Rusko (bbabo.net), - Diskutujeme o perspektívach malých a stredných podnikov v stavebníctve, o potrebe podpory a rozvoja malých developerov, o perspektívach vzniku profesionálnej únie developerov - my rokujú s poslancom Štátnej dumy, členom Výboru pre výstavbu a bývanie a komunálne služby Sergejom Kolunovom:

- Stavebníctvo je dnes na vzostupe. Je tu však veľké „ale“: stavajú sa len veľké mestá. Prečo stavebné firmy neodchádzajú do odľahlých malých miest a dedín?

- Pozrime sa na situáciu s rozvojom malých a odľahlých miest zo strany ponuky a dopytu. Štát nie je zapojený do riešenia problému. Pozeráme sa na problém z pohľadu trhu.

Existuje dopyt. Aj v malých mestách chcú ľudia bývať a môžu si dovoliť nové bývanie. Pre nich je pod kategóriou elitného bývania už také, ktoré sa len tak nerozpadne. V priebehu rokov tak dochádza k nahromadeniu a odloženému dopytu. Pre mesto s počtom obyvateľov do 10 tisíc ľudí je potreba nového bývania približne 10-15 tisíc metrov štvorcových. A chápeme, že tento objem sa predá, byty nebudú nečinne stáť a čakať na nájomníkov.

Druhou podmienkou rozvoja malých a odľahlých miest je popri malých objemoch obmedzený počet podlaží. Výškové budovy v takýchto mestách a priori nie sú potrebné. Hovoríme o priemere 3-4, maximálne 6 poschodí, o zablokovanej budove.

Kto si teda môže postaviť nové bývanie v malých a odľahlých mestách? Veľký alebo stredný staviteľ? odpoveď: nie.

Priemerný developer postaví 30-100 tisíc metrov štvorcových ročne. Veľká spoločnosť je už 100-300 tisíc metrov štvorcových. Špičkoví vývojári - od 300 tisíc metrov štvorcových ročne.

Stavebníctvo je komplexný model strategického plánovania dohodnutý s bankou. A čím väčšia spoločnosť, tým väčší a komplexnejší tento model. Je možné nasadiť veľkú firmu v malom meste? Je to možné, ale vyžaduje si to čas a objemy. A tam 10-15 tisíc metrov štvorcových. Čo urobí aj priemerný vývojár s takým objemom? Má tvrdý systém. V opačnom prípade sa veľká spoločnosť zrúti, neprežije.

Veľké spoločnosti majú veľký personál, riadiace štruktúry. Všetko je postavené na vývoji vopred zostavených a odsúhlasených plánov, priorít, technológií a plánov. Stavba je potrubie, čím viac stavby, tým je to náročnejšie. Samozrejme, všetko si môžete nastaviť individuálne aj ručne a zakaždým potom niečo vymyslieť. Zároveň každý ďalší pohyb bude stáť priemerného alebo veľkého vývojára 5, 7, 10 a dokonca 20 miliónov rubľov. Spoločnosť nebude pracovať so stratou, čo znamená, že všetky výdavky musia byť zahrnuté do nákladovej ceny. Výsledkom je drahé bývanie. Vytiahne to obyvateľ malého a vzdialeného mesta? Nevytiahne sa. Priemerný a ešte viac špičkový developer preto neodchádza do malých a vzdialených miest, na perifériu.

- Ale potreba zostáva, dopyt tu je. Ako sa dá systémovo riešiť problém s nedostatkom nových bytov v malých mestách?

- Čiastočne sa dnes problém rieši na úkor stredne veľkých regionálnych developerov. Stavbu sa snažia rozpracovať doma aj v susedných regiónoch. Ale na menšej úrovni im už nezostáva sila a schopnosti.

Preto sú potrebné malí vývojári. Dnes je naliehavá potreba rozvoja malých lokálnych developerov. Ktorá by prevzala zástavbu v objemoch do 10-tisíc metrov štvorcových a v prípade potreby by mohla presunúť kapacity a presunúť sa do susedných, rovnako malých a vzdialených miest.

