Morda pozno začnete svojo pot lastništva stanovanja; ali ste dosegli tisto stopnjo v življenju, ko ste pripravljeni na nadgradnjo (ali morda celo na znižanje). Kakorkoli že, nakup stanovanj, ko ste starejši, ima povsem drugačen pristop. Ugotovili boste, da se v primerjavi z mlajšimi kupci stanovanj soočate z strožjimi omejitvami in potrebujete drugačne ugodnosti. Pri pravilnih odločitvah vam bo pomagalo naslednje:

1. Razumeti razmerje med trajanjem posojila in razmerjem med posojilom in vrednostjo (LTV)

Razmerje LTV je odstotek prodajne cene ali vrednotenja (kar je nižje), ki si ga lahko izposodite. Od leta 2022 je najvišji LTV iz bančnega posojila 75 odstotkov premoženja, medtem ko je najvišji LTV iz HDB 85 odstotkov.

Vendar pa za starejše kupce ni tako enostavno. Če bi vaše posojilo trajalo več kot 65 let, se bo vaš LTV zmanjšal na 55 odstotkov. Poleg tega je treba prvih 10 odstotkov vašega premoženja plačati v gotovini.

Poglejmo si na primer kupca, ki pri 48 letih nadgrajuje stanovanje HDB v stanovanje.

Stanovanje stane 1,5 milijona dolarjev, kar običajno pomeni, da je minimalno predplačilo le 375.000 dolarjev (od tega mora biti 75.000 dolarjev v gotovini, 300.000 dolarjev pa lahko iz gotovine ali CPF).

Ob predpostavki, da ta kupec proda svoje stanovanje in ima najmanj 375.000 $ preostalih (in vsaj 75.000 $ je v gotovini), bi bila nadgradnja enostavna.

Kaj pa, če naš kupec želi posojilo 20 let? To bi jih popeljalo na 68 let. To potem pomeni, da njihov LTV pade na 55 odstotkov.

Zdaj bi za predplačilo potrebovali 675.000 $, od tega mora biti ogromnih 150.000 $ v gotovini.

To ni praktično za večino kupcev, ki bodo morali skrajšati trajanje posojila. Torej bo v zgornjem primeru kupec morda moral vzeti 17-letno posojilo namesto 20-letnega posojila.

Ne pozabite, da krajša kot je doba posojila, višje je odplačilo posojila. Na primer, znesek posojila v višini 1,125 milijona dolarjev (največ za stanovanje v višini 1,5 milijona dolarjev) pri 1,3 odstotka na leto bi znašal približno 5326 dolarjev na mesec v 20 letih.

Skrajšano na 17 let bi se mesečna odplačila dvignila na približno 6.150 $.

Zato bodo starejši kupci stanovanj morda prisiljeni izbirati med višjim pologom ali višjim mesečnim odplačilom posojila. Morda se boste želeli pogovoriti s kvalificiranim finančnim strokovnjakom, da ugotovite, kateri pristop vam bolj ustreza.

2. Vprašajte, ali mora biti vaša nepremičnina na tej točki res v prosti lasti

Če ste starejši od 40 let, koliko časa boste še potrebovali nepremičnino?

Če načrtujete realno pričakovano življenjsko dobo, je malo verjetno, da boste potrebovali preostalo najemno pogodbo za več kot tri ali štiri desetletja. Če je torej vaš edini namen preživeti preostale dni v nepremičnini, bi bilo smiselno kupiti starejšo najemno hišo (tudi velikost vašega bivalnega prostora bi bila na splošno boljša).

Razlika v ceni med najeto in prosto lastniško nepremičnino je lahko tudi od 15 do 20 odstotkov. Med prostim stanovanjem v vrednosti 1,5 milijona dolarjev in stanovanjem z najemom v vrednosti 1,275 milijona dolarjev gledate okoli 250.000 dolarjev, ki lahko gredo v prijetnejšo upokojitev.

Zdaj na tej točki skoči veliko Singapurcev in vzklikne: "Ampak želim prepustiti lastnino svojim otrokom!"

Pošteno, načrtovanje dediščine je velik del azijske kulture. Toda naredite korak nazaj in razmislite, ali bi lahko naložba teh dodatnih 250.000 $ drugam prinesla več za vaše otroke. Ne pozabite, da ima Singapur, kar zadeva 'streho nad glavo', več kot 90-odstotno stopnjo lastništva stanovanj. Obstaja velika verjetnost, da bodo vaši otroci že imeli svoje domove, ko bodo presegli svoja sredina 30-ih.

Čeprav je lastnina v lasti bolj izvedljiva naložba za načrtovanje zapuščine, ne pozabite primerjati tudi drugih možnosti. Najem ni vedno slab posel, tudi starejša najemna enota.

Kljub temu, če ste se odločili, da bo starejši najem stanovanja vaš končni dom, upoštevajte tudi sposobnost preživetja tega kraja. Medtem ko bo za večino ljudi dobiček od skupne prodaje trenutek veselja, se preselitev domov, ko ste stari 70 let, morda ni vredna težav za druge. Torej, če ste v slednjem taboru, bi lahko bilo iskanje razvoja, ki imajo majhne možnosti za en-bloc, celo dejavnik, ki ga je treba upoštevati.

