Vse od leta 2019 nadgrajevalci HDB predstavljajo večino kupcev zasebnih stanovanj.

Kombinacija naraščajočega povpraševanja z rekordno visokimi cenami stanovanj pri nadaljnji prodaji je dodatno povzročila, da se zadnji dve leti zdita idealen čas za tiste, ki iščejo stanovanje v lasti. Vendar pa nadgradnja morda ni tako preprosta kot "samo prodaj in nato kupi". Tukaj je nekaj pogostih težav s financiranjem, s katerimi se lahko soočajo nadgraditelji:

1. Nižji LTV zaradi neporavnanega stanovanjskega posojila

To se lahko zgodi, če kupite stanovanjsko enoto, preden odplačate posojilo za stanovanje HDB.

V normalnih okoliščinah je največje razmerje med vrednostjo posojila in vrednostjo (LTV) za stanovanje 75 odstotkov cene ali vrednosti, kar je nižje. Če pa imate ob prijavi še eno neporavnano stanovanjsko posojilo, bo LTV padel na samo 45 odstotkov. Poleg tega se bo minimalni denarni znesek dvignil s prvih pet odstotkov na prvih 25 odstotkov.

Če na primer kupite stanovanjsko enoto v vrednosti 1 milijon dolarjev po odplačilu prejšnjega stanovanjskega posojila, bi bilo vaše minimalno predplačilo 250.000 $, od tega mora biti 50.000 $ v gotovini (preostalo je lahko v kateri koli kombinaciji gotovine ali CPF).

Če pa imate še vedno neporavnano stanovanjsko posojilo, se minimalni polog naraste na 550.000 $, od tega mora biti 250.000 $ v gotovini.

Eden od načinov za to je, da svojemu posojilodajalcu poskusite razložiti, da ste v postopku prodaje svojega nekdanjega doma. Če lahko predložite potrebna dokumentarna dokazila (npr., da je vaš kupec podpisal možnost nakupa), vam lahko včasih določijo običajne omejitve LTV.

V nasprotnem primeru je edini pravi način za to, da najprej odplačate svoje prejšnje stanovanjsko posojilo in nato kupite novo stanovanje.

2. Nesporazumi glede premostitvenega posojila

S premostitvenim posojilom lahko pokrijete del stroškov vaše nove nepremičnine, medtem ko čakate na izkupiček od prodaje svojega stanovanja. Bodite jasni glede teh dveh točk glede premostitvenih posojil:

Premostitveno posojilo se samodejno ne 'nadaljuje', dokler ne prejmete izkupička od prodaje svojega stanovanja. Vsa premostitvena posojila imajo največ šest mesecev. Do takrat ga morate biti sposobni v celoti odplačati, tudi če vaše stanovanje iz nekega razloga ostane neprodano.

Obrestna mera za premostitveno posojilo ni enaka obrestni meri za stanovanjsko posojilo. Pogosto je vsaj pet odstotkov na leto; skupni strošek pa je lahko celo višji, če obstajajo pristojbine za obdelavo.

Večina nepremičninskih posrednikov ali hipotekarnih posrednikov bo svetovala uporabo premostitvenih posojil le v posebnih scenarijih; na primer, če bi se kupec vašega stanovanja v zadnjem trenutku izvlekel, a še vedno želite obdržati stanovanjsko enoto, ki ste jo našli.

Zaradi velikih odplačil obresti nadgraditelji HDB ne bi smeli svobodno uporabljati premostitvenih posojil, razen če razmere to res zahtevajo.

Če potrebujete takšno posojilo, uporabite hipotekarnega posrednika, da poiščete banko z najcenejšimi možnimi obrestnimi merami – ne izberite samo prve možnosti, ki jo najdete.

3. Negativna gotovinska prodaja

Na hitro povzamem: morda boste ugotovili, da po odplačilu stanovanjskega posojila in vračilu CPF nimate več iztržkov od prodaje.

Zaradi tega ne morete plačati minimalnega denarja za vaš naslednji dom, saj bančna posojila vedno zahtevajo, da plačate vsaj prvih pet odstotkov v gotovini.

Nadgraditelji HDB se morajo zavedati, da se lahko negativna gotovinska prodaja zgodi tudi pri nakupu Executive Condominiums (ECs). To je zato, ker za ES ni posojil HDB; morate uporabiti bančno posojilo.