Ale takých staviteľov je veľmi málo. A tí, čo zostali, sú v žalostnom stave. Preto na začiatok potrebujeme monitorovanie, aby sme pochopili, kde ešte žijú. Potom ich treba vytvárať, organizovať a rozvíjať.

Existujú podnikateľské inkubátory pre rozvoj rôznych typov malého a stredného podnikania. Ale stavbárov v Skolkove neubytujete. Potrebujú vlastnú Asociáciu, ktorá zjednotí a posilní ich postavenie na trhu, bude vedieť pomôcť pri zákazkách, naučí ich kompetentne podnikať, jednať s bankami a pod.

V Štátnej dume s odborníkmi zo stavebníctva, ministerstva výstavby, veľa hovoríme o potrebe spájania malých a stredných developerov. Firmy, ktoré budú môcť stavať v Ivanove, Mozhaisku, v malých mestách a osadách mestského typu. Takéto spoločnosti by sa mali zjednocovať a ďalej rozvíjať. Potom sa problematika bude riešiť systémovo, začne sa obnova bytového fondu v malých vzdialených mestách.

- Zvládne to malý podnik?

- Na túto tému sa dá veľa polemizovať a filozofovať, ale dobre viem, že bez malých a stredných podnikateľov nič nepôjde. Toto sú hlavní daňoví poplatníci. A práve malé podnikanie vytvára pracovné miesta pre miestnych obyvateľov.

Malý developer je generalista. Vďaka svojej všestrannosti má veľmi nízku cenu. A len čo postavil 3-4 domy, je aj skúsený developer.Ďalšia nuansa: budovy v malých mestách majú výrazný nízky rast. Takže sme opäť späť pri malých firmách.

Pomoc však potrebujú malí stavebníci. Nemôžu si dovoliť personál, ktorý majú veľké firmy. Nemôžu si najať finančníkov, ekonómov, právnikov. A pre malé spoločnosti sú naliehavo potrební odborníci. Preto potrebujeme alianciu, ktorá môže organizovať semináre, učiť, navrhovať a zdieľať skúsenosti.

Predpokladajme, že niekde vo Vladivostoku je malý developer. Prečo potrebuje zakaždým znovu vynájsť koleso, keď môžete len zdieľať informácie? Kto bude zdieľať tieto informácie? Kto ich potrebuje, títo malí vývojári? V malých mestách sú veľmi potrebné. Ľudia ich potrebujú.

Dospeli sme teda k záveru, že únia je nevyhnutná. Potrebujeme Zväz stavebníkov, ktorý sa môže stať tou štruktúrou, bude zastupovať záujmy malých a stredných developerov na akejkoľvek úrovni, bude vedieť hľadať zákazky, vyhodnocovať ich a prerozdeľovať medzi členov Únie.

Ak hovoríme o cieľoch, ktoré si stanovil prezident, tak úlohou ministerstva výstavby je rozsiahly rozvoj. A veľké firmy majú dvojitú zodpovednosť – potrebujú natiahnuť objemy a spoločenskú záťaž a zároveň nesklamať krajské úrady.

A Únia malých a stredných developerov sa môže chopiť funkcie kvázi ministerstva a tak, aby pomáhala malým developerom zarábať, zháňať zákazky, učiť ich vybavovať zákazky kompetentne, včas a chrániť ich záujmy.

Keď hovoríme o záujmoch developera, prvá vec, na ktorú by ste mali okamžite venovať pozornosť, je bankrot. Samostatnou, veľmi vážnou a dôležitou témou z pohľadu stavebníctva je bankrot malých a stredných developerov. Bankrot je strata pracovných miest, zníženie platieb daní a tragédia pre investorov. K dnešnému dňu sú konkurzné konania podľa 127-FZ otvorené vo vzťahu k viac ako 500 stavebným spoločnostiam. Únia sa môže zapojiť a pomôcť v takýchto situáciách: posúdiť vyhliadky na ozdravenie spoločnosti, podporiť a v prípade potreby chrániť.

