недвижимость будут расти, по крайней мере, в соответствии с инфляцией.
Этому есть две причины. Во-первых, материалы для строительства новой собственности и рабочая сила, используемая для строительства, имеют тенденцию расти с инфляцией. Фактически, за последние 10 лет Национальный индекс стоимости строительства (INCC) вырос больше, чем IPCA.
Ожидается, что по мере роста этих предметов, необходимых для строительства нового дома, в какой-то момент это отразится на цене недвижимости.
Второй фактор, который предполагает, что недвижимость должна корректироваться с учетом инфляции в долгосрочной перспективе, заключается в том, что арендная плата корректируется с учетом темпов инфляции.
Таким образом, не следует ожидать, что недвижимость в совокупности скорректирует инфляцию в краткосрочной или среднесрочной перспективе, но это, несомненно, должно произойти в долгосрочной перспективе.
На самом деле, если мы включим в приведенную выше таблицу больше лет, мы увидим, что совокупный доход от цен на недвижимость догоняет отставание, наблюдаемое за последние 10 лет.
Вы можете обнаружить, что стоимость купленной вами недвижимости увеличилась. Мы проанализировали среднюю цену выше. При построении этого среднего значения некоторые свойства имели сильное положительное значение, а другие были обесценены. Возможно, вам посчастливилось оказаться на положительной стороне среднего.
Фонды недвижимости не следуют другому движению. Ведь они неподвижны. Однако большинство из них — коммерческая недвижимость.
Каждый тип недвижимости имеет разную динамику цен в краткосрочной и среднесрочной перспективе.
Вы можете провести аналогию различных сегментов недвижимости с секторами компаний, торгуемых на фондовой бирже. Каждый из секторов, например, розничная торговля, образование, банковское дело и товары, будет иметь свою динамику. Совокупность этих секторов представляет собой индекс Ibovespa.
Точно так же, когда речь идет о фондах недвижимости, существует IFIX, который представляет собой совокупный индекс фондов недвижимости, рассчитываемый по B3, но существуют разные сегменты. Каждый из них может иметь разные ценовые колебания в краткосрочной перспективе, а также отличные от жилого сегмента.
Как поясняется для жилой недвижимости, в долгосрочной перспективе все эти сегменты фондов недвижимости, как правило, имеют одинаковую связь с инфляцией.
В таблице ниже показана годовая и совокупная доходность IFIX. Для сравнения с жилым сегментом я включил доход от аренды за вычетом налогов и IR, который составляет около 0,3% в месяц.
Таким образом, за последние 10 лет покупка жилой недвижимости в среднем была хуже, чем владение диверсифицированным портфелем фондов недвижимости с точки зрения прироста капитала и доходов от аренды.
Майкл Вириато — инвестиционный консультант и партнер-основатель Casa do Investidor.
(Подпишитесь и лайкните De Grão em Grão в социальных сетях. Следите за публикациями в Instagram.)
Если у вас есть какие-либо вопросы или предложения по темам, которые вы хотели бы видеть здесь в комментариях, пожалуйста, присылайте их по электронной почте.
bbabo.Net