Kanske börjar du ditt husägande sent; eller så har du nått det stadiet i livet där du är redo att uppgradera (eller kanske till och med nedgradera). Hur som helst, att köpa bostäder när du är äldre tar ett helt annat tillvägagångssätt. Du kommer att upptäcka att du, jämfört med yngre bostadsköpare, möter strängare restriktioner och behöver olika bekvämligheter. Följande hjälper dig att fatta rätt beslut:

1. Förstå förhållandet mellan lånets löptid och lån till värde (LTV)-förhållanden

LTV-kvoten är procentandelen av försäljningspriset eller värderingen (beroende på vilket som är lägre) som du kan låna. Från och med 2022 är den maximala LTV från ett banklån 75 procent av fastigheten, medan den maximala LTV från HDB är 85 procent.

Det är dock inte lika enkelt för äldre köpare. Om ditt lån skulle vara längre än 65 år, kommer din LTV att sänkas till 55 procent. Dessutom måste de första 10 procenten av din egendom betalas kontant.

Tänk till exempel på en köpare som uppgraderar från en HDB-lägenhet till en lägenhet vid 48 års ålder.

Lägenheten kostar 1,5 miljoner dollar, vilket vanligtvis innebär att den lägsta handpenningen bara är 375 000 dollar (varav 75 000 dollar måste vara kontant och 300 000 dollar kan komma från kontanter eller CPF).

Så om man antar att den här köparen säljer sin lägenhet och har minst 375 000 USD kvar (och minst 75 000 USD är kontanter), skulle uppgraderingen vara enkel.

Men vad händer om vår köpare vill ha en låneperiod på 20 år? Detta skulle ta dem till 68 års ålder. Det betyder då att deras LTV sjunker till 55 procent.

Nu skulle de behöva $675 000 för handpenningen, varav hela $150 000 måste vara kontant.

Detta är inte praktiskt för de flesta köpare, som kommer att behöva förkorta lånetiden. Så i exemplet ovan kan köparen behöva ta ett 17-årigt lån istället för ett 20-årigt lån.

Tänk på att ju kortare lånetiden är, desto högre återbetalning av lånet. Till exempel skulle ett lånebelopp på 1,125 miljoner dollar (maximalt för en lägenhet på 1,5 miljoner dollar), med 1,3 procent per år, ge en återbetalning på cirka 5 326 dollar per månad under 20 år.

Förkortad till 17 år skulle månatliga återbetalningar stiga till cirka 6 150 USD.

Som sådan kan äldre bostadsköpare tvingas välja mellan en högre handpenning eller högre månatliga återbetalningar av lån. Du kanske vill prata med en kvalificerad finansiell expert för att ta reda på vilket tillvägagångssätt som fungerar bäst för dig.

2. Fråga om din egendom verkligen behöver vara friköpare vid det här laget

Om du har passerat mitten av 40-årsåldern, hur mycket längre behöver du fastigheten?

Om du planerar för en realistisk förväntad livslängd är det osannolikt att du behöver ett återstående hyresavtal på mer än tre eller fyra decennier. Så om din enda avsikt är att leva ut resten av dina dagar i fastigheten, kan det vara vettigt att köpa ett äldre hyresrättshus (storleken på din bostadsyta skulle i allmänhet också vara bättre).

Prisskillnaden mellan en tomträtt och en egendom kan vara så mycket som 15 till 20 procent. Mellan en bostadsrätt på 1,5 miljoner dollar och en bostadsrätt på 1,275 miljoner dollar, ser du på cirka 250 000 dollar som kan gå till en trevligare pension.

Nu vid denna tidpunkt hoppar många singaporeaner in och utbrister "Men jag vill lämna fastigheten till mina barn!"

Rättvisa, äldre planering är en stor del av den asiatiska kulturen. Men ta ett steg tillbaka och fundera på om att investera de där extra 250 000 USD någon annanstans skulle kunna ge mer för dina barn. Kom ihåg att när det gäller ett "tak över huvudet" har Singapore ett bostadsägande på över 90 procent. Det finns en stor chans att dina barn kommer att ha sina egna hem redan när de är över mitten av 30-talet.

Så även om en egendom är en mer lönsam investering för äldre planering, kom ihåg att jämföra andra alternativ också. Hyresrätt är inte alltid en dålig affär, även en äldre arrendeenhet.

Som sagt, om du har fattat beslutet att en äldre hyresrättslägenhet ska vara ditt sista hem, överväg också platsens en-blocks livskraft. Även om det för de flesta människor kommer att vara ett hopp för glädje att ha en oväntad försäljning från en kollektiv försäljning, är det kanske inte värt besväret för andra att behöva flytta hem när du är i 70-årsåldern. Så om du är i det sistnämnda lägret kan det till och med vara en faktor att överväga att leta efter utvecklingar som har en låg chans till en-block.