Úlohou únie je teda vytvárať podmienky pre rozvoj malých developerov, ktorí potrebujú pracovať, zarábať peniaze a rozvíjať sa.

Prečo sa všetci bojíme, že developer zarába? Každý si pamätá 90. a 20. storočia, keď developeri kradli, kupovali jachty a niektoré vidiecke domy v Európe alebo Amerike a odišli, utiekli tam pred svojimi akcionármi. Legislatívna základňa, ktorá chráni občanov, bola vytvorená a funguje.

To znamená, že drobného podnikania v stavebníctve sa netreba báť, ale ovládať. Malý developer bude môcť poskytnúť nový prístup ku kvalite vývoja, vzhľadu, architektonickému vzhľadu.

Hlavnou zásadou, ktorá musí byť stanovená vo filozofii malého developera, je pracovať, rozvíjať sa a zlepšovať sa.

- Dotkli ste sa témy blokovaného vývoja ako samostatnej oblasti, ktorú môže a mal by rozvíjať malý alebo stredný vývojár.

- Áno, veľký a stredný developer je schopný postaviť výškové bytové domy. Malý nemôže. Ako som už povedal, kvôli profesionalite a finančnej stabilite sú na vybudovanie veľkého objemu potrebné veľké a dlhodobé investície a tiež veľký personál profesionálov. Preto je osudom malých podnikateľov výstavba individuálnej bytovej výstavby, radových domov, panelových bytov. Veľký developer môže stavať objekt 2-3 roky pred dodaním. Malý človek si potrebuje prenajať objekt maximálne na rok, najlepšie však každých šesť mesiacov, aby dostal svoje peniaze rýchlejšie. Malí developeri sa preto špecializujú na strednú a nízkopodlažnú výstavbu či blokové bývanie.

Koncom minulého roka Duma prijala zákon, ktorý nadobudne účinnosť 1. marca (2022): 214 federálneho zákona, ktorý sa týka zdieľanej výstavby, bol rozšírený a postavil na rovnakú úroveň vlastníkov bytov v budovách blokovanej zástavby s vlastníkmi akcií MKD. Absolútne správne rozhodnutie. A na jednej strane by to malo tlačiť trh smerom k rozvoju nízkopodlažnej výstavby, a to aj prostredníctvom prístupu developerov mestských domov a uličiek k financovaniu projektov.

Kľúčové parametre panelových obytných budov sú: nie viac ako tri podlažia a nie viac ako 10 blokov, z ktorých každý je určený pre jednu rodinu.

Rozhodne nové pravidlá zvýšia zodpovednosť vývojárov a predražia zablokovaný vývoj. Kým peniaze vlastníkov akcií budú na viazaných účtoch, výstavba duplexov a mestských domov sa bude realizovať na úkor bankových úverov. A to je priamy nárast nákladov na výstavbu. Do nákladovej ceny je potrebné zahrnúť úroky za čerpanie bankového úveru, za obsluhu bankového úveru, náklady na prípravu a spracovanie podkladov, ktoré bude banka vyžadovať. Nie vždy bude úverová inštitúcia súhlasiť len so záložným právom vo forme majetku, čo znamená, že budete musieť investovať vlastné finančné prostriedky.A práve úlohou Unionu by bolo pomôcť malému developerovi správne vypočítať jeho náklady s prihliadnutím na nové podmienky, splniť požiadavky banky na prípravu potrebných dokumentov a pod. Bez takejto metodickej podpory sa zákon, ktorý je dobrý zo všetkých hľadísk, stane pre malých podnikateľov neprekonateľnou prekážkou.

Vidím, že situácia na trhu a právny rámec už tlačia malé a stredné stavebníctvo, aby sa spájalo. Budú potrebovať jadro, okolo ktorého sa môžu zjednotiť a tým posilniť. K tomuto rozhodnutiu prídu sami. Je možné, že my ako zákonodarcovia, ako ľudia s administratívnymi nástrojmi ich budeme musieť v tejto myšlienke podporiť.

bbabo.Net