I och med införandet av Sellers Stamp Duty (SSD) för flera år sedan, har idén om snabb house-flipping mer eller mindre tappats ut. Men "sällsynt" betyder inte "aldrig" - och på den för närvarande blomstrande fastighetsmarknaden har vissa andrahandsförsäljningar lyckats skapa en fin vinst. Här är en titt på hur underförsäljningen av lägenheter har gått, mitt i stadigt stigande priser:

Vad är en lägenhetsförsäljningstransaktion?

En andrahandsförsäljning avser en enhet som köps från en utvecklare och sedan säljs till en annan köpare innan den är färdig. Till exempel, om du köper en ny lanseringslägenhet som toppar om fyra år, men du säljer enheten under det tredje året, skulle detta klassificeras som en andrahandsförsäljning.

En viktig faktor vid underförsäljning är Sellers Stamp Duty (SSD). SSD:n betalas från försäljningsintäkterna, närhelst en privat egendom (ny eller återförsäljning) säljs inom de tre första åren efter det första köpet.

SSD är för närvarande 12 procent för det första året, åtta procent för det andra året och fyra procent för det tredje året.

Det finns en vanlig missuppfattning att all delförsäljning är av desperation; som att köpare plötsligt förlorar sin inkomst. Även om dessa fall inträffar, är det inte sant att underförsäljning alla är desperat brandförsäljning; många är ganska avsiktliga och kan vara lönsamma (se nedan).

Om något så har efterfrågan på inflyttningsklara enheter varit stark, så mycket att enheter nära TOP naturligtvis kommer att se köpare villiga att betala högre priser.

Delförsäljningsenheter från 2017 och framåt

DistrictBreekevenGainstlosStotal11118202 771433923985 957102623 237 232258 232259 2172710 13412 6236513 42421413711117 52718 20662121293939528 1751176Notable detaljer om delförsäljning hittills

Boulevard 88 såg de bästa vinsterna för en underförsäljningsenhet

Största kvantvinster från distrikt 9, största procentuella vinster från distrikt 19, 28

Vinster slår i allmänhet förluster

De flesta underförsäljningar omfattade mindre enheter

Underförsäljningen 2021 har varit den högsta sedan 2014

1. Boulevard 88 såg de bästa kvantvinsterna för en sub-sale-enhet

En 2777 sq. ft-enhet på Boulevard 88 toppade listorna för en sub-sale.

ProjectPricesale DatedrictGaGaindateannualised ReturnbouleVard 88 $ 12.5 MillionJan 12, 2210 $ 3.12M6 / 6/1911.48 PER CENTMARTIN Modern $ 4,911NOV 11, 219 $ 1.15M21 / 7/176.29 PER CENTMARTIN Modern $ 4.2312.33 per centermartin Modern $ 3,98 MillionMay 24, 219$789,44023/7/175,85 procentMartin Modern$3,66 miljoner 18 maj 219$764,01630/7/176,26 procent Grandeur Park Residences$2,768 miljoner 16 juli, 2116$735/300 miljoner 1,30/730/730/730 miljoner dollar 1,768 miljoner$16,2116$7355/7,30 miljoner per 1,30/7,30/7,30 miljoner dollar. /7/175,23 procentMartin Modern$3,85 miljoner 19 jan, 229$698,32821/7/174,48 procentMartin Modern$2,9 miljonerSept 24, 219$651,92023/7/176,20 procentMartin Modern 1,242 miljoner per 1,242 miljoner USD/71,71 $1,242 miljoner per 1,242 miljoner $,71,71,71,71. centEnheten köptes för cirka 9,38 miljoner USD i juni 2019. I januari i år såldes den vidare till 12,5 miljoner USD, vilket gav en fantastisk vinst på cirka 3,12 miljoner USD (en årlig avkastning på cirka 11,48 procent). Även om det måste sägas så såldes denna underförsäljning strax under 3-årsgränsen och skulle ha ådragit sig en SSD på 4 procent. Ändå en mycket anständig avkastning.

Denna andrahandsförsäljning var dock en outlier – ungefär som Boulevard 88 själv. Detta är en liten (154 enheter) lyxig lägenhet, som ligger 10 minuter från Orchard MRT-station (det är lägenheten bredvid Four Seasons Hotel).

Dess främsta anspråk på berömmelse är dess design som ser ut som en mini Marina Bay Sands (den är designad av samma arkitekt, Moshe Safdie). Med en infinitypool på taket och Singapores första EDITION-hotell kopplat till den, är det onekligen ett för UHNWI-publiken.

Med tanke på köparens demografiska egenskaper för dessa fastigheter, tvistade de förmodligen inte om priset. Vi skulle gissa att det finns en stark attraktion i att Boulevard 88 kommer att TOPPAS snart 2023, vilket gör det en mycket kort väntan på en ny lägenhet på Orchard Road.

