Z uvedbo Sellers Stamp Duty (SSD) pred leti je ideja o hitrem preobratu bolj ali manj izginila. Toda "redko" ne pomeni "nikoli" - in na trenutno uspešnem nepremičninskem trgu je nekaterim podprodajam uspelo ustvariti lep dobiček. Tukaj si oglejte, kako se je ob stalnem naraščanju cen obnesla podprodaja stanovanj:

Kaj je transakcija podprodaje stanovanja?

Podprodaja se nanaša na enoto, ki je kupljena od razvijalca in nato pred zaključkom prodana drugemu kupcu. Na primer, če kupite novo stanovanjsko stanovanje, ki bo na vrhuncu čez štiri leta, vendar prodate enoto v tretjem letu, bi to bilo razvrščeno kot podprodaja.

Pomemben premislek pri podprodaji je prodajna dajatev (SSD). SSD se plača iz prihodkov od prodaje, kadar se v prvih treh letih od začetnega nakupa proda zasebna lastnina (nova ali nadaljnja prodaja).

SSD je trenutno prvo leto 12 odstotkov, drugo leto osem odstotkov in tretje leto štiri odstotke.

Obstaja splošno napačno prepričanje, da so vse podprodaje iz obupa; kot so kupci, ki nenadoma izgubijo dohodek. Čeprav se ti primeri pojavljajo, ni res, da so podprodaje vse obupne požarne prodaje; mnogi so precej premišljeni in so lahko dobičkonosni (glej spodaj).

Povpraševanje po enotah, pripravljenih za vselitev, je bilo tako močno, da bodo enote, ki so blizu TOP, seveda videle kupce, ki so pripravljeni plačati višje cene.

Podprodajne enote od leta 2017 dalje

DistrictBreakevenGainLossTotal11118202 771433923985 957102623 237 232.258 232.259 2.162.710 13.412 6.236.513 424214137114915 6336616 8699517 52718 20662121913641337820 2.362.922 8 823 57.126.927 9.239.528 1751176Notable podrobnosti sub-prodaja do danes

Boulevard 88 je dosegel najboljše dobičke za enoto za nadaljnjo prodajo

Največji kvantni dobički iz okrožja 9, največji odstotni dobički iz okrožja 19, 28

Dobički na splošno premagajo izgube

Večina podprodaj je vključevala manjše enote

Podprodaja v letu 2021 je bila najvišja od leta 2014

1. Boulevard 88 je dosegel najboljše kvantne dobičke za enoto za nadaljnjo prodajo

Enota v velikosti 2777 kvadratnih metrov na Boulevardu 88 je bila na vrhu lestvice za nadaljnjo prodajo.

PROJEKTSKRILESALE DADATERISTRICTGAINDDateanNualised VarnecBulevard 88 $ 12.5 Millingjan 12, 2210 $ 3.12M6 / 6/1911,48 na Centmartin Modern $ 4,9 milijona polica 11, 219 $ 1.15m21 / 7/7 / 176.29 na Centmartin Modern $ 4,23 MillionAug 11, 219 $ 1.07m21 / 7/177.33 na Centmartin Modern 3,98 milijona dolarjev 24, 219$789,44023/7/175,85 odstotkov Martin Modern$3,66 milijona 18. maja, 219 $764,01630/7/176,26 odstotkov Grandeur Park Residences 2,768 milijona $ 16. julija, 2116, 12014 $775 milijonov $375 milijona 16. julija 2116/14 75 centov 375 $/35 milijonov $ /7/175,23 odstotkov Martin Modern$3,85 milijona 19. januarja, 229 $698,32821/7/174,48 odstotkovMartin Modern$2,9 milijona 24. september 219 $651,92023/7/176,20 odstotkov156,20 odstotkov15 milijona dolarjev12 milijona $26,29 milijona $12,20 milijona USD/29,9 milijona USD centEnota je bila junija 2019 kupljena za približno 9,38 milijona dolarjev. Januarja letos so jo ponovno prodali za 12,5 milijona dolarjev, kar je doseglo osupljiv dobiček v višini okoli 3,12 milijona dolarjev (letni donos približno 11,48 odstotka). Čeprav je treba povedati, je bila ta podprodaja prodana tik pod mejo treh let in bi povzročila 4-odstotni SSD. Vseeno pa zelo dostojen donos.

Vendar je bila ta podprodaja presežek – podobno kot sam Boulevard 88. To je majhno (154 enot) luksuzno stanovanje, ki se nahaja 10 minut stran od postaje Orchard MRT (to je stanovanje poleg hotela Four Seasons).

Njegova glavna zahteva za slavo je njegova zasnova, ki izgleda kot mini Marina Bay Sands (zasnoval ga je isti arhitekt Moshe Safdie). Z neskončnim bazenom na strehi in prvim singapurskim hotelom EDITION, ki je povezan z njim, je nedvomno eden za množico UHNWI.

Glede na demografsko kategorijo kupcev za te nepremičnine se verjetno niso pogovarjali o ceni. Predvidevamo, da bo Boulevard 88 kmalu na vrhu leta 2023, zaradi česar bo čakanje na novo stanovanje Orchard Road zelo kratko.

