Ryssland (bbabo.net), - Vi diskuterar utsikterna för små och medelstora företag inom byggbranschen, behovet av att stödja och utveckla små utvecklare, utsikterna för uppkomsten av en professionell utvecklarunion - vi diskuterar med statsdumans ställföreträdare, ledamot av kommittén för konstruktion och bostäder och kommunala tjänster Sergey Kolunov:

- Byggandet är på uppgång idag. Men det finns ett stort "men": bara storstäder byggs upp. Varför åker inte byggföretag till avlägsna små städer och byar?

– Låt oss titta på situationen med utvecklingen av små och avlägsna städer från sidan av utbud och efterfrågan. Staten är inte med och löser problemet. Vi ser på problemet ur marknadssynpunkt.

Det finns en efterfrågan. I småstäder vill man också bo och har råd med nya bostäder. För dem, under kategorin elitboende, finns det redan ett som helt enkelt inte faller isär. Således har det ackumulerats under åren och uppskjuten efterfrågan. För en stad med en befolkning på upp till 10 tusen människor är behovet av nya bostäder cirka 10-15 tusen kvadratmeter. Och vi förstår att denna volym kommer att säljas, lägenheterna kommer inte stå sysslolösa och vänta på hyresgäster.

Det andra villkoret för utvecklingen av små och avlägsna städer, förutom små volymer, är ett begränsat antal våningar. Höghus i sådana städer behövs a priori inte. Vi pratar om i snitt 3-4, max 6 våningar, om en blockerad byggnad.

Så, vem kan bygga nya bostäder i små och avlägsna städer? Stor eller medelstor byggare? Svar: nej.

Den genomsnittliga byggherren bygger 30-100 tusen kvadratmeter per år. Ett stort företag är redan 100-300 tusen kvadratmeter. Topputvecklare - från 300 tusen kvadratmeter årligen.

Byggverksamheten är en komplex strategisk planeringsmodell som överenskommits med banken. Och ju större företaget är, desto större och mer komplex är denna modell. Är det möjligt att distribuera ett stort företag i en liten stad? Det är möjligt, men det tar tid och volymer. Och där 10-15 tusen kvadratmeter. Vad kommer ens en genomsnittlig utvecklare med en sådan volym att göra? Han har ett tufft system. Annars kommer ett stort företag att kollapsa, kommer inte att överleva.

Stora företag har en stor personal, ledningsstrukturer. Allt bygger på utveckling av i förväg sammanställda och överenskomna planer, prioriteringar, teknologier och färdplaner. Konstruktion är en pipeline, ju mer konstruktion, desto svårare är det. Naturligtvis kan du ställa in allt individuellt och manuellt och sedan hitta på något varje gång. Samtidigt kommer varje extra drag att kosta den genomsnittliga eller stora utvecklaren 5, 7, 10 och med 20 miljoner rubel. Företaget kommer inte att arbeta med förlust, vilket innebär att alla utgifter ska ingå i självkostnadspriset. Resultatet är dyra bostäder. Kommer en invånare i en liten och avlägsen stad att dra ut det? Kommer inte dra ut. Därför går den genomsnittliga och ännu mer topputvecklaren inte till små och avlägsna städer, till periferin.

- Men behovet kvarstår, efterfrågan finns. Hur kan problemet med bristen på nya bostäder i små orter lösas systematiskt?

– Delvis i dag löses problemet på bekostnad av medelstora regionala utvecklare. De försöker fixa konstruktionen hemma och i närliggande regioner. Men på en mindre nivå har de inte styrkan och förmågorna kvar.

Därför nödvändiga små utvecklare. Idag finns det ett akut behov av utveckling av små, lokala utvecklare. Som skulle ta över utvecklingen i volymer på upp till 10 tusen kvadratmeter och vid behov kunna överföra kapacitet och flytta till närliggande, lika små som avlägsna städer.

Men det finns väldigt få sådana byggare. Och de som är kvar är i ett bedrövligt tillstånd. Därför behöver vi till att börja med övervakning för att förstå var de fortfarande lever. Sedan behöver de skapas, organiseras och utvecklas.

Det finns företagsinkubatorer för utveckling av olika typer av små och medelstora företag. Men man kan inte ta emot byggare i Skolkovo. De behöver en egen förening, som kommer att förena och stärka deras position på marknaden, kunna hjälpa till med beställningar, lära dem hur man gör affärer kompetent, hur man hanterar banker, och så vidare.

I statsduman, med experter från byggbranschen, byggministeriet, pratar vi mycket om behovet av att förena små och medelstora utvecklare. Företag som kommer att kunna bygga i Ivanovo, Mozhaisk, i små städer och tätortsliknande bosättningar. Sådana företag bör förenas och vidareutvecklas. Sedan ska frågan lösas systematiskt, renoveringen av bostadsbeståndet kommer att påbörjas i små avlägsna städer.

- Kan ett litet företag klara sig?

– Man kan argumentera och filosofera mycket kring det här ämnet, men jag vet mycket väl att inget kommer att fungera utan små och medelstora företag. Dessa är de främsta skattebetalarna. Och det är småföretagen som skapar jobb för lokalbefolkningen.

En liten utvecklare är en generalist. På grund av dess mångsidighet har den en mycket låg kostnadskomponent. Och så fort han byggt 3-4 hus är han också en erfaren byggherre.En annan nyans: byggnader i små städer har ett uttalat låghus. Så vi är tillbaka till småföretagen igen.

