Можливо, ви пізно починаєте свою подорож по домовленості; або ви досягли того етапу в житті, коли готові оновити (або, можливо, навіть понизити). У будь-якому випадку, покупка житла, коли ви старше, вимагає зовсім іншого підходу. Ви побачите, що порівняно з молодшими покупцями житла ви стикаєтесь із жорсткішими обмеженнями та потребуєте інших зручностей. Прийняти правильні рішення допоможе наступне:

1. Зрозумійте взаємозв’язок між термінами кредитування та співвідношенням позики та вартості (LTV)

Коефіцієнт LTV – це відсоток ціни продажу або оцінки (залежно від того, що нижча), яку ви можете позичити. Станом на 2022 рік максимальний LTV від банківської позики становить 75 відсотків майна, тоді як максимальний LTV від HDB становить 85 відсотків.

Однак для літніх покупців це не так просто. Якщо термін дії кредиту триватиме понад 65 років, ваш LTV буде знижено до 55 відсотків. Крім того, перші 10 відсотків вашого майна повинні бути оплачені готівкою.

Уявімо, наприклад, покупця, який у віці 48 років переходить із квартири HDB до квартири.

Кондоминиум коштує 1,5 мільйона доларів, що зазвичай означає, що мінімальний початковий внесок становить лише 375 000 доларів (з яких 75 000 доларів США повинні бути готівкою, а 300 000 доларів США можуть бути готівкою або CPF).

Тож якщо припустити, що цей покупець продає свою квартиру і має щонайменше 375 000 доларів, що залишилися (і щонайменше 75 000 доларів готівкою), оновлення було б простим.

Але що, якщо наш покупець хоче отримати позику на 20 років? Це приведе їх до 68 років. Це означає, що їх LTV знизиться до 55 відсотків.

Тепер їм знадобиться 675 000 доларів на перший внесок, з яких колосальні 150 000 доларів мають бути готівкою.

Це непрактично для більшості покупців, яким доведеться скоротити термін позики. Отже, у наведеному вище прикладі покупцеві, можливо, доведеться взяти позику на 17 років замість 20-річної.

Пам’ятайте, що чим коротший термін кредиту, тим вище його повернення. Наприклад, сума позики в розмірі 1,125 мільйона доларів США (максимальна для квартири в розмірі 1,5 мільйона доларів) під ставкою 1,3 відсотка річних приведе до погашення приблизно 5326 доларів на місяць протягом 20 років.

Скорочений до 17 років щомісячні виплати зростуть приблизно до 6150 доларів США.

Таким чином, літні покупці житла можуть бути змушені вибирати між більшим початковим внеском або більш високими щомісячними виплатами по кредиту. Ви можете поговорити з кваліфікованим фінансовим спеціалістом, щоб визначити, який підхід підходить вам краще.

2. Запитайте, чи справді ваше майно має бути безоплатним на даний момент

Якщо вам за 40, скільки ще вам знадобиться ця нерухомість?

Якщо ви плануєте реалістичну тривалість життя, малоймовірно, що вам знадобиться оренда більше ніж на три-чотири десятиліття. Тож якщо ваш єдиний намір полягає в тому, щоб дожити до кінця своїх днів у власності, може мати сенс купити старий орендований будинок (розмір вашої житлової площі, як правило, також був би кращим).

Різниця в ціні між орендованим і вільним майном може становити від 15 до 20 відсотків. Поміж квартири, що володіє безкоштовною власністю вартістю 1,5 мільйона доларів, і орендованої квартири вартістю 1,275 мільйона доларів, ви бачите близько 250 000 доларів, які можуть піти на більш приємний вихід на пенсію.

Зараз у цей момент багато сінгапурців підскакують і вигукують: «Але я хочу залишити майно своїм дітям!»

Досить справедливо, планування спадщини є великою частиною азіатської культури. Але зробіть крок назад і подумайте, чи може інвестування цих додаткових 250 000 доларів в інше місце дати більше для ваших дітей. Пам’ятайте, що щодо «даху над головою» у Сінгапурі рівень власності житла становить понад 90 відсотків. Велика ймовірність, що ваші діти вже матимуть власні будинки, коли їм виповниться 30 років.

Тож, хоча нерухомість у вільному володінні є більш вигідною інвестицією для застарілого планування, не забудьте порівняти й інші варіанти. Оренда не завжди є поганою угодою, навіть старіша оренда.