3. Tänk på att åldras på plats och hur du kan ändra dig senare

I detta skede av ditt liv har du en tydligare bild av dina skymningsår; och det kan vara helt annorlunda än vad du ville i din ungdom.

Om du nu har mycket höga ambitioner för din pensionering (t.ex. 100 procent inkomstersättning, resor runt jorden, pensionering i stora huvudstäder som London eller New York), kommer slutmålet förmodligen att innebära att sälja en uppskattad fastighet.

Men om dina förväntningar är mer blygsamma kan du planera för något annat än att nedgradera. Vi vet alla att det är jobbigt att flytta hus. ja, det blir värre när du måste göra det i slutet av 60- eller 70-talet.Återigen har vi sett äldre singaporeaner som trodde att de skulle sälja och flytta till ett mindre hem när de blev äldre. Men de blir bedrövade när de inser att alla deras vänner, vanliga kafétillställningar, transportrutter, alla kommer att behöva blandas om.

Bara om detta skulle hända, vill du hålla dig uppdaterad om alternativ som återköp av hyresavtal (för lägenheter) eller omvända inteckningar (för privat egendom. Dessa är inte samma sak som de hemska affärerna du hör om utomlands, kolla in länken för detaljer).

Dessa alternativ låter dig tjäna pengar på din egendom för pensionering, utan att behöva sälja och flytta. Att veta om dem i förväg kommer att hjälpa dig att fatta bättre beslut. Du kanske till exempel kan flytta rakt in i ett område du älskar, utan att behöva nedgradera och flytta dit senare i livet.

4. Var försiktig med flervåningsfastigheter med trappor

Det är ett tråkigt faktum att vi inte håller oss i form för alltid. En enhet som en walk-up lägenhet, eller flera våningar radhus kan verka cool just nu; men det kommer att vara en bildlig och bokstavlig smärta när du väl blir äldre.

Tänk på hur du ska städa och underhålla fastigheten på flera våningar när du når sent 70- eller 80-tal. Förutom att det är tröttsamt utgör trappor också något av en säkerhetsrisk, för både barn och äldre.

Det opraktiska med trappor kan leda till att det blir nödvändigt att sälja senare, även efter att du har vant dig vid området (se punkt 3). Det kan vara bäst att planera i förväg och undvika en flytt senare i livet.

Om du fortfarande längtar efter att ha ett hem med två våningar av integritetsskäl, kanske det är ett smart kort att leta efter en fastighet med hiss till båda våningarna. Även om dessa är få och långt emellan (åtminstone till ett mer tilltalande pris), är det bra att TJ har två mycket användbara listor att överväga. (The Property Unicorn del 1 och del 2).

5. Var försiktig när du uppskattar det utrymme du behöver

De flesta singaporeaner kommer att välja den största möjliga enheten de kan köpa; men var inte för snabb att följa. Det finns anledningar till att köpare i mitten av 40-årsåldern kanske vill skaffa sig en mindre bostad än de har råd med.

Den första faktorn är dina barns ålder. Om du inte planerar att de ska stanna hos dig för alltid, för det mesta kommer de att flytta ut en dag. Många äldre par förbiser detta och köper enorma enheter på över 2 000 kvadratmeter; sedan flyttar deras barn ut om ett decennium eller mindre, och många sovrum förblir tomma.

(Ja, du kan hyra ut dem, men många par kan inte bära förlusten av privatlivet).

Det andra skälet är underhåll. Med detta syftar vi på både svårigheten att hålla platsen ren, och underhållsavgifterna.

Underhållsavgifter för lägenheter slutar inte. Även år efter att du har gjort den slutliga återbetalningen av lånet kommer du fortfarande att betala runt tusen dollar per fjärdedel (för de flesta massmarknadslägenheter).

Ju större din enhet är, desto högre är dess andelsvärde och desto högre är ditt månatliga underhåll. Så att köpa en stor enhet kan innebära att du betalar mer varje månad utan goda skäl, om dina barn har flugit boet.

I allmänhet bör äldre bostadsköpare vara medvetna om att det är meningsfullt att säga att de kommer att "hyra ut" extra rum eller "nedgradera till en mindre enhet". men i praktiken kan det vara obekvämt att utföra senare.

Det ultimata tipset att tänka på - om du är över 45 - är att välja ett hem med möjligheten att du kommer att stanna där resten av ditt liv, även om du för närvarande har andra planer. Livsförhållanden och preferenser förändras varje år - och du vill ha ett hem som du trivs i och har råd med, om det skulle bli opraktiskt att flytta senare.

bbabo.Net