Satıcıların Damga Vergisi'nin (SSD) yıllar önce piyasaya sürülmesiyle, hızlı satış yapma fikri az çok ortadan kalktı. Ancak "nadir", "asla" anlamına gelmez - ve şu anda gelişen emlak piyasasında, bazı alt satışlar güzel bir kâr elde etmeyi başardı. İşte, sürekli artan fiyatlar arasında konut alt satışlarının nasıl gittiğine bir bakış:

Kınamak alt satış işlemi nedir?

Alt satış, bir geliştiriciden satın alınan ve daha sonra tamamlanmadan önce başka bir alıcıya satılan bir birim anlamına gelir. Örneğin, dört yıl içinde TOP olacak yeni bir fırlatma dairesi satın alırsanız, ancak birimi üçüncü yılda satarsanız, bu bir alt satış olarak sınıflandırılır.

Alt satışlar için önemli bir husus, Satıcı Damga Vergisidir (SSD). SSD, ilk satın alma tarihinden itibaren ilk üç yıl içinde özel bir mülk (yeniden satış) satıldığında, satış gelirlerinden ödenir.

SSD şu anda ilk yıl için yüzde 12, ikinci yıl için yüzde sekiz ve üçüncü yıl için yüzde dört.

Tüm alt satışların çaresizlikten çıktığına dair yaygın bir yanılgı var; alıcıların aniden gelirlerini kaybetmesi gibi. Bu durumlar meydana gelse de, alt satışların hepsinin umutsuz yangın satışları olduğu doğru değildir; birçoğu oldukça kasıtlıdır ve karlı olabilir (aşağıya bakınız).

Herhangi bir şey olursa, taşınmaya hazır birimlere olan talep o kadar güçlüydü ki, TOP'a yakın birimler doğal olarak alıcıların daha yüksek fiyatlar ödemeye istekli olduğunu görecek.

2017'den itibaren alt satış birimleri

Bölge Başabaş KazançZararıToplam11118202 771433923985 957102623 237 232258 232259 2162710 13412 6236513 424214137114915 6336616 8699517 52718 20662121913641337820 2362922 8 823 57126927 9239528 1751176

Boulevard 88, bir alt satış birimi için en iyi kazancı gördü

Bölge 9'dan en büyük kuantum kazanımları, Bölge 19, 28'den en büyük yüzde kazanımları

Kazançlar genellikle kayıpları yener

Çoğu alt satış daha küçük birimleri içeriyordu

2021'deki alt satışlar 2014'ten bu yana en yüksek oldu

1. Boulevard 88, bir alt satış birimi için en iyi kuantum kazancını gördü

Boulevard 88'deki 2.777 fit karelik bir birim, bir alt satış için listelerin zirvesinde yer aldı.

ProjeFiyatSatış TarihiBölgeKazançTarihiYıllık GetiriBulvar 88$12.5 milyon12 Ocak, 2210$3.12m6/6/1911.48 yüzdeMartin Modern$4.9 milyon 11Kas, 219$1.15m21/7/176.29 yüzdeMartin Modern$4.23 milyon11Ağustos, 219$1.07m21/7/177.33 Mart, 24Mayıs/7/177.33 cent. 219$789,44023/7/175,85 yüzdeMartin Modern3,66 milyon$18 Mayıs, 219$764,01630/7/176,26 yüzdeGrandeur Park Residences 2.768 milyon$16 Temmuz, 2116755.000$3/5/177,76 yüzdeMartin Modern3,7 milyon$16 Aralık, 219$753.43321 /7/175,23 yüzdeMartin Modern3,85 milyon$19 Ocak, 229698.32821/7/174,48 yüzdeMartin Modern2,9 milyon$24 Eylül, 219$651.92023/7/176,20Martin Modern4,15 milyonNisan22, 219$642.23728/9/174,76 kişi başına centBirim Haziran 2019'da yaklaşık 9,38 milyon $'a satın alındı. Bu yılın Ocak ayında 12,5 milyon $'a yeniden satıldı ve yaklaşık 3,12 milyon $'lık çarpıcı bir kazanç sağladı (yıllık olarak yaklaşık yüzde 11,48'lik bir getiri). Söylenmesi gerekmesine rağmen, bu alt satış 3 yıllık işaretin hemen altında satıldı ve yüzde 4'lük bir SSD'ye maruz kalacaktı. Yine de, gerçekten çok iyi bir dönüş.

Bununla birlikte, bu alt satış, bir aykırı değerdi - Boulevard 88'in kendisine çok benziyordu. Bu, Orchard MRT istasyonundan 10 dakika uzaklıkta (Four Seasons Hotel'in yanındaki apartman dairesi) bulunan küçük (154 adet) lüks bir apartman dairesidir.

Ana şöhret iddiası, mini bir Marina Bay Sands'e benzeyen tasarımıdır (aynı mimar Moshe Safdie tarafından tasarlanmıştır). Çatı katındaki sonsuzluk havuzu ve buna bağlı Singapur'un ilk EDITION oteli ile, UHNWI kalabalığı için inkar edilemez bir şekilde bir tanesidir.

Bu mülkler için alıcı demografisi göz önüne alındığında, muhtemelen fiyat konusunda tartışmaya girmediler. Boulevard 88'in 2023'te yakında TOP olacağı konusunda güçlü bir cazibe olduğunu tahmin ediyoruz, bu da yeni bir Orchard Road kınamak için çok kısa bir bekleyiş haline getiriyor.

