Den 21 februari 2022 dök domen för en rättegång mellan flera individer med ultrahöga nettovärde (eller högt samhälle) upp i Singapore International Commercial Court.

Medan tvisten kretsade kring en affär på 7,9 miljoner USD (11 miljoner USD) för en 10-rumsvilla i Phuket, Thailands Andara Resort & Villas, var det de inblandade personerna som fångade uppmärksamheten hos en del personer.

Dom är:

Christian Larpin, en Hongkong-baserad miljardär som driver Asia Investment Fund och flera exklusiva lyxföretag. Han brukade vara ordförande och delägare i Elite-modellbyrågruppen, som representerade modeller som Naomi Campbell, Claudia Schiffer och Linda Evangelista.

Kai S. Nargolwala, medlem av Credit Suisses styrelse som var VD för Credit Suisse Asia Pacific 2008-2010. Han är också nuvarande ordförande för Singapore Pools.

Solomon Lew, en australisk affärsman som driver Melbourne-baserade Premier Investments, med ett personligt nettovärde på 3,17 miljarder USD (2021). Premier äger varumärken som Smiggle stationery store-franchise (ja, den över hela Singapores köpcentra), det australiensiska varuhuset Myer och nattklädesmärket Peter Alexander.

Det började med ett romantiskt frieri

I april 2017 var Solomon Lew på semester i villa nr 29 på Andara Resort när han friade till sin partner Roza Prappas Lew. Innan Lew hade Kim Kardashian och hennes följe bott i samma villa.

Den australiensiske miljardären var så förtjust i 10-rumsvillan och det viktiga ögonblicket med sin trolovade att han i september 2017 lade ett bud på 5 miljoner USD för fastigheten till Daniel Meury, den schweiziskfödde generaldirektören med ansvar för resorten.

Lew skickade enligt uppgift ett sms till Meury, där han skulle leverera "choklad" till Meurys familj i Schweiz som en gåva. Det visade sig att chokladen var USD 100 000 i provision, vilket Lew förstod skulle betyda att avtalet var förseglat.

De verkliga ägarna

Tyvärr var Meury inte ägaren till villan och hade inte heller befogenhet att sälja villan för ägarnas räkning. Ägarna var Kai Nargolwala bosatta i Singapore och hans fru, som köpte villan efter att den byggdes 2007. På grund av thailändsk egendomslag om ägande av mark av utländska medborgare, köptes villan under Nargolwala's Querencia Ltd, ett bolag registrerat i Storbritannien Jungfruöarna.

Enligt den sammanfattande domen i det senaste fallet använde familjen Nargolwalas villan fram till slutet av 2014, innan den gjordes tillgänglig för uthyrning och försäljning. Efter att Lew fattat beslutet att köpa villan i september fick Christian Larpin kännedom om att villan var till salu i slutet av oktober 2017. Han ville förvärva villan åt sig själv som en investering. Till skillnad från Lew, som gick igenom Meury, gick Larpin via en fastighetsmäklare i Phuket, innan han förhandlade direkt med Nargolwalas.

I november samma år köpte Larpins företag, Quo Vadis Investments, villan genom att köpa aktierna i Querencia Ltd för 7,9 miljoner USD.

Men den 14 november fick familjen Nargolwalas kännedom om anspråket från Lew i samband med villan. De fick ett hotmail från någon som påstod att han hade sett villan och lämnade ett erbjudande om att köpa den. Naturligtvis hade Nargolwalas inte träffat personen och inte heller skrivit på något kontrakt med honom eller henne, så för dem var påståendet ohållbart.

Nargolwalas informerade Larpin om detta krav och erbjöd honom möjligheten att fördröja eller avbryta transaktionen. Larpin sa dock att han skulle fortsätta. Överföringen var officiell den 16 november 2017.

Stoppbesked och motprocesser

När nyheten om köpet kom, hävdade Lew att han hade ett bindande avtal med Nargolwalas. Han förde Quo Vadis och Querencia inför domstol på Brittiska Jungfruöarna. Han fick ett stoppmeddelande, som fryste all affär från Querencia (vilket också innebar att Larpin inte kunde hyra ut villan).

2018 tog Lew Nargolwalas, Quo Vadis, Larpin och Querencia till Singapores högsta domstol och hävdade att det finns ett bindande muntligt köpekontrakt mellan honom och Meury – och trodde att den senare skulle agera som agent för Nargolwalas.

Den rättegången överfördes sedan till Singapore International Commercial Court. Den 5 februari 2020 avslog domaren talan mot alla åtalade, eftersom det inte fanns något bindande muntligt kontrakt och Meury inte hade någon behörighet att ingå ett kontrakt på uppdrag av Nargolwalas. Lew överklagade och i februari 2021 avslog appellationsdomstolen det och beordrade Lew att betala de tilltalades kostnader – som inkluderade Larpin, Quo Vadis hans företag och Nargolwalas.

Medan Lew-förfarandet pågick inledde Larpin och Quo Vadis (hans Hongkong-inkorporerade företag) förfaranden i Singapores högsta domstol i oktober 2019 (och sedan senare, Singapore International Commercial Court) mot Nargolwalas.I det här aktuella fallet hävdade Larpin att Nargolwalas "aktivt dolde" frågor relaterade till förhandlingarna mellan Meury och Lew. Om Larpin och Quo Vadis hade känt till dessa ärenden hade de inte ingått avtalet eller genomfört köpet.

Familjen Nargolwalas förnekade att de hade gjort någon felaktig framställning som kan åtgärdas, särskilt all icke-avslöjande som bedräglig. De gav Larpin möjlighet att fördröja eller avbryta transaktionen, men Larpin valde att fortsätta.

Domstolen fann att det inte fanns någon oärlig avsikt i att Nargolwalas inte avslöjade dessa frågor i sin helhet. Den slog också fast att Larpin, givet de fakta som avslöjas, fortfarande skulle ha ingått avtalet. Sammanfattningen av domstolens dom kan hittas mer detaljerat från punkt 8 här.

Lärdomar i avslöjande

Trots att villan ligger utanför Singapore och de två internationella domstolsmålen som involverar ultrarika individer i Hongkong, Singapore och Australien, har detta scenario visat hur den rättsliga ramen fungerar när det gäller lämna ut uppgifter om andra intresserade köpare av en hårt efterfrågad fastighet.

Om du är en agent och förhandlar om försäljning av en fastighet med olika intressenter, kan hur du avslöjar sådan information mellan olika parter användas som väsentliga fakta i domstol (om det någonsin uppstår en tvist). Om du är en köpare, kom ihåg att alltid ta itu med fastighetsägaren med ett officiellt kontrakt eller avtal.

Det är alltid klokt att bekräfta att det inte finns några andra pågående tvister kring fastigheten, annars kan du hamna i domstol med ägarna. Tyvärr var detta vad som hände med Larpin och förmodligen en anledning till att han tog Nargolwalas inför domstol.

För honom kan det tyckas vara svårt vid den tidpunkten att förutse att det skulle finnas ett stoppmeddelande på villan, vilket innebar att man förlorade på eventuella hyresintäkter. Framväxten av Covid och hur det förde den thailändska turistnäringen till stillastående hjälpte inte heller.

Om du är säljaren är det din skyldighet att vara sanningsenlig i dina förhandlingar och låta köparen bestämma om han ska fortsätta eller inte. Åh, det beror också på om fastigheten du säljer är mycket efterfrågad och verkligen unik.

bbabo.Net