Ryssland har mött en omfattande global misstroendevotum sedan invasionen av Ukraina, men eftersom USA och Nato fortsätter att motstå aktivt engagemang i form av , förs konflikt istället via ekonomiska sanktioner som hittills har förstört rubelns värde som på fredagen, USA:s president Biden inklusive diamanter, vodka och skaldjur.
Dessa sanktioner har även utsträckts till vissa enskilda ryssar, inklusive det uppmärksammade beslagtagandet av , och ny lagstiftning i Storbritannien som kommer att tvinga offshore-enheter som Stateside, har Biden-administrationen tillkännagivit beskrivs som "Putins kumpaner och familjemedlemmar", en process som innebär frysning av deras tillgångar i USA, inklusive egendom, vilket innebär att de inte kan sälja den.
"Den amerikanska marknaden för lyxfastigheter har vanligtvis attraherat investeringar från förmögna individer över hela världen", säger Mickey Alam Khan, New York-baserad president för Luxury Portfolio International. "New York och Miami [är] där ryska oligarker har parkerat sin huvudstad, särskilt i lägenheter och nybyggnationer genom sina LLCs."
Specifikt i New York ska lokala politiker sätta press på ryska oligarkers tillgångar, och New York City Biden-administrationen med eventuella planerade tillslag mot ryskägda lyxfastigheter.
Högprofilerade ryssar med starka band till president Vladimir Putin äger en handfull markeringstält, väl omtalade fastigheter i New York City, inklusive tre fastigheter i Upper East Side värda sammanlagt mer än 91 miljoner dollar som tidigare ägdes av Roman Abramovich, som överförde ägandet till sin ex-fru Dasha Zhukova 2017 inför en ny omgång av sanktioner,
Att beslagta egendom från ryska oligarker kan tilltala både utrikespolitiska hökar och lokala bostadsförespråkare, men verkligheten i processen är långt ifrån enkel.
"Initialt kan [USA] regeringen bara frysa tillgången", säger Michael Romer, medgrundare och managing partner för New York-baserade advokatbyrån Romer Debbas LLP. När regeringen fryser en tillgång, "det är liksom pausat, det är i limbo," sa Romer. "[Ägaren] kan verkligen inte använda den, kan inte njuta av den, kan inte sälja den, kan inte leasa den, kan inte belåna den. Det är i detta tillstånd av limbo där det kommer att göra det riktigt obekvämt för ägaren."
För att faktiskt beslagta en egendom (i motsats till att bara frysa den), sa Romer: "Regeringen måste fastställa att egendomen eller medlen som användes för att köpa egendomen var förknippade med en kriminell handling. Vad slutresultatet av detta sannolikt skulle bli om fastigheter fryses i USA är att det skulle hamna i rättstvister i flera år."
"Att frysa tillgångarna är en sak, att faktiskt beslagta dem och eventuellt auktionera ut en fastighet på vägen, det är en annan", fortsatte Romer. Bland de många komplikationer som kan uppstå från potentiell frysning eller beslagtagande av amerikanska fastigheter från ryska ägare, sa Romer, är frågan om vem som är ansvarig för att betala gemensamma avgifter när en lägenhetstillgång fryses; om regeringen kommer att rikta in sig på fastigheter som ägs av släktingar eller barn till vissa individer; och hur brett regeringen kan eller bör rikta in sig på individer baserat på nationalitet utan att stöta på rättvisa bostadslagar.
Liknande komplikationer kommer sannolikt också att uppstå på den brittiska marknaden.
"Många av dessa fastigheter är [ägda av] ett nät av företag eller offshore-fordon", säger Mark Pollack, medgrundande direktör på London-baserade lyxfastighetsbyrån Aston Chase. "Jag antar att de kan redas ut, men det kommer oundvikligen att ta tid. Och när du pratar om £40 miljoner [52,2 miljoner US$] eller £50 miljoner fastigheter, kommer [dessa ägare] att ha den bästa juridiska representationen, de kommer inte att gå utan kamp.”
