Začiatkom februára prekročili sadzby úverov na bývanie psychologicky dôležitú hranicu 10 %. Na druhý deň regulátor v snahe obmedziť prebujnenú infláciu zvýšil kľúčovú sadzbu naraz o 100 bázických bodov na 9,5 %. Reakcia účastníkov trhu na seba nenechala dlho čakať: bankári varovali pred novým zdražovaním úverov. Aké drahé budú hypotéky?
Koncom minulého týždňa Bank of Russia zvýšila kľúčovú sadzbu už ôsmykrát za sebou. Tentoraz prudko, o 1 percentuálny bod naraz. Regulátor sa snaží udržať na uzde vysokú infláciu, ktorá začiatkom februára dosiahla 8,8 %. Centrálna banka zároveň upozornila na možnosť ďalšieho zvyšovania kľúčového ukazovateľa menovej politiky. Sankčná hystéria, ktorá sa rozpútala na Západe kvôli údajnej možnej ruskej invázii na Ukrajinu, ako aj očakávané sprísnenie menovej politiky Fedu a ECB, zvyšujú odlev kapitálu z Ruska, čo si nepochybne prinúti Centrálna banka zvýši kľúčovú sadzbu ešte viac.
Nezabudnite na infláciu nákladov. Čím výraznejšie centrálna banka zvyšuje sadzbu, tým ťažšie je pre ruské firmy fungovať a rozvíjať sa bez lacných úverov, tým vyššia je nezamestnanosť a inflačné očakávania podnikateľov, ktorí kvôli neistote z budúcnosti jednohlasne prepisujú cenovky za tovarov a služieb smerom nahor.
Posledné rozhodnutie centrálnej banky o sadzbe sa očakávalo na hypotekárnom trhu. Niet divu, že niektorí lídri sa rozhodli hrať dopredu. Od konca januára teda sedem veľkých hráčov naraz zhoršilo podmienky pre svoje programy (Alfa-Bank, Dom.RF, Raiffeisenbank, St. Petersburg, Sberbank, Uralsib, Unicredit). Navyše v mnohých prípadoch úvery na bývanie zdraželi o viac ako 1 percentuálny bod.
V súčasnosti má už 15 veľkých hráčov sadzby presahujúce 10 % a pri niektorých produktoch sa blížia k 12 % ročne. Podľa JSC Dom.RF priemerná sadzba na primárnom trhu s bývaním medzi bankami z top 15 dosiahla 10,44 % ročne (+0,57 p.b.), na sekundárnom trhu - 10,56 % (+0, 69 p.b.) a pri refinancovaní trh — 10,55 % (+0,25 p. b.). Priemerná sadzba za kúpu hotového domu (pôžička od 3,6 milióna rubľov na 15 rokov s počiatočnou splátkou až 40 %) za posledný týždeň vzrástla na 11,22 % (+0,22 pb) na výstavbu domu. bytový dom - na 11,47 % (+0,27 p.b.). Pripomeňme, že pred rokom, v januári 2021, bola priemerná sadzba hypotéky 7,23 %. Za posledných 12 mesiacov tak hypotéky zdraželi o 3 %!
Zaujímavosťou je, že rast sadzieb Rusov neodstrašil. „Pokračujúci rast cien bývania povzbudzuje zákazníkov, aby neodkladali kúpu bývania, čo udržuje dopyt na hypotekárnom trhu vysoký. To všetko udržuje vysoký dopyt a nabáda neodkladať kúpu bývania,“ vysvetlil Alexej Lutsenko, riaditeľ pre rozvoj retailového obchodu v SKB-Bank. Alexej Novikov, riaditeľ oddelenia hypotekárnych úverov Est-a-Tet, sa domnieva, že v roku 2022 môžu novostavby zdražieť o 15 %.
Navyše pri nízkych oficiálnych príjmoch zostávajú hypotéky pre mnohých pracujúcich jedinou možnosťou, ako si zlepšiť životné podmienky. „Rusi si začali brať hypotéku 15-krát častejšie: takmer každá tretia rodina žijúca v meste si za posledných 13 rokov zobrala hypotéku (jeden úver na 3,3 rodiny). Na splatenie súčasného dlhu musí každá domácnosť zaplatiť banke 280-tisíc rubľov,“ uviedli analytici CIAN. Po kríze v roku 2008 (od roku 2009 do roku 2021) bolo v Ruskej federácii vydaných 12,6 milióna hypoték v celkovej hodnote 26,1 bilióna rubľov.
Neustále stúpajúci trend sadzieb, samozrejme, mnohých občanov odrádza od žiadosti o úver na bývanie. Ale ako ukazujú štatistiky, nie veľa. Počas prvého mesiaca tohto roka bolo podľa Franka RG poskytnutých 95,4 tisíc hypotekárnych úverov oproti 96,0 tisícom úverov v januári 2021. Zároveň sa veľkosť priemerného hypotekárneho úveru medziročne zvýšila o 26,8 % na takmer 3,5 milióna rubľov. Čo je pochopiteľné: ľudia nemajú úspory a sú nútení požičiavať si viac peňazí.