2. Var finns de största kvant- och procentvinsterna?

Som du kan förvänta dig, överlag registrerades den högsta vinsten i termer av kvantum huvudsakligen i premiumdistrikten. Av de 10 bästa kvantvinsterna kom nio av 10 från distrikt 9 och 10 (distrikt 9 tog upp åtta av dessa), där distrikt 16 gjorde ett överraskande inträde på 6:e plats. Detta var en enhet på Grandeur Park Residences, som köptes för drygt 2 miljoner dollar i maj 2017 och såldes vidare i juli 2021 för 2,7 miljoner dollar för en vinst på 755 000 dollar.

Lika förutsägbart kom procentuella vinster främst från distrikt 19 och 28 i nordöstra regionen Singapore. De nio bästa var mellan Watertown condo och High Park Residences, med en procentuell vinst som sträckte sig från 37 till 40 procent för de 10 bästa transaktionerna.

3. Vinster slår generellt förluster

Vi kan se hur stark fastighetsmarknaden har varit, genom att – även med andrahandsförsäljningsenheter som kan ha ådragit sig extra stämpelskatt – vinsterna var mycket högre än förlusterna.I alla distrikt utom två (Chinatown, Raffles Place) och 10 (Bukit Timah, Holland V), var vinsterna högre än förlusterna.

I distrikt 28 (Seletar, Yio Chu Kang) berodde de ovanligt höga vinsterna på High Park Residences, en lägenhet färdigställd 2019. Detta är en megautveckling (1 390 enheter), med vissa enheter så små som 398 kvm Det mycket låga kvantumet (i vissa fall under $560 000) var ett stort drag.

Ganska anmärkningsvärt såg High Park Residences 32 transaktioner med andrahandsförsäljning strax innan de slutfördes 2019; dessa kan vara en kombination av investerare som söker hyresvinster, och därför köpte de närmare färdigställandet (investerare som fokuserar på uthyrning gillar inte att köpa för tidigt, eftersom det inte finns något att hyra ut förrän de är färdigställda). Eller familjer som har en snävare tidslinje för att flytta in i ett hem.

Distrikt 15 såg också anmärkningsvärda vinster vid underförsäljning, på Seaside Residences. Denna lägenhet med 840 enheter färdigställdes bara förra året. Precis som med High Park Residences var underförsäljningen mestadels mindre enheter; vi ser attraktionskraften hos en prestigefylld adress i District 15, där 506 kvadratfot enheter fortfarande kan gå för under $940 000.

4. De flesta andrahandsförsäljningar gällde mindre enheter

Majoriteten av enheterna för andrahandsförsäljning verkar vara i intervallet 500+ till 700+ kvadratfot, så de flesta av dem är en- till tvåbäddsenheter. Återförsäljningsenheter som överstiger 1 000+ kvadratfot är i allmänhet ovanliga.

Det kan bero på att köpare av mindre andelar ofta är investerare snarare än rena bostadsköpare. Som sådana är de också gruppen som är mer villiga att sälja så snart de kan erkänna en vinst. Bostadsköpare, som tenderar att köpa större tre- och fyrabäddsrum, menar vanligtvis att flytta in som ägare.

5. Underförsäljning 2021 har varit den högsta sedan 2014

Med totalt 530 underförsäljningstransaktioner 2021, representerar det det högsta antalet underförsäljningstransaktioner sedan 2014:s siffra på 561 enheter. Detta var också ungefär hälften av den tidigare toppen av andrahandsförsäljningstransaktioner 2013 på 1 105 transaktioner.

Trots uppmjukningen av säljarens stämpelskatt från 4 år till 3 år och lägre, samt avlägsnandet av den högsta nivån på 16 procent SSD som ska betalas, har antalet transaktioner faktiskt minskat stadigt varje år till förra årets boom. Som sagt, det beror förmodligen mer på att det fanns färre nya lanseringar till försäljning sedan 2017 var början på den senaste en bloc-cykeln.

Underförsäljning kan behålla sin fart, med tanke på den nuvarande fastighetsboomen

Underförsäljning tenderar att öka i antal och lönsamhet, under marknadstoppar; detta råkar vara fallet 2021.

Faktum är att vi misstänker att en bidragande faktor till nya kylningsåtgärder var den gradvis ökande takten i underförsäljningen; regeringen är snabb med att ingripa innan husbyten tar fart, eftersom vi såg i ’08 att det leder till uppblåsta bostadspriser.

År 2022 finns det också ett extra incitament för andrahandsförsäljning: Covid-19 har resulterat i betydande byggförseningar. Bostadsköpare, som behöver flytta in akut, är benägna att köpa lägenheter som är nära färdigställande.

Detta innebär vanligtvis köp runt det tredje året, då ägaren kan höja försäljningspriset för att täcka den fyra procentiga SSD:n. Dessutom, om den ursprungliga ägaren råkade köpa mycket tidigt, kan rabatterna mer än väl kompensera för stämpelskatterna de betalar.

Den ökade ABSD från decembers nya kylningsåtgärder kan bromsa underförsäljningen; men den starka underliggande efterfrågan gör det osannolikt att vi kommer att se en kraftig nedgång snart.

bbabo.Net