Новина про заходи похолодання в грудні 2021 року стала для багатьох полегшенням, але січневі цифри перекинули надії деяких домовласників. Ціни перепродажу квартири, здається, вищі, незважаючи на заходи охолодження, і виникає питання: якщо заходи охолодження не заспокоять ринок, то що?

У січні 2022 року ціни на фіксовану нерухомість при перепродажі продовжували зростати

Швидкі оцінки показують, що ціни HDB за січень зросли трохи більше ніж на один відсоток проти 0,8 відсотка в грудні, коли були прийняті нові заходи щодо охолодження. Це суперечило багатьом очікуванням (навіть нашим), які полягали в тому, що ринок перейде в режим «чекання-побачити» як реакцію коліна на заходи охолодження.

Операції перепродажу також зросли разом із ціною, з 2428 одиниць у минулому місяці до приблизно 2442 одиниць у січні. Єдине полегшення для покупців — це менше, ніж за аналогічний період минулого року, коли було 2432 транзакції (це, відверто кажучи, ненабагато).

Кількість квартир за мільйон доларів також значно скоротилася за місяць; з 38 угод у грудні до 27 у січні; але квартири за мільйон доларів залишаються винятковими, що зазвичай погано відбивається на більш широкому ринку перепродажу HDB.

Загалом, середні ціни на квартири перепродажу тепер безперервно зростають приблизно з липня 2019 року; і тепер вони, схоже, кидають виклик заходам охолодження.

Що відбувається, і чи є надія на покупців житла?

Деякі думки ріелторів на місцях:

Заходи охолодження можуть змусити покупців квартир замість цього шукати квартири для перепродажу

Обмеження позик на нерухомість HDB все ще незначні

Попит надходить від демографічних груп, які не можуть купити квартири BTO

Поєднання високої орендної плати з попитом на негайне житло

Врахуйте, що для того, щоб хтось перейшов зі своєї квартири на квартиру, йому доведеться заплатити 17 відсотків ціни квартири як ABSD* (близько 255 000 доларів США за типову квартиру вартістю 1,5 мільйона доларів). Хоча вони можуть подати заявку на ремісію ABSD пізніше, це все одно висока початкова вартість, з додатковим стресом, щоб квартира була продана протягом шести місяців.

Але якщо ви перейдете з квартири на більшу квартиру або перейдете до Executive Condominium (EC), ви позбавитеся від ABSD. І поряд з і без того високими цінами на квартири в 2022 році, це може змусити деяких модернізаторів поглянути на більші квартири замість переходу на приватну власність.

Оскільки ці модернізатори вже заощаджують величезну суму, не переходячи на приватне, багатьох не бентежить переоцінка готівки (COV) або зростання цін при перепродажі. Як зазначив один ріелтор, кожен, хто готовий заплатити п’ять відсотків квартири готівкою (часто близько 75 000 доларів), більш ніж готовий заплатити 30 000 доларів США або навіть 50 000 доларів США.

Оскільки ціни на приватну нерухомість продовжують зростати, а перехід до них стає все складнішим, частина попиту може натомість проникнути на ринок перепродажу квартир.

*Це передбачається, що вони купують нову нерухомість перед продажем своєї квартири. Однак є проблеми з тимчасовим житлом, якщо ви продаєте свій будинок перед покупкою нового.

2. Обмеження позик для нерухомості HDB все ще незначні.

Деякі ріелтори висловили думку, що обмеження кредиту на квартири HDB занадто незначні, щоб відчути; пункт, з яким ми погодилися в деяких попередніх статтях.

Максимальна сума позики для нерухомості HDB через пільгову позику HDB тепер становить 85 відсотків ціни або вартості (залежно від того, що нижче). Це менше, ніж на 90 відсотків раніше.

Мінімальний початковий внесок на квартиру в розмірі 500 000 доларів США з використанням позики HDB тепер становитиме 75 000 доларів США, які підлягають сплаті готівкою або CPF. Проте більшість сінгапурських пар у віці 30 років (типовий вік багатьох покупців житла) мають понад 100 000 доларів США в сукупному CPF; насправді багато сінгапурців зазвичай платять більше ніж на 15 відсотків*.