På kort sikt har Mr. Pollacks företag haft "ett par transaktioner som har pausats eller avbrutits som ett resultat av sanktionerna." Även om köparna i fråga inte fanns på några bevakningslistor, "Jag tror att alla med rysk nationalitet för tillfället är mycket oroade över att eventuella sanktioner kan vara långtgående och inte nödvändigtvis enbart påverka de människor som de är avsedda att påverka. Tendensen är att försöka hålla sig på likviditetens sida.”
I New York överväger några ryska lyxfastighetsägare i tysthet att sälja sina fastigheter, också i likviditetens intresse.
"Än så länge finns det två aktiva listor som kommit till [de senaste veckorna], en lägenhet på 50 miljoner dollar och en lägenhet på 41 miljoner dollar," sa Victoria Shtainer, en ukrainskfödd Compass-agent i New York City, förra veckan. "Med rubeln som är värd mindre än en cent är det här en tillgång de har som de känner att de skulle kunna lasta av och skicka pengarna till Schweiz. För alla tillgångar just nu i New York är det nu en bra tid att sälja, och [fastighet] är som en av deras diamanter som är lätt att likvidera.”Även om det nyligen har förekommit några förfrågningar från lyxköpare i hopp om att få tag på fastigheter i New York City som ryska ägare kan rusa ut på marknaden, sa Shtainer, kan den bredare effekten av sanktioner på fastighetsmarknaden vara mindre än på en handfull av ultra-avancerade troféhem som ägs av oligarker.
Enligt uppgifter förra veckan stod ryska köpare för mindre än 1 % av alla utländska köpare av amerikanska bostadsfastigheter mellan april 2015 och mars 2021, och medianköpeskillingen bland ryska köpare var 325 000 USD. Det genomsnittliga inköpspriset för ryska köpare var dock 652 915 USD, jämfört med 480 695 USD för alla utländska köpare, vilket indikerar en högre procentandel av exklusiva affärer gjorda av ryska köpare.
Tidigare sanktioner som antogs under Obama-administrationen – framför allt 2014 efter Rysslands invasion av Krim, ett ukrainskt territorium – hade för länge sedan bromsat inflödet av ryska köpare till New York-marknaden, sa Shtainer. "De är en mycket liten andel av [stadens internationella] köpare."
Enligt en färsk rapport från Aston Chase har nordvästra London blivit en het plats för ryska köpare, som tillsammans äger 8 miljarder pund i fastighetstillgångar, företag och andra investeringar i Storbritannien.
"Den verkliga sannolikheten är att även om de vill göra transaktioner, kommer de förmodligen inte att kunna göra det på ett tag tills allt har lösts upp och juridiska konsekvenser är ordentligt lösta och sanktioner hävs eller mer specifikt riktade mot individer," Mr. Pollack sa. "Jag tror inte att det kommer att bli en enorm inverkan på vår marknad eftersom det finns många köpare i det utrymmet [för fastigheter mellan 5 miljoner pund och 15 miljoner pund]."
New York City är en på samma sätt skummande miljö för lyxannonser och är på god väg att överträffa 2021, .
Utöver enskilda fastigheter kan bredare ekonomiska sanktioner redan ta bort vissa blivande ryska köpare från den amerikanska marknaden.
"Människor som bor här men fortfarande har företag i Ryssland har satt insättningar på nya byggnader i New York och Florida som kommer att stängas till hösten", sa Shtainer. "Om deras inkomstström har stannat och rubeln är nere, hur kan de stänga? Det är något vi borde titta på."
Och när det gäller de ultrarika köparna, "kommer nu ryska oligarker att fortsätta leta efter att köpa in sig i vänliga regioner", sa Khan. "Det betyder Dubai i U.A.E. kommer att gynnas när ryssarna flyttar sina pengar över vänligare marknader.”
Sedan Rysslands invasion av Ukraina började i slutet av februari, har 2,8 miljoner flyktingar flytt från Ukraina och att de totala offer i konflikten har nått 15 000, inklusive stora förluster av ukrainska civila. På måndag har det satts på en "teknisk paus" till tisdag.
bbabo.Net