2. En büyük kuantum ve yüzde kazanımları nerede?

Tahmin edebileceğiniz gibi, genel olarak kuantum açısından en yüksek kazanç esas olarak premium bölgelerde kaydedildi. En iyi 10 kuantum kazancından 10'dan dokuzu, Bölge 9 ve 10'dandı (Bölge 9, bunlardan sekizini alıyor), 16. Bölge şaşırtıcı bir giriş yaparak 6. sırada yer aldı. Bu, Grandeur Park Residences'ta Mayıs 2017'de 2 milyon doların biraz üzerinde satın alınan ve Temmuz 2021'de 2,7 milyon dolardan 755.000 dolar kazançla yeniden satılan bir birimdi.

Tahmin edilebileceği gibi, yüzde kazançlar öncelikle Singapur'un Kuzey Doğu Bölgesi'ndeki 19. ve 28. Bölgelerden elde edildi. İlk dokuz, Watertown apartman dairesi ve High Park Residences arasındaydı ve ilk 10 işlem için yüzde 37 ila 40 arasında değişen bir kazanç yüzdesi vardı.

3. Kazançlar genellikle kayıpları yendi

Gayrimenkul piyasasının ne kadar güçlü olduğunu görebiliriz, bu durumda – ek damga vergilerine maruz kalmış olabilecek alt satış birimlerinde bile – kazançlar kayıplardan çok daha yüksekti.İki (Chinatown, Raffles Place) ve 10 (Bukit Timah, Holland V) hariç her bölgede kazançlar kayıplardan daha yüksekti.

28. Bölge'de (Seletar, Yio Chu Kang), alışılmadık derecede yüksek kazançlar, 2019'da tamamlanan bir apartman olan High Park Residences'tan kaynaklandı. Bu, bazı birimlerin 398 fit kare kadar küçük olduğu bir mega gelişmedir (1.390 adet). Çok düşük kuantum (bazı durumlarda 560.000$'ın altında) çok büyük bir çekişti.

Dikkat çekici bir şekilde, High Park Residences, 2019'da tamamlanmadan hemen önce 32 alt satış işlemi gördü; bunlar, kiralama kazancı arayan yatırımcıların bir kombinasyonu olabilir, bu nedenle tamamlanmaya daha yakın satın aldılar (kiralamaya odaklanan yatırımcılar, tamamlanmadan kiralayacak bir şey olmadığı için çok erken satın almayı sevmiyorlar). Veya bir eve taşınmak için daha sıkı bir zaman çizelgesine sahip aileler.

Bölge 15, Seaside Residences'ta da kayda değer alt satış kazançları gördü. Bu 840 birimlik apartman dairesi geçen yıl tamamlandı. High Park Residences'ta olduğu gibi, alt satışlar çoğunlukla daha küçük birimlerdi; 506 sq. ft. birimlerin hala 940.000 $'ın altına düşebileceği prestijli bir 15. Bölge adresinin çekiciliğini görüyoruz.

4. Alt satışların çoğu daha küçük birimleri içeriyordu

Alt satış birimlerinin çoğunluğu 500+ ila 700+ sq. ft. aralığında görünüyor, bu nedenle çoğu bir ila iki yataklı birimler. 1.000+ fit kareyi aşan alt satış birimleri genellikle nadirdir.

Bunun nedeni, daha küçük birimlerin alıcılarının, salt ev alıcıları yerine genellikle yatırımcılar olmaları olabilir. Bu nedenle, aynı zamanda bir kâr elde ettikleri anda satmaya daha istekli olan gruptur. Daha büyük üç ve dört yataklı satın alma eğiliminde olan ev sahipleri, genellikle mülk sahibi olarak taşınmak isterler.

5. 2021'deki alt satışlar 2014'ten bu yana en yüksek oldu

2021'deki toplam 530 alt satış işlemiyle, 2014'ün 561 adetlik hesabından bu yana en yüksek alt satış işlemini temsil ediyor. Bu aynı zamanda 2013 yılında 1.105 işlemin alt satış işlemlerinin bir önceki zirvesinin yaklaşık yarısıydı.

Satıcının Damga Vergisi'nin 4 yıldan 3 yıla ve altına indirilmesine ve ayrıca en yüksek yüzde 16 SSD ödenebilir katmanının kaldırılmasına rağmen, işlem sayısı geçen yılların patlamasına kadar her yıl istikrarlı bir şekilde düştü. Bununla birlikte, muhtemelen 2017'den bu yana satış için daha az yeni lansman olması gerçeğinden kaynaklanmaktadır.

Mevcut emlak patlaması göz önüne alındığında, alt satışlar ivmelerini koruyabilir

Alt satışlar, pazarın en yoğun olduğu dönemlerde sayı ve kârlılık açısından yükselme eğilimindedir; 2021'de bu böyle olur.

Aslında, yeni soğutma önlemlerine katkıda bulunanlardan birinin alt satışların giderek artan hızı olduğundan şüpheleniyoruz; Hükümet, ev fiyatlarında artışa yol açtığını '08'de gördüğümüz gibi, ev devri başlamadan önce müdahale etmekte gecikmedi.

2022'de alt satışlar için ek bir teşvik de var: Covid-19, önemli inşaat gecikmelerine neden oldu. Acilen taşınması gereken ev alıcıları, tamamlanma noktasına yakın birimleri satın alma eğilimindedir.

Bu genellikle üçüncü yıl civarında satın alma anlamına gelir ve bu noktada mal sahibi yüzde dört SSD'yi karşılamak için satış fiyatını yükseltebilir. Ayrıca, ilk sahibi çok erken satın aldıysa, indirimler ödedikleri damga vergilerini telafi etmekten daha fazla olabilir.

Aralık ayındaki yeni soğutma önlemlerinden kaynaklanan artan ABSD, alt satışları yavaşlatabilir; ancak altta yatan güçlü talep, yakın zamanda keskin bir düşüş görmemizi olası kılıyor.

bbabo.Net