Världens dyraste kontorsmarknad har mer tomt golvyta än någonsin.

Det lediga kontorsbeståndet i Hongkong klättrade till rekordnivån i december till 9,1 miljoner kvadratfot (845 000 kvadratmeter) – motsvarande nästan 158 fotbollsplaner, enligt fastighetstjänsteleverantören CBRE Group Inc.

I Central, stadens prisade finansiella centrum, kommer utbudet att öka ytterligare. Li Ka-shing och Lee Shau Kee, Hongkongs rikaste fastighetsmagnater, bygger nya kontorshus som är planerade att öppna nästa år. Det är inte klart hur snabbt lediga platser kommer att fyllas upp eftersom gränsen mot fastlandet förblir stängd, vilket hindrar kinesiska företag från att stödja Hongkongs kontorsmarknad, medan efterfrågan från globala banker avtar när pandemin omformar arbetsstilar.

Överutbudet i Hongkong understryker en aldrig tidigare skådad utmaning för fastighetsutvecklare i det globala finansiella navet, som redan brottas med en expat-exodus och några av världens hårdaste gränskontroller för att stävja viruset.

Hyresvärdar blir mer villiga att tillgodose hyresgästernas behov, till exempel med hyresfria perioder och hyresvillkor som avviker från de vanliga tre åren, säger Ada Fung, en verkställande direktör för kontorstjänster på CBRE Hong Kong. I Kowloon betalar vissa till och med för inredningskostnaden för sina hyresgäster, sa hon.

Tornen som är under uppbyggnad ses som de största tilläggen till utbudet av kontorsuthyrning i Central – ett område fyllt med skyskrapor som inhyser finansiella storheter från Goldman Sachs Group Inc. till JPMorgan Chase & Co. – sedan 2005, när AIA Central färdigställdes.

Lees Henderson Land Development Co. bygger ett glastorn format som en blomma designad av Zaha Hadid Architects. Tvärs över gatan håller Li's CK Asset Holdings Ltd på att bygga om det stabila Hutchison House från 1970-talet till en helt ny skyskrapa. Båda de toppmoderna byggnaderna kommer att öppna nästa år.

Planerna på att starta utvecklingen av tornen hade redan börjat innan pandemin började omformade efterfrågan på kontorshus. Hittills har information om vem som ska hyra utrymme varit i stort sett okänd. Henderson Land har meddelat en hyresrätt för det nya tornet. Auktionshuset Christie’s kommer att uppta fyra våningar i den 36 våningar höga byggnaden. CK Asset har inte släppt någon information om pre-leasing framstegen för den 41 våningar höga Cheung Kong Center Two.

CK Asset och Henderson Land svarade inte på frågor om de nya byggnadernas uthyrning.

Överutbudet av arbetsytor är ännu mer uttalat i andra affärsdistrikt i Hong Kong. Kowloon East kommer att se fyra kontorstorn som sträcker sig över mer än 2 miljoner kvadratfot färdiga 2022. Tvärs över Victoria Harbour avslutar Swire Properties Ltd sitt Two Taikoo Place med 1 miljon kvadratfot golvyta i år.

Det kommer att finnas ett nytt utbud på 4 miljoner kvadratfot år 2022 över hela territoriet, varav endast 3% har försäkrats, enligt Savills PLC i december.

Kinesisk efterfrågan

Med tanke på den ihållande ökningen av utbudet under de kommande åren, "kommer det att ta ganska lång tid att absorbera det lediga utrymmet", sa Fung.

Kinesiska företag hyr cirka 30 % av Centrals A-kontorsbyggnader, upp från mindre än 5 % 2008, enligt Savills PLC.

Men med gränserna fortfarande stängda mot fastlandet kan chefer inte komma över till staden för att inspektera kontorsutrymmen i Hong Kong. Även när de gör det är det osannolikt att de kommer att spendera stora mängder arbetsyta som de brukade göra.

"Den största marknaden för dem är trots allt fastlandskina. Det blir lättare för dem att genomföra forskning eller möten på fastlandet”, säger John Lam, chef för Kina och Hongkong fastighetsforskning på UBS Group AG. Därför har de inte mycket behov av att behålla en stor kontorsportfölj i staden eller expandera, tillade Lam.

Medan upptagningshastigheten kommer att vara långsam, kan de två nya byggnaderna i Central fyllas efter ungefär ett år, enligt Patrick Wong, en fastighetsanalytiker på Bloomberg Intelligence. Befintliga hyresgäster i Central kan migrera till paret av byggnader för sina nya anläggningar, vilket sätter press på hyresvärdarnas konkurrenter inklusive Hongkong Land Holdings Ltd. och Champion REIT, tillade han. Hongkong Land är Centrals största hyresvärd med 12 fastigheter medan Champion REIT har en byggnad i utkanten av Central.

Expat exodus

Det minskande behovet av kontorsyta från globala företag kommer också att förvärra vakanssituationen. Internationella banker i Hongkong har avstått från utrymme för att få ner kostnaderna. För ungefär ett år sedan beslutade BNP Paribas SA och Standard Chartered PLC att ge upp våningar i sina huvudkontor i staden.

Hongkongs aggressiva viruskontroller, inklusive en karantän på upp till 21 dagar för ankomster, minskar incitamenten för utländska företag att ockupera mer utrymme i staden. Utlandsstationerade överväger alltmer att flytta någon annanstans på grund av svårigheterna att resa.Det kan finnas "en kombination av orsaker inklusive affärsresultat, kostnadsbesparingar, byte av arbetsplats eller verksamhetsstrategi" för att utländska företag ska minska, enligt Rosanna Tang, forskningschef i Hong Kong för Colliers International.

Visserligen är Hongkongs vakansgrad på 9,8 % under fjärde kvartalet förra året fortfarande låg jämfört med 14 % i New York, enligt data från Jones Lang LaSalle. Minskningen av hyrorna över hela territoriet är fortfarande blygsam - kontorshyrorna i klass A sjönk i genomsnitt med 4,7 % 2021, jämfört med 19,3 % året innan, enligt Cushman & Wakefield.

Ändå kommer hyrorna att förbli under press mot bakgrund av ökat utbud, i motsats till det rivaliserande asiatiska finanscentrumet Singapore. Hyresvärdena i den sydostasiatiska stadsstaten kan komma att gå om de i Hongkong för första gången sedan 2009, enligt Bloomberg Intelligence.

bbabo.Net