Тим не менш, якщо ви прийняли рішення про те, щоб давня орендована квартира стала вашим останнім будинком, також подумайте про життєздатність цього приміщення. Хоча для більшості людей одержання несподіваного доходу від колективного продажу стане моментом радості, необхідність переїзду додому, коли вам за 70, може не коштувати клопоту для інших. Тому, якщо ви належите до останнього табору, пошук розробок, які мають низькі шанси на ланцюг, може навіть стати фактором, який варто розглянути.

3. Подумайте про старіння на місці та про те, як ви можете змінити свою думку пізніше

На цьому етапі вашого життя ви маєте більш чітке уявлення про свої сутінкові роки; і це може відрізнятися від того, чого ви хотіли в молодості.

Тепер, якщо у вас є дуже великі бажання вийти на пенсію (наприклад, 100-відсоткове відновлення доходу, кругосвітні подорожі, вихід на пенсію у великих столицях, таких як Лондон чи Нью-Йорк), то кінцевою метою, ймовірно, буде продаж цінної нерухомості.

На випадок, якщо це станеться, ви захочете бути в курсі таких варіантів, як схема викупу оренди (для квартир) або зворотна іпотека (для приватної власності. Це не те саме, що жахливі угоди, які ви чуєте про за кордоном, перевірте посилання для детальної інформації).

Ці варіанти дозволяють монетизувати свою нерухомість на пенсію, не продаючи та не переїжджаючи. Знання про них завчасно допоможе вам прийняти кращі рішення. Наприклад, ви зможете перейти безпосередньо в область, яка вам подобається, без необхідності знижувати рейтинг і переїжджати туди пізніше в житті.

4. Остерігайтеся багатоповерхових будинків зі сходами

На жаль, ми не залишаємося у формі вічно. Такий блок, як багатоповерховий будинок або багатоповерховий будинок з терасою, може здатися крутим прямо зараз; але це буде образний і буквальний біль, коли ви підростете.

Подумайте про те, як ви збираєтеся прибирати та підтримувати власність на кількох поверхах, коли вам виповниться 70 або 80 років. Крім того, що сходи втомлюють, вони також становлять певну небезпеку як для дітей, так і для людей похилого віку.

Якщо ви все ще прагнете мати двоповерховий будинок з міркувань конфіденційності, можливо, пошук нерухомості з ліфтом на обидва поверхи буде розумною ставкою. Хоча їх небагато (принаймні, за більш прийнятною ціною), хороша частина полягає в тому, що TJ має два дуже корисних списку, які варто розглянути. (The Property Unicorn, частина 1 і частина 2).

5. Будьте консервативні, коли оцінюєте необхідну площу

Більшість сінгапурців вибирають якомога більшу одиницю, яку можуть придбати; але не поспішайте слідувати. Існують причини, чому покупці у віці середини 40 років можуть захотіти отримати менший будинок, ніж вони можуть собі дозволити.

Перший фактор - це вік ваших дітей. Якщо ви не плануєте, щоб вони залишалися з вами назавжди, більшість часу вони колись переїдуть. Багато літніх пар не помічають це і купують величезні, 2000+ квадратних футів; потім їхні діти виїжджають через десять років або менше, і багато спалень залишаються порожніми.

(Так, ви можете здати їх в оренду, але багато пар в кінцевому підсумку не можуть винести втрату приватності).

Друга причина – технічне обслуговування. Під цим ми маємо на увазі як складність утримання приміщення в чистоті, так і плату за технічне обслуговування.

Плата за обслуговування квартир не припиняється. Навіть через роки після того, як ви здійснили остаточне погашення кредиту, ви все одно будете платити близько тисячі доларів на квартал (для більшості квартир масового ринку).

Тепер, чим більше ваш блок, тим вище його частка і тим вище ваше щомісячне обслуговування. Тож покупка величезної одиниці може означати щомісяця платити більше без поважної причини, якщо ваші діти злетіли з гнізда.

Загалом, літні покупці житла повинні знати, що говорити про те, що вони «здадуть в оренду» вільні кімнати або «перейти на меншу квартиру», має сенс прямо зараз; але на практиці це може бути незручно виконувати пізніше.

Найголовніша порада, про яку слід пам’ятати — якщо вам за 45 — це вибрати будинок з можливістю залишитися там до кінця свого життя, навіть якщо у вас зараз інші плани. Життєві обставини та уподобання змінюються щороку — і ви хочете мати дім, у якому ви будете щасливі та можете собі дозволити, якщо пізніше стане недоцільним переїхати.

bbabo.Net