Ceny nehnuteľností v Singapure za posledné dva roky stúpali napriek (alebo kvôli?) pandémii Covid-19. V skutočnosti len v roku 2021 ceny súkromných nehnuteľností v Singapure vyskočili o 10,6 percenta. Ceny HDB tiež vykázali podobnú silu v tom istom roku, pričom ceny v roku 2021 stúpli o 12,7 percenta.
Zatiaľ čo ceny nehnuteľností rastú, narastá aj fenomén záporných hotovostných predajov. Ale čo presne je negatívny hotovostný predaj a ako to ovplyvňuje majiteľa domu? Čo môžete ako majiteľ domu urobiť, aby ste znížili pravdepodobnosť negatívneho predaja v hotovosti?
Čo je záporný hotovostný predaj?
Negatívny hotovostný predaj je termín používaný na opis akejkoľvek transakcie opätovného predaja nehnuteľnosti, ktorá NIE JE schopná pokryť naakumulovaný úrok z používania vášho bežného účtu CPF (OA).Po prvé, pamätajte, že vaše prostriedky na vašom bežnom účte CPF by sa za normálnych okolností úročili sadzbou CPF OA vo výške 2,5 percenta p.a. Ak používate svoj CPF OA na zaplatenie hypotéky na bývanie, budete musieť najprv „splatiť“ OA pri predaji svojej nehnuteľnosti. To znamená, že naakumulovaný úrok (spolu so sumou istiny CPF OA, ktorú ste vybrali) je potrebné doplniť do vášho CPF OA.
(Prostriedky na vašich účtoch CPF sú nakoniec stále vašimi peniazmi, takže peniaze v podstate vraciate sami sebe!)
Ak nemôžete navýšiť svoj CPF OA spolu s naakumulovaným úrokom, znamená to, že ste uskutočnili záporný hotovostný predaj svojho majetku.
Teraz, napriek slovu „negatívny“, negatívny hotovostný predaj nemusí byť nutne zlý. Neznamená to ani, že ste pri predaji nehnuteľnosti dosiahli stratu. Naopak, existuje možnosť negatívneho hotovostného predaja aj vtedy, keď ste svoju nehnuteľnosť predali so ziskom!
Napríklad predáte svoj 5-izbový byt v Toa Payoh za 880 000 dolárov. Gratulujem!
Predpokladajme, že máte stále nesplatenú pôžičku vo výške 400 000 USD, takže po jej splatení vám stále zostáva 480 000 USD. Nie príliš zlé, však?
Podľa vášho vyhlásenia o stiahnutí majetku CPF ste však z vášho CPF OA použili celkovo 500 000 USD – suma istiny a naakumulovaný úrok spolu.
Je to preto, že ste svoj CPF OA použili na zaplatenie zálohy, kolkov a právnych poplatkov, dokonca aj platby v rámci schémy ochrany domova! A od doby, kedy ste kúpili svoj dom, sa táto suma úročila sadzbou 2,5 percenta p.a.
Máte teda negatívny hotovostný predaj, pretože suma, ktorú musíte „splatiť“ svojmu OA, je vyššia ako výnos z predaja.
Našťastie, ak ste svoj byt predali za trhovú alebo vyššiu hodnotu, rozdiel nemusíte doplácať. Znamená to len, že zvyšných 480 000 $ z vášho predaja ide priamo do vášho OA.
Ako negatívne hotovostné predaje ovplyvňujú majiteľov domov?
Na základe údajov zverejnených CPF sa počet majiteľov domov, ktorí uskutočnili záporný hotovostný predaj, medzi rokmi 2018 a 2020 zvýšil. Nárast je medzi 15 % až 17 %. cent medziročne.Okrem toho podiel vlastníkov domov, ktorí predali svoj majetok, ale neboli schopní úplne vrátiť použité peniaze CPF OA v dôsledku záporných hotovostných predajov, sa každý rok zvýšil približne o 200 až 300 základných bodov (bp).
Prečo existuje rastúci trend záporných hotovostných predajov?
Tí, ktorí predali svoje nehnuteľnosti, si mohli uvedomiť nejaké papierové zisky. Realita je však taká, že tieto zisky nestačili na pokrytie vyšších transakčných nákladov z právnych poplatkov, kolkov a iných poplatkov.Ak ste mali negatívny hotovostný predaj, znamená to, že vaša nehnuteľnosť sa zhodnocovala pomalším tempom ako 2,5 percenta p.a. Inými slovami, záporné hotovostné predaje znamenajú, že vaše peniaze by rástli rýchlejším tempom, ak by zostali v CPF OA.
Rastúci trend záporných hotovostných predajov je ten, s ktorým sa existujúci a noví majitelia domov musia potýkať a dávať si naň pozor. Existujú rôzne dôvody pre rastúci počet negatívnych hotovostných predajných transakcií vrátane:
Pomalšie tempo zhodnocovania aktív
Vyššia cena majetku pri kúpe nehnuteľnosti
Nehnuteľnosť predávaná so stratou alebo pod trhovú hodnotu
Najmä majitelia domov sa musia mať na pozore pred pomalším zhodnocovaním majetku. Je to najmä preto, že miera rastu aktív je pomalšia ako akumulovaná úroková miera CPF. Je to skoré varovanie pre majiteľov domov, ktorí očakávajú rovnaký druh „zisku“ z majetku, aký mali naši rodičia.
Ako zmierniť záporné hotovostné predaje?
Zatiaľ čo je spomalenie zhodnocovania aktív niečo, čo je mimo vašu kontrolu, existuje niekoľko spôsobov, ktorými môžete pomôcť zmierniť pravdepodobnosť záporných hotovostných predajov v čase, keď predávate svoju nehnuteľnosť.Jedným zo spôsobov je vyhnúť sa preplácaniu nehnuteľnosti. Preplatenie pri vyššom ocenení vašej nehnuteľnosti znamená, že si musíte zobrať väčší úver, čo má za následok viac naakumulovaného úroku z CPF.
bbabo.Net