3. Razmislite o staranju na mestu in o tem, kako si lahko pozneje premislite

Na tej stopnji svojega življenja imate jasnejšo sliko o svojih somračnih letih; in morda je precej drugačen od tistega, kar ste si želeli v mladosti.

Če imate zelo velike želje po upokojitvi (npr. 100-odstotno nadomestilo dohodka, potovanja okoli sveta, upokojitev v večjih prestolnicah, kot sta London ali New York), bo končni cilj verjetno vključeval prodajo cenjene nepremičnine.

Če pa so vaša pričakovanja skromnejša, lahko načrtujete še kaj drugega kot znižanje. Vsi vemo, da je selitev prava bolečina; no, slabše postane, ko moraš to storiti v poznih 60. ali 70. letih.Ponovno smo videli starejše Singapurce, ki so mislili, da bodo prodali in se preselili v manjši dom, ko bodo starejši. A postanejo v stiski, ko se zavedajo, da bo treba vse njihove prijatelje, redne kavarne, transportne poti preurediti.

Samo v primeru, da se to zgodi, boste želeli ostati obveščeni o možnostih, kot je shema odkupa zakupa (za stanovanja) ali obrnjene hipoteke (za zasebno lastnino. Te niso enake grozljivim poslom, ki jih slišite o v tujini, preverite povezava za podrobnosti).

Te možnosti vam omogočajo monetizacijo svoje nepremičnine za upokojitev, ne da bi jo morali prodati in seliti. Če boste vedeli o njih vnaprej, vam bo pomagalo sprejeti boljše odločitve. Morda se boste na primer lahko premaknili naravnost na področje, ki vam je všeč, ne da bi vam bilo treba pozneje v življenju znižati stopnjo in se tja preseliti.

4. Bodite previdni pri večnadstropnih nepremičninah s stopnicami

Žalostno dejstvo je, da ne ostanemo v formi za vedno. Enota, kot je sprehajalno stanovanje ali večnadstropna hiša s teraso, se trenutno morda zdi kul; toda to bo figurativna in dobesedna bolečina, ko boš starejši.

Razmislite o tem, kako boste čistili in vzdrževali nepremičnino v več nadstropjih, ko boste dopolnili 70-80 let. Poleg tega, da so utrujajoče, stopnice predstavljajo tudi nekaj nevarnosti za varnost, tako za otroke kot za starejše.

Zaradi nepraktičnosti stopnic lahko kasneje zahtevate prodajo, tudi ko ste se navadili na to območje (glejte točko 3). Morda je najbolje, da načrtujete vnaprej in se pozneje v življenju izogibate selitvi.

Če še vedno hrepeniš po dvonadstropnem domu zaradi zasebnosti, bo morda pametna stava iskati nepremičnino z dvigalom, ki ima dostop do obeh nadstropij. Čeprav jih je malo (vsaj po bolj ugodni ceni), ima TJ dva zelo uporabna seznama, ki ju je treba upoštevati. (Property Unicorn, 1. del in 2. del).

5. Pri ocenjevanju prostora, ki ga potrebujete, bodite previdni.

Večina Singapurcev se bo odločila za največjo možno enoto, ki jo lahko kupijo; vendar ne bodite prehitri, da bi sledili. Obstajajo razlogi, zakaj bi kupci v srednjih 40-ih morda želeli dobiti manjši dom, kot si ga lahko privoščijo.

Prvi dejavnik je starost vaših otrok. Razen če ne nameravate ostati z vami za vedno, se bodo večino časa nekega dne odselili. Mnogi starejši pari to spregledajo in kupijo ogromne, 2000+ sqft enote; potem se njihovi otroci odselijo čez desetletje ali manj in veliko spalnic ostane praznih.

(Da, lahko jih najamete, vendar mnogi pari na koncu ne prenesejo izgube zasebnosti).

Drugi razlog je vzdrževanje. S tem mislimo tako na težave pri vzdrževanju čistega prostora kot na stroške vzdrževanja.

Stroški vzdrževanja stanovanj se ne ustavijo. Tudi leta po tem, ko ste dokončno odplačali posojilo, boste še vedno plačevali približno tisoč dolarjev na četrtino (za večino stanovanj na množičnem trgu).

Zdaj večja kot je vaša enota, višja je njena vrednost deleža in višje je vaše mesečno vzdrževanje. Nakup velike enote bi torej lahko pomenil plačilo več vsak mesec brez utemeljenega razloga, če so vaši otroci odleteli gnezdo.

Na splošno bi se morali starejši kupci stanovanj zavedati, da je zdaj smiselno reči, da bodo "oddajali" rezervne sobe ali "pregradili na manjšo enoto". toda v praksi je lahko pozneje neudobno izvesti.

Najboljši nasvet, ki ga morate imeti v mislih – če ste starejši od 45 let – je, da izberete dom z možnostjo, da boste tam ostali do konca življenja, tudi če imate trenutno drugačne načrte. Življenjske okoliščine in preference se spreminjajo vsako leto – in želite si dom, v katerem ste srečni in si ga lahko privoščite, če se pozneje selitev postane nepraktična.

bbabo.Net