Kúpiť alebo prenajať? Je to základná otázka, ktorú si kladieme všetci, keď uvažujeme o tom, ako dať strechu nad hlavou.

Prešiel som týmto procesom pred 40 rokmi, na začiatku svojej kariéry a s mladou rodinou, a odvtedy som zaznamenal niekoľko divokých výkyvov úrokových sadzieb a cien nehnuteľností.

V roku 1986, tri roky mojej finančnej kariéry, som sa presťahoval do Tokia, keď japonský akciový trh a boom nehnuteľností išli na plný plyn.

Bolo to obdobie ľahko zarobených peňazí, špekulácií a nezmyselných stávok na členstvo v prestížnych golfových kluboch, ktoré ešte neexistovali.

Mnoho mladých párov sa dostalo na rebríček nehnuteľností a ceny v centre mesta sa preháňali vyššie.

Začiatkom 90-tych rokov sa to zastavilo, akciový trh sa spamätal, nesplácanie úverov prudko vzrástlo a banky skrachovali.

Našťastie som nekúpil, aj keď boli hypotekárne sadzby ponúkané okolo 5,2 percenta – 1 percentá zľava zo sadzieb bankových pôžičiek.

Po takmer 20 rokoch stagnácie trhu s nehnuteľnosťami sa 5,2-percentná hypotéka zmenila na 0,52 percenta a ceny v centrálnom meste sa obrátili a boli na 10-ročnom trhu.

V roku 1988 som sa vrátil do Spojeného kráľovstva, čerstvo ženatý a vzal som si hypotéku na 9,25 percenta od Bank of Ireland.

V čase, keď som utiekol z hypotéky a Spojeného kráľovstva, bola sadzba viac ako 16 percent.

Mal som šťastie, že som sa dostal von s košeľou.

Kamaráti striedali denné a nočné smeny, len aby pokryli hypotéku, a keď predali, prišli o 45 percent z hodnoty nehnuteľnosti.

Dnes sú ceny nehnuteľností vysoké s nízkymi úrokovými sadzbami a môžete získať 75-percentnú hypotéku so začiatkom s 1,7-percentnou úrokovou sadzbou.

V roku 1992 som sa so svojou mladou rodinou presťahoval do Hong Kongu a rozhodol som sa prenajať si to – bolo to jednoduchšie – ale jednoznačne som si mal kúpiť.

Neskôr, v roku 2009, som ako utečenec pred globálnou finančnou krízou premýšľal o kúpe, keďže sadzby sa znižovali.

Ale veľmi sa mi nepáčili ceny na strednej úrovni, ktoré sa mi zdali drahé v porovnaní s Londýnom alebo Tokiom. "Trh musí klesnúť," pomyslel som si.

Priatelia skočili oboma nohami a zdvojnásobili alebo strojnásobili svoje peniaze a niektorí odišli do dôchodku.

Dobré pre nich! Nečakal som, že majetok v Hongkongu bude neustále rásť.

V dôsledku toho sa dnes pýtam: Je Hongkong skutočne takým jedinečným prípadom, že trh s nehnuteľnosťami môže navždy stúpať? Tento týždeň som videl televízny rozhovor s inteligentným maklérom z Hong Kongu, s čerstvou tvárou, pravdepodobne vo veku okolo 20 rokov, ktorý nikdy nevidel nič krachovať; ubezpečil divákov, že ceny budú stále stúpať.

Keď si čoraz viac expatov začalo baliť svoje veci a vyťahovať svoje deti a preživších rodinných miláčikov, myslel som si, že trh s nehnuteľnosťami na ostrove Hong Kong sa zmierni, ale údajne je taký horúci ako kedykoľvek predtým.

Pretrvá nedostatok bytov v Hongkongu a udrží trh s nehnuteľnosťami podporovaný prvými kupujúcimi? Keď sa dokončujú a predávajú nové nehnuteľnosti, malo by to klesnúť ceny, nie? Očividne nesprávne, pretože developeri sa držia normálnych bytov tak dlho, ako len môžu, a uspokojujú dopyt nižšej kategórie s nanobytmi s rozlohou 260 štvorcových stôp alebo menej – pre tých, ktorí majú menšie prostriedky, je to mizerná hodnota.

Aj Discovery Bay sa s pomerne priestranným bývaním dostáva do nanobytov.

Pravdaže, nie tie super-tínedžerské, ako napríklad 152-228 štvorcových stôp SOYO development v Mong Koku, ale skôr 350-412 štvorcových stôp v novom projekte s 1 400 jednotkami.

Twee podľa štandardov DB, s pomerom pozemku 11,6-krát vyšším ako v súčasnosti, ale keď som vyhnal ľudí z lodí a zameral sa na megabohatých s ich starými kotviskami v novom Lantau Yacht Club, zaujímalo by ma: cíti developer HKR International príležitosť predať na prehriaty trh? Poučenie z japonskej karantény pre HK: štát platí, správa sa k vám ako k dospelému Zdá sa, že majetok Hongkongu je nezastaviteľný.

Skupina expertov Urban Reform Institute a Frontier Center for Public Policy ho zaradila medzi najmenej dostupný trh s bývaním na svete už 11 rokov.