Men det är småbyggarna som behöver hjälp. De har inte råd med den personal som stora företag har. De kan inte anställa finansmän, ekonomer, advokater. Och proffs behövs akut för små företag. Därför behöver vi en allians som kan hålla seminarier, undervisa, föreslå och dela erfarenheter.

Anta att det finns en liten utvecklare någonstans i Vladivostok. Tja, varför behöver han uppfinna hjulet på nytt varje gång när du bara kan dela information? Vem kommer att dela denna information? Vem behöver dem, dessa små utvecklare? De är mycket nödvändiga i små städer. Människor behöver dem.

Därmed kommer vi fram till att en fackförening är nödvändig. Vi behöver Builders Union, som kan bli den strukturen, kommer att företräda små och medelstora utvecklares intressen på vilken nivå som helst, kommer att kunna hitta beställningar, utvärdera dem och omfördela dem bland medlemmarna i unionen.

Om vi ​​pratar om de mål som presidenten satt upp, är byggministeriets uppgift en storskalig utveckling. Och stora företag har ett dubbelt ansvar – de måste tänja på volymerna och den sociala bördan, och samtidigt inte svika de regionala myndigheterna.

Och Union of Small and Medium-Sized Developers kan ta på sig funktionen som ett kvasi-ministerium, och på ett sådant sätt att hjälpa små utvecklare att tjäna pengar, leta efter order, lära dem att behandla order kompetent, i tid och skydda sina intressen.

När vi pratar om utvecklarens intressen är det första du direkt vill uppmärksamma konkurs. Små och medelstora byggherrars konkurs är ett separat, mycket allvarligt och viktigt ämne ur byggbranschens synvinkel. Konkurs är en förlust av jobb, en minskning av skattebetalningarna och en tragedi för investerare. Hittills är konkursförfaranden, enligt 127-FZ, öppna i förhållande till mer än 500 byggföretag. Unionen kan vara med och hjälpa till i sådana situationer: bedöma utsikterna för företagets återhämtning, stödja och vid behov skydda.

Unionens uppgifter är alltså att skapa förutsättningar för utveckling av små utvecklare som behöver arbeta, tjäna pengar och utvecklas.

Varför är vi alla rädda för att utvecklaren tjänar? Alla minns 90-, 2000-talen, när utvecklare stal, köpte yachter och några lanthus i Europa eller Amerika och lämnade, flydde dit från sina aktieägare. Den lagstiftningsbas som skyddar medborgarna har skapats och fungerar.

Det betyder att man inte ska vara rädd för småföretagande i byggbranschen, utan kontrollera det. En liten utvecklare kommer att kunna ge ett nytt förhållningssätt till kvaliteten på utveckling, utseende, arkitektoniskt utseende.

Huvudprincipen som måste läggas fast i filosofin för en liten utvecklare är att arbeta, utveckla och förbättra.

- Du berörde ämnet blockerad utveckling som ett separat område som kan och bör utvecklas av en liten eller medelstor utvecklare.

– Ja, en stor och medelstor exploatör klarar av att bygga höghus. Liten kan inte. Som jag redan har sagt, på grund av professionalism och finansiell stabilitet, för att bygga en stor volym, behövs stora och långsiktiga investeringar, samt en stor stab av proffs. Därför är småföretagens öde byggandet av enskilda bostadsbyggande, radhus, blockbostäder. En stor utvecklare kan bygga ett objekt i 2-3 år innan leverans. En liten person behöver hyra ett objekt i högst ett år, och helst var sjätte månad, för att få sina pengar snabbare. Därför är små utvecklare specialiserade på medel- och låghusbyggande eller blockhus.

I slutet av förra året antog duman en lag som träder i kraft den 1 mars (2022): 214 i den federala lagen, som rör delat byggande, utökades, vilket likställer bostadsaktieägare i byggnader med blockerad utveckling med aktieägare i MKD. Helt korrekt beslut. Och å ena sidan bör det driva marknaden mot utveckling av låghusbyggande, inklusive genom att utvecklare av radhus och lanehus får tillgång till projektfinansiering.

Nyckelparametrarna för blockbyggda bostadshus är: högst tre våningar och högst 10 block, som vart och ett är avsett för en familj.

Definitivt kommer de nya reglerna att öka utvecklarnas ansvar och öka kostnaderna för blockerad utveckling. Medan aktieägarnas pengar kommer att finnas på spärrade konton, kommer byggandet av duplex och radhus att utföras på bekostnad av banklån. Och detta är en direkt ökning av byggkostnaderna. I självkostnadspriset ska ingå ränta för att använda ett banklån, för att sköta ett banklån, de kostnader för att upprätta och behandla handlingar som banken kommer att kräva. Inte alltid kommer ett kreditinstitut bara att gå med på en pantsättning i form av fastighetstillgångar, vilket innebär att du måste investera dina egna ekonomiska resurser.Och unionens uppgift skulle vara just att hjälpa en liten utvecklare att korrekt beräkna sin kostnad, med hänsyn till de nya villkoren, för att uppfylla bankens krav för att förbereda de nödvändiga dokumenten och så vidare. Utan ett sådant metodstöd kommer lagen, som är bra ur alla synvinklar, att bli ett oöverstigligt hinder för småföretagen.

Jag ser att marknadsläget och det rättsliga ramverket redan driver de små och medelstora byggbranschen att enas. De kommer att behöva en kärna kring vilken de kan förenas och därigenom stärka. De kommer själva att fatta detta beslut. Det är möjligt att vi som lagstiftare, som personer med administrativa verktyg, kommer att behöva stödja dem i denna idé.

bbabo.Net