Rastie nielen priemerná výška hypotekárneho úveru, ale aj jeho priemerná doba splatnosti. „V tomto roku sa priemerná splatnosť hypotekárneho úveru môže zvýšiť na 22 až 23 rokov v porovnaní s viac ako 21 rokmi v roku 2021,“ povedala Irina Babina, hlavná analytička Rosbank Dom. Revízia štátneho programu „Zvýhodnená novostavba“ podľa nej zmenila štruktúru poskytovaných hypotekárnych úverov: v druhej polovici minulého roka klesol jej podiel na úveroch pod 10 % z priemerných 27 % na začiatku r. rok. Na tomto pozadí rastie podiel sekundárneho trhu vo výsledkoch vyhľadávania. Pre dlžníkov sú obzvlášť zaujímavé programy ako „Pôžička v hotovosti zabezpečená existujúcou nehnuteľnosťou“ a „Hypotéka pre podnikateľov“.
Podľa bankárov sa teraz masový dopyt presúva na trhové hypotekárne produkty bánk, rodinné hypotéky, spoločné programy bánk a developerov. „Pri kúpe bytov v novostavbách sú ponúkané bezprecedentné zľavy na hypotekárne úvery s projektovým financovaním, zľava zo základnej sadzby dosahuje -4,0 %,“ povedal Alexey Lutsenko.Čoraz viac bánk sa podľa neho snaží klientovi ponúknuť pohodlný spôsob získania hypotéky s minimalizáciou návštev úradov. Mnoho transakcií prebieha online, čo šetrí čas aj námahu zákazníkov. Obľubu si získava služba „one-stop-shop“, kedy súvisiace služby (ocenenie bývania, rôzne druhy poistenia) sú vybavované cez jedného zamestnanca banky alebo zástupcu developera a samozrejme (pre pokročilejších) cez mobilnú aplikáciu na Telefón.
Alexey Lutsenko očakáva vznik a rozvoj čoraz väčšieho počtu digitálnych služieb od bánk aj nefinančných spoločností. Napríklad pri kúpe bytu väčšina veľkých developerov ponúka službu „Elektronická registrácia“ pre balík dokumentov pre hypotekárny obchod. „Nezaostávajú ani banky, ktoré rozvíjajú aj služby na diaľku a svojim zákazníkom ponúkajú dodatočné zľavy k základnej sadzbe v oblasti -0,3 %, napríklad pri kúpe hotového bývania od fyzickej osoby alebo pri refinancovaní hypotekárneho úveru vydaného v minulosti dňa sekundárnom trhu s bývaním. Platí to najmä vzhľadom na súčasný trend zvyšovania sadzieb,“ povedal Lutsenko.
Všimnime si ešte jeden zaujímavý trend – banky zintenzívnili prácu v priľahlých segmentoch hypoték na bývanie. Napríklad nedávno spustila VTB špeciálny hypotekárny program na nákup parkovacích miest a skladovacích priestorov. O takýto úver môžete požiadať tak v štádiu nadobudnutia bytu, ako aj neskôr pri zápise nehnuteľnosti do vlastníctva. Pre mzdových klientov sú zľavy. „Na pozadí rekordného dopytu po nehnuteľnostiach v novostavbách rastie záujem obyvateľov o kryté parkovanie. Podľa našich údajov vlani v nových obytných súboroch vzrástla o 20-30 %. Dôvod je jednoduchý – obyvateľom to šetrí hľadanie voľného miesta na verejných parkoviskách, ktoré nie sú vždy dostupné, najmä večer, “uviedol Svyatoslav Ostrovsky, člen predstavenstva VTB.
Podľa prognózy námestníka ministra financií Ruskej federácie Alexeja Moiseeva v aktuálnom roku poklesne vydávanie hypoték o 15 % v peňažnom vyjadrení oproti minulému roku a o 20 – 25 % v kvantitatívnom vyjadrení. "Po záznamoch v rokoch 2020 a 2021 je stabilizácia prirodzená," dodal predstaviteľ.
„Na pozadí zvýšenia kľúčovej sadzby centrálnej banky na 9,5 % ročne úrokové sadzby hypoték pravdepodobne dosiahnu barážovú úroveň 12 % ročne a dokonca ju prekročia. To môže viesť k výraznému obmedzeniu poskytovania hypotekárnych úverov a následne k poklesu cien na realitnom trhu. V prvom rade na sekundárnom,“ povedal Oleg Repchenko, šéf IRN AC. Expert BCS World Investments Igor Galaktionov verí, že úrokové sadzby hypoték budú minimálne do jari naďalej rásť. Ďalšie kroky bánk týkajúce sa sadzieb budú podľa jeho názoru do značnej miery závisieť od menovej politiky centrálnej banky. Viacerí analytici očakávajú, že ceny hypoték v prvom štvrťroku tohto roka vzrastú na 13 %. Treba teda priznať, že obdobie dostupných ruských hypoték je už minulosťou.
bbabo.Net