Domy v Hong Kongu stoja 20,8-násobok mediánu príjmu, pričom Vancouver je 13-násobok a Sydney 11,8-násobok.

Na porovnanie, Londýn s 8,9-krát a Tokio s 8,6-krát sú oveľa dostupnejšie.

Nechcem si vykopať dieru a predpovedať bezprostredný zánik trhu s nehnuteľnosťami v Hong Kongu, no napriek tomu zvažujem protivietor pre priateľov vlastniacich nehnuteľnosť, ktorí sa ma pýtali, čo si myslím.

Jednoducho sa ich opýtam: súhlasíte s nasledujúcimi postrehmi? Americké úrokové sadzby sa čoskoro zvýšia, čo znamená, že aj hypotekárne sadzby v Hongkongu stúpnu kvôli naviazaniu hongkonského dolára na americký dolár.Inflácia v Spojených štátoch je na úrovni 7 percent a historicky, aspoň pred globálnou finančnou krízou, boli úrokové sadzby vyššie ako inflácia – len od roku 2008 boli potlačené, aby podporili oživenie ekonomiky a aktivitu.

Aby sa tomu vyhli majitelia hypoték, hongkonský menový úrad bude musieť riskovať odviazanie hongkonského dolára – čo môže byť katastrofa.

Ako teda vyzerá vysoká úroková sadzba? Začiatkom 80. rokov 20. storočia USA zaznamenali infláciu na úrovni 15 percent a úrokové sadzby sa pohybovali okolo 20 percent.

Inflácia v Hongkongu vyvrcholila v roku 1983 na úrovni 18 percent.

Rast HDP Hongkongu v roku 2021 o 6,4 percenta je len výmysel vytvorený rozdávaním peňazí zadarmo, čo sa zdá byť jadrom býčieho dopytu spoločnosti Colliers v roku 2022 na trhu s nehnuteľnosťami.

nekupujem to.

Ekonomika Hongkongu závisí od komerčného toku peňazí, nie od nákupných kupónov.

Peniaze prichádzajú, odchádzajú a platí sa mýto.

Hong Kong nerobí nič významné a nie sú tam žiadne príjmy z turistov.

Takže, ak sa peniaze spomalia alebo rovnováha toku uprednostňuje odlev, ekonomika bude tankovať.

Výkonná riaditeľka Carrie Lam bola pod silným tlakom, aby zvýšila ponuku domov, a preto projekt Northern Metropolis Project, drahá schéma rekultivácie Lantau a možná zmena účelu prístavu.

Keď HKR naskakuje na lacný vlak a vzhľadom na to, že populácia Hongkongu klesá a viac mladých ľudí sa chce presťahovať, dôjde k náhlemu pretlaku, keď sa tieto a ďalšie nové projekty budú blížiť k dokončeniu? Ako dlho zostanú hranice SAR na svojom mieste? Medzi Hongkongom, pevninskou Čínou a Macaom sú hraničné prechody, nepoužívané cestné spojenie a vlaky, do ktorých nemôžete len tak naskočiť a vystúpiť, to je zvláštne nastavenie pre jednu krajinu.

Keď najneskôr do roku 2047 zmiznú hranice, dôjde k normalizácii cien na oboch stranách hranice.

Ceny nehnuteľností v Shenzhene sú v súčasnosti polovičné oproti Hongkongu.

Ak si dnes vezmete hypotéku na 30 rokov, budete ju splácať aj po skončení SAR, keď si mnohí majitelia domov a bytových komplexov budú musieť obnoviť nájomné zmluvy na pozemky.

Môže sa zdať, že je to ďaleko, ale cena sa dostane na začiatku, čo ovplyvní ceny a obrat.

Podľa Legislatívnej rady je v Hongkongu 2 400 nehnuteľností, ktorých nájomné zmluvy sa končia v júni 2047.

Platnosť prvej vyprší v roku 2025 a v New Territories a New Kowloon vyprší 30 000 prenájmov spolu so SAR bez práva na obnovenie.

Hongkonskí developeri a tento mladý realitný maklér v televízii môžu byť optimistickí, pokiaľ ide o rezidenčný trh, a naďalej vnímajú Hongkong ako budúce čínske Monte Carlo – ako som to kedysi robil ja.

Teraz si už nie som istý.

Colliers naznačuje, že existuje zadržiavaný investičný dopyt mimo obytných budov, pričom predpokladá, že nájomné za kancelárske priestory tento rok vzrastie o 1 percento, že priemyselné sklady sú také plné, že prenajímatelia môžu vytlačiť nájomníkov, a že oživenie maloobchodu je možné, ak sa znovu otvoria hranice, ale to sa stáva. neplávaj moju loď.

Vďaka svojej expozícii úrokovým sadzbám, hraničným kontrolám, prázdnym diaľniciam, vyhladzovaniu škrečkov, izolácii Covid od sveta, politike blokovania 18:00 a sklonu podporovať ekonomický rast nákupnými kupónmi, ktoré ohrozujú ekonomiku a obchod, bude majetok Hong Kongu posledným známym preživším. ? Neil Newman je tematický portfóliový stratég zameraný na panázijské akciové trhy

bbabo.Net