Rusija (bbabo.net), - Nakup stanovanj za oddajo postaja vse manj donosen - cene stanovanj so zrasle bolj kot najemnine.

Povprečna vračilna doba za stanovanje (razmerje med povprečnimi stroški enosobnega stanovanja in povprečnim letnim dohodkom od najemnine) v milijonskih mestih do konca leta 2021 je bila po podatkih svetovalne skupine S 16,5 leta. konec leta 2020 je bilo obdobje manjše - 15,8 leta. Če hkrati odplačujete tudi obresti na hipoteko, potem lahko roki presegajo dvajset let.

Dobičkonosnost enosobnega stanovanja pri oddaji v najem se je zmanjšala na 6,15 % v primerjavi s 6,49 % leto prej. Povprečni ček za ponudbo "odnushke" v mestih z milijonom prebivalcev na sekundarnem trgu se je med letom povečal za 26,22 %, najemnina pa le za 20,03 %. Hkrati so v Moskvi, Sankt Peterburgu in Čeljabinsku najemnina dodala več k stroškom kot stanovanja, pravijo strokovnjaki.

Najhitrejša vračilna doba in najvišja donosnost med milijonskimi mesti je v Čeljabinsku. Tukaj lahko na račun najemnine vrnete stroške stanovanja za 12,4 leta (donos 8,06%). V enem letu so se enosobna stanovanja tukaj podražila za 16,52% (do 1,78 milijona rubljev), najemnina za enosobno stanovanje se je povečala za 3,48% (do 12 tisoč rubljev). Najnižja dobičkonosnost in visoka vračilna obdobja v Nižnjem Novgorodu, Kazanu, Voronežu, Sankt Peterburgu in Moskvi - od 18 let do 20,4 leta.

Čeprav se je v obeh prestolnicah donos celo povečal. V Moskvi se je vračilna doba zmanjšala za 2,3 leta, donos pa je bil 4,9% v primerjavi s 4,38% leto prej. Najemnine v Moskvi za leto dodali 30,3%, in "odnushki" povečala vrednost za 16,72%. V Sankt Peterburgu se je donos povečal na 5,16%, medtem ko se je doba vračila zmanjšala za 2,6 leta (cene stanovanj so zrasle za 18,76%, najemnine - za 35%).

Cyan.Analitika ima drugačne podatke - najvišji donosi imajo stanovanja v Krasnojarsku (6,5% letno), Sankt Peterburgu in Čeljabinsku (po 6,2%), Samari (6%) in Jekaterinburgu (5,8%). Outsajderji so Omsk (3,5 %), Nižni Novgorod (4,4 %), Kazan (4,5 %), Krasnodar in Volgograd (po 5,2 %).

Povprečni donos od najema enosobnega stanovanja v največjih mestih je med letom padel s 6 % na 5,4 %, pravi strokovnjakinja Cyan.Analytics Victoria Kiryukhina. Najemnine za leto so se v povprečju povečale za 19% v vseh milijonskih mestih: s 17 na 20,4 tisoč rubljev na mesec, povprečni stroški enosobnega stanovanja - v povprečju za 30% (s 3,53 milijona na 4,6). milijonov rubljev). Se pravi, donosnost bančnih depozitov je zdaj primerljiva ali v večini primerov celo višja od donosnosti pri lizingu.

V obdobju preferencialnih hipotek je bilo povpraševanje po stanovanjih v novih stavbah brez primere, približno 20-25% kupcev je bilo vlagateljev, torej so načrtovali, da ne bodo živeli v stanovanjih, ampak oddajali stanovanja, pravi Alexey Galtsev, ustanovitelj podjetja. Realiste IT podjetje. "Zdaj se vsa ta stanovanja postopoma dograjujejo in oddajajo. Toda v sedanjih razmerah dolgoročni najem ne bo prinesel pričakovanega dohodka. Dejstvo je, da se je inflacija povečala in prihodki od dolgoročnih najemnin niti ne bodo mogli. pokrije. Vlada razmišlja tudi o beljenju najemniškega trga, to pa je še minus 13 % dohodnine. Izkazalo se je, da je absolutno nedonosno,« pravi. Najverjetneje se bodo vlagatelji začeli aktivno znebiti svojih stanovanj, delež prodanih sekundarnih stanovanj v novougrajenih stanovanjskih kompleksih se bo letos približno podvojil. Nominalno cene za nova stanovanja ne bodo padle, meni Galtsev, vendar bodo razvijalci aktivno uporabljali prakso promocij in popustov.

Z naraščajočimi hipotekarnimi obrestmi bo težje preprodati stanovanje, ugotavlja Kiryukhina, zato lahko veliko ljudi izbere kombinirano naložbeno strategijo: v prvih letih najame objekt (še posebej, če je dokončan) in nato preprodaja nepremičnino. Po eni strani vam bo to omogočilo, da po petih letih od nakupa ne boste plačali davkov. Po drugi strani pa čakati na obdobje rasti hipotekarne obrestne mere in hkrati zaslužiti na naraščajočih cenah stanovanj. Zaradi zvišanja cen nepremičnin so nekateri potencialni kupci prešli v kategorijo najemnikov, torej bo trg najemnin še naprej rasel. "Če za naložbene transakcije vzamemo tiste, pri katerih so stranke v projektu hkrati kupile 2-5 stanovanj, potem v letih 2020 in 2021 takšni "paketni" DDU predstavljajo približno 13% celotnega števila transakcij tako za Moskvo kot za Peterburg, « pravi Kiryukhina.

Vlagatelji lahko računajo na to, da vsaj ne bodo izgubili denarja – cene nepremičnin vsako leto rastejo. Po podatkih Metriuma so se od leta 2014 povprečni stroški na kvadratni meter v novogradnjah v prestolnici povečali za 2,3-krat. Če pa preračunate stroške stanovanja v dolarjih, se je v zadnjih letih močno zmanjšal. V letih 2008-2014 je kvadratni meter v prestolnici po podatkih spletnega mesta "Indikatorji trga nepremičnin" stal 4-6 tisoč dolarjev na kvadratni meter, zdaj pa zaostaja za 3,5 tisoč dolarjev.

bbabo.Net