Edini pravi način za reševanje tega je, da se zavedate svoje uporabe CPF. Dobro je, da natančno preverite, koliko morate vrniti, ko prodate stanovanje, in se prepričajte, da vam bo še vedno ostalo dovolj denarja.

Upoštevajte, da v nekaterih primerih dlje ko servisirate stanovanjsko posojilo s CPF, večja je verjetnost, da boste videli negativno prodajo. Če želite v nekem trenutku nadgraditi, predlagamo, da svoje stanovanje plačate s kombinacijo gotovine in CPF.

4. Na najdaljši rok trajanja posojila vpliva vaša starost

Številni uporabniki, ki nadgrajujejo HDB, so v srednjih 40-ih ali več. Za to skupino kupcev ne pozabite, da je vaše najdaljše obdobje posojila krajše.

V povezavi z znižanim razmerjem celotnega dolga (TDSR) za 55 odstotkov* bi to lahko zahtevalo višje denarne izdatke.

Na primer, če ste ob nadgradnji stari 45 let, je najdaljši rok trajanja posojila (za pridobitev celotnega financiranja) le 20 let, ne 25 let. To je zato, ker bi vaš LTV padel s 75 odstotkov na 55 odstotkov, če bi trajanje vašega posojila in vaša starost presegli upokojitveno starost 65 let.

Skrajšanje trajanja posojila bo povečalo mesečna odplačila posojila, kar bi lahko povzročilo kršitev TDSR. Na primer:

Če imate posojilo v višini 1 milijon dolarjev pod 1,3 odstotka za 25 let, je mesečno odplačilo posojila približno 3900 dolarjev.

Če skrajšate trajanje posojila na 20 let, se mesečno odplačilo posojila dvigne na približno 4700 $.

Ob predpostavki dohodka 8.000 $ na mesec bi bila vaša zgornja meja TDSR 4.400 $. Tako ste s skrajšanjem trajanja posojila presegli tudi mejo TDSR.Za to obstaja rešitev, in to je, da si zadolžimo manj (tj. dajemo večji polog). Kot taki bodo morda morali starejši nadgraditelji HDB pretehtati številke in prihraniti za večje denarne izdatke.

*TDSR je bil znižan s 60 odstotkov na 55 odstotkov v ukrepih za hlajenje decembra 2021.

5. Vaš soposojilojemalec ima težave s kreditom

Pri nekaterih parih je vsa poraba kredita prenesena na kartico pod imenom ene osebe. Posledica tega je, da ima en zakonec včasih nič kreditne zgodovine. Torej, ko se kreditno poročilo prikaže, bo posojilodajalec videl samo oceno "Cx". To pomeni, da ni dovolj podatkov za dodelitev kakršne koli kreditne ocene.

To je lahko nekoliko zaskrbljujoče, saj se pari morda sprašujejo, zakaj je njihova kreditna sposobnost 'slaba', če so vse plačali pravočasno in si delijo samo eno kreditno kartico. Dobra novica je, da je to manjše vprašanje; samo naj solastnik uporablja svojo kreditno kartico samo kot način plačila, približno 12 mesecev pred vlogo za posojilo.

Z načinom plačila mislimo, da nakupe bremenimo s kartico, vendar jih vedno v celoti odplačamo, tako da brez obresti. Ne dovolite, da bi se dolg na kartici nabral, saj lahko to poslabša tudi kreditne rezultate.

Večja težava je, če je vaš solastnik z leti naletel na težave, kot so neplačila, nenehna zamudna plačila ali stečaj. Upoštevajte, da je pri stečajih lahko čakalna doba od pet do sedem let, preden lahko zaprosijo za stanovanjsko posojilo, tudi po prejemu uradnega pisma o razrešnici.

To je ključ v delu, ko gre za nadgradnjo; saj to pomeni, da boste morda morali prevzeti hipoteko brez soposojilojemalca. To pomeni, da lahko sam izpolnimo TDSR in po možnosti višje predplačilo; ali lahko to storite, je zelo odvisno od izkupička od prodaje vašega stanovanja.

V nasprotnem primeru se lahko obrnete na nebančno finančno institucijo za stanovanjsko posojilo. Poznamo primere, ko so tudi nedavno razrešeni stečajniki lahko dobili stanovanjska posojila; vendar bi to storili le v skrajnem primeru, saj je lahko obračunana obrestna mera precej višja od banke.

V vsakem primeru predlagamo, da se najprej pogovorite s hipotekarnim posrednikom, ki vam bo morda lahko pomagal pri pogajanjih z različnimi posojilodajalci.

bbabo.Net