Westfields ägare har gett investerare en förhandstitt på hur köpcentra kan se ut i framtiden - dels annonsplattform, dels bostadskomplex. Men makeover-planen är bara fönsterputsning tills den kan sälja sina amerikanska fastigheter för finansiering.
Europas toppnoterade kommersiella fastighetsbolag i termer av bruttotillgångar, Unibail Rodamco Westfield, sa vid en investerardag på onsdagen att det kommer att göra en större satsning på utveckling av bostadsfastigheter och reklam.
Unibail köpte Westfield 2018 - en dyr affär som köpcentrets ägare nu försöker vända genom försäljning av sina amerikanska fastigheter.
Unibail vill diversifiera sina hyresintäkter genom att tjäna mer på annonser och varumärkeslanseringar.
Företaget tjänade redan 23 miljoner euro, eller 26 miljoner dollar, på att annonsera på de 1 700 digitala skärmarna som installeradess gallerior 2021 och vill fördubbla detta till 2024.
Eftersom reglering gör det svårare att spåra konsumenter online, tror Unibail att annonsering i dess europeiska gallerior, som har en årlig närvaro på 550 miljoner, kommer att tilltala varumärken.
Även om en hyresvärd inte kommer att ha samma kvalitet på kunddata som en återförsäljare, räknar Unibail med att intäkterna från reklam och varumärkespartnerskap kommer att nå 200 miljoner euro i slutet av decenniet.
Skyhöga huspriser är den största möjligheten. Institutionella investerare hällde 102,6 miljarder euro i flerfamiljsbostäder i Europa 2021, enligt CBRE - nästan samma summa som investerades i kontor.
Unibail äger mark i större städer över hela Europa som kan säljas till bostadsutvecklare. Det kan också sälja andelar i projekt till institutionella investerare eller utföra konstruktionen själv.
Unibail har ansökt om bygglov för att bygga 1 700 bostäder bredvid sin Westfield-galleria i London. Sammanlagt har det potential att utveckla nästan 16 000 bostäder över hela Europa.
Men inte mycket kan hända förrän Unibail minskar sin skuld, vilket man hoppas kunna göra genom att sälja amerikanska gallerior inklusive Westfield flaggskepp i New York och San Francisco.
Företaget räknar med att det ska hända 2023, men det är oklart om seriösa samtal pågår ännu.
Verkställande direktören Jean-Marie Tritant nämnde att flera potentiella köpare ringde när Rysslands invasion av Ukraina fick europeiska aktier att falla och undrade om Unibail skulle tvingas sälja sina amerikanska gallerior billigt.
Unibail har tillräckligt med finansiering i minst två år, så är inte under press att sälja ännu. Men lånekostnaderna ökar.
Köpcentrets hyresvärd har tagit upp skulder på obligationsmarknaderna två gånger sedan pandemin började, till en låg kostnad på cirka 1%.
Idag skulle den förmodligen behöva betala 2,5%. Hög inflation i USA, som för närvarande ligger på 7,9 %, kommer att göra det svårare att sälja gallerior till ett bra pris.
Till skillnad från i Kontinentaleuropa, är amerikanska köpcentrum inte indexerade till inflation.
Unibail kunde sälja sina tillgångar för 30 % mindre än deras värderingar för 2021 och ändå nå sitt mål för belåningsgraden. Förhoppningsvis kommer den typen av rabatt behövas, men bara en försäljning av dess amerikanska gallerior kan betala för bättre utsikter i Europa.
bbabo.Net