Банківські кредити повністю не змінюються, оскільки банки продовжують надавати до 75 відсотків фінансування квартир.

Коефіцієнт загального обслуговування боргу (TDSR) для банківських позик був жорсткішим на п’ять відсотків, і це висуває вимоги щодо доходів покупців житла. Однак на нерухомість HDB, яка вже має коефіцієнт обслуговування іпотеки (MSR) 30 відсотків, зміни TDSR не впливають.

Коротше кажучи, обмеження позик від заходів з охолодження мало чи зовсім нічого не роблять для охолодження фіксованих цін перепродажу на даний момент.

*У вас насправді немає вибору, оскільки вам дозволяється зберігати лише до 20 000 доларів США у вашому CPF OA, коли ви купуєте нерухомість.

3. Попит надходить від демографічних груп, які не можуть купити квартири BTO

Один ріелтор зазначив, що деякі покупці житла не можуть дозволити собі приватну нерухомість, але в той же час не можуть претендувати на квартири BTO:«Якщо чоловік і дружина є постійними резидентами (ПР), то вони не можуть купити квартиру BTO. Якщо пара неодружена, вони можуть купити лише двокімнатну, якщо купують BTO, вона може бути недостатньою для їхньої сім’ї. Якщо вони переходять із приватної власності, вони не захочуть чекати більше двох років*, перш ніж вони зможуть подати заявку на BTO.

У всіх цих ситуаціях покупцям нічого не залишається, як боротися за перепродаж квартир».

Ріелтор зазначив, що серед тих, хто «знижується» з приватної власності, є чимало тих, хто не є пенсіонером: до цієї групи входять молоді пари, які хочуть створити сім’ю, для яких одно- або двокімнатні квартири занадто обмежують.

Незалежно від кількості запусків BTO, неможливо знизити попит з боку цієї групи. Майте на увазі, що ті, хто знижує статус приватної власності, вийдуть на ринки перепродажу з готівкою, що ускладнить конкуренцію покупцям житла вперше.

* Ви повинні почекати 30 місяців після вибуття приватної власності, перш ніж ви зможете голосувати за квартиру BTO. Це більш-менш вимагає перепродажу, оскільки після цих 30 місяців на будівництво все одно потрібно чекати чотири-п’ять років.

4. Поєднання високої орендної плати з попитом на негайне житло

Хоча в найближчі два роки буде більше запусків BTO, це абстракція для тих, кому важко працювати вдома в квартирі з батьками, братами і сестрами, які приїжджають додому зі школи тощо.

У той же час ми знаходимося в період, коли орендні ставки є максимумом за півроку; і, схоже, вони будуть зростати.

Отже, на даний момент ми можемо зрозуміти, чому заходи охолодження мають всю силу сніжної кулі в мікрохвильовій печі, коли справа доходить до ринку перепродажу квартир. Є великі групи сінгапурців, які потребують негайного житла, але також не можуть дозволити собі перепродаж квартири. Таким чином, зростаючий попит на квартири для перепродажу не вщухає.

Є також міркування, що, враховуючи м’який характер заходів з охолодження на цьому кінці ринку, ми можемо побачити наслідки цього лише далі. З іншими зустрічними вітрами, які можуть зіткнутися, наприклад, рекордна кількість квартир HDB, яка досягне MOP у 2022 році (31 325 одиниць), більша кількість квартир BTO, які будуть звільнені, та послаблення затримок у будівництві, оскільки Covid-19, сподіваємося, зменшиться. Все це може сприяти загальному послабленню зростання цін і попиту.

Можливо, на цьому етапі, якщо ви вперше покупець житла, вам реально слід шукати не зрілі області з деяким потенціалом майбутнього зростання. Хоча вам може знадобитися трохи більше часу, щоб досягти прибутку, такі райони, як Sengkang або Yishun, все ще пропонують прийнятні зручності за цінами, які (поки що не є) позамізними.

І якщо ви не збираєтеся прожити там решту свого життя, покупка дуже старої квартири за мільйон доларів все ще не найкращий шлях для більшості, як би «нормально» це не виглядало.

bbabo.Net