2. Kje so največji količinski in odstotni dobički?

Kot bi lahko pričakovali, je bil na splošno največji dobiček v smislu količine zabeležen predvsem v premium okrožjih. Od 10 najboljših kvantnih dobičkov je bilo devet od 10 iz okrožij 9 in 10 (okrožje 9 jih zajema osem), pri čemer se je okrožje 16 presenetljivo uvrstilo na 6. mesto. To je bila enota v Grandeur Park Residences, ki je bila maja 2017 kupljena za nekaj več kot 2 milijona dolarjev in julija 2021 ponovno prodana za 2,7 milijona dolarjev za dobiček v višini 755.000 dolarjev.

Prav tako predvidljivo je bilo povečanje v odstotkih predvsem v okrožjih 19 in 28 v severovzhodni regiji Singapurja. Prvih devet je bilo med stanovanjsko hišo Watertown in High Park Residences, pri čemer se je odstotek povečanja gibal od 37 do 40 odstotkov za 10 najboljših transakcij.

3. Dobički na splošno presegajo izgube

Vidimo lahko, kako močan je bil nepremičninski trg, saj je bil – tudi pri enotah za podprodajo, ki so morda imele dodatne kolkovine – dobički veliko višji od izgub.V vsakem okrožju, razen v dveh (Chinatown, Raffles Place) in 10 (Bukit Timah, Holland V), so bili dobički višji od izgub.

V okrožju 28 (Seletar, Yio Chu Kang) je bil nenavadno visok dobiček posledica stanovanjske hiše High Park Residences, ki je bila dokončana leta 2019. To je mega-razvoj (1390 enot), nekatere enote pa so majhne tudi 398 kvadratnih čevljev. Zelo nizek znesek (v nekaterih primerih pod 560.000 $) je bil velik žreb.

Zelo pomembno je, da je High Park Residences tik pred zaključkom leta 2019 opravil 32 transakcij podprodaje; to bi lahko bila kombinacija vlagateljev, ki iščejo dobičke pri najemnini, zato so kupili bližje zaključku (vlagatelji, ki se osredotočajo na najem, ne marajo kupovati prezgodaj, saj do zaključka ni ničesar za najem). Ali družine, ki imajo strožji rok za vselitev v dom.

Okrožje 15 je prav tako zabeležilo opazne dobičke pri podprodaji v Seaside Residences. To stanovanje s 840 enotami je bilo dokončano ravno lani. Tako kot pri High Park Residences so bile podprodaje večinoma manjše enote; vidimo privlačnost prestižnega naslova District 15, kjer lahko 506 sq. ft. enote še vedno stanejo pod 940.000 $.

4. Večina podprodaj je vključevala manjše enote

Zdi se, da je večina podprodajnih enot v območju od 500+ do 700+ kvadratnih čevljev, zato je večina eno- do dvoposteljnih enot. Podprodajne enote, ki presegajo 1000+ kvadratnih čevljev, so na splošno redke.

To je lahko zato, ker so kupci manjših enot pogosto vlagatelji in ne čisti kupci stanovanj. Kot taki so tudi skupina, ki je bolj pripravljena prodati takoj, ko lahko prepozna dobiček. Kupci stanovanj, ki ponavadi kupujejo večje tri in štiriposteljne osebe, se običajno nameravajo vseliti kot lastniki stanovanj.

5. Podprodaja v letu 2021 je najvišja od leta 2014

S skupno 530 transakcijami podprodaje v letu 2021 predstavlja največje število podprodajnih poslov od leta 2014, ko je bilo 561 enot. To je bila tudi približno polovica prejšnjega vrha podprodajnih poslov v letu 2013 od 1.105 poslov.

Kljub sprostitvi kolkovine za prodajalce s 4 leta na 3 leta in manj ter odstranitvi najvišje stopnje 16-odstotnega plačljivega SSD, se je število transakcij vsako leto dejansko vztrajno zmanjševalo do lanskega razcveta. Kljub temu je verjetno bolj posledica dejstva, da je bilo naprodaj manj novih lansiranj, saj je bilo leto 2017 začetek zadnjega cikla en bloc.

Podprodaje bi lahko ohranile svoj zagon glede na trenutni razcvet nepremičnin

Podprodaja se običajno poveča v številu in dobičkonosnosti med tržnimi vrhovi; to se zgodi leta 2021.

Pravzaprav sumimo, da je k novim ukrepom hlajenja prispeval postopno naraščajoč tempo podprodaje; vlada hitro posreduje, preden se preobrat stanovanj začne, saj smo leta '08 videli, da to vodi v napihnjene cene stanovanj.

Leta 2022 je tudi dodatna spodbuda za podprodajo: Covid-19 je povzročil znatne zamude pri gradnji. Kupci stanovanj, ki se morajo nujno vseliti, so nagnjeni k nakupu enot, ki so blizu točke dokončanja.

To običajno pomeni nakup okoli tretjega leta, ko lahko lastnik dvigne prodajno ceno, da pokrije štiriodstotni SSD. Tudi, če je prvotni lastnik kupil zelo zgodaj, lahko popusti več kot nadomestijo kolkovine, ki jih plačajo.

Povečana ABSD zaradi decembrskih novih hladilnih ukrepov bi lahko upočasnila podprodajo; vendar je zaradi močnega osnovnega povpraševanja malo verjetno, da bomo kmalu videli močan padec.